PDF《本募集说明书摘要的目的仅为向投资者提供有关本次发行的...》

2017 年, 发行人以平湖一期 项目相关土地的账面价值 57,850.40 万元全额转增实收资本,因此导致资本公积 为负,同时发行人收到深圳市所拨付外环高速建设资金 24,148 万元资本注入. 根据深圳市国资委有关通知, 为支持发行人发展, 将深圳市路桥建设集团有限公 司相关资产全部划入发行人旗下,相关批复已经取得,相关工商变更已于

2017 年12 月7日完成. 十

四、三大集团划出后, 发行人收入利润出现较大幅度下滑,最近一期发行 人收入主要来源于规划设计业务, 本次股权划转事项使得发行人经营业务变化明 显.截至

2018 年3月末,公司有息债务总额 178.04 亿元,包括短期借款 9.50 亿元、长期借款 118.00 亿元、应付债券 19.90 亿元及其他流动负债 30.64 亿元,以 长期债务为主,其期限结构及偿还资金来源如下表所示: 单位:万元 融资方式

1 年以内 1-2 年2-3 年3-4 年4-5 年5年以上 合计 短期借款 95,000.00 95,000.00

8 融资方式

1 年以内 1-2 年2-3 年3-4 年4-5 年5年以上 合计 其他流动负债 306,417.76 306,417.76 长期借款 - 184,433.00 609,796.00 97,089.17 6,960.80 281,723.90 1,180,002.88 应付债券 - 99,448.33 99,531.00 - - - 198,979.33 合计 401,417.76 283,881.33 709,327.00 97,089.17 6,960.80 281,723.90 1,780,399.97 单位:万元 期限

2018 年3月31 日 偿还资金来源

1 年以内 401,417.76 自有资金及外部融资 1-2 年283,881.33 自有资金及外部融资 2-3 年709,327.00 自有资金及外部融资 3-4 年97,089.17 自有资金 4-5 年6,960.80 自有资金

5 年以上 281,723.90 自有资金 合计 1,780,399.97 由于当前发行人主营业务项目仍大多处于施工建设期, 相关业务收入实现较 少,短期内部分有息债务集中到期,预计收入规模尚低于有息负债的偿还规模, 故发行人近年偿债资金来源中使用外部资金来源的部分较多, 使用自有资金进行 偿债的能力较弱. 经过

2016 年深圳市政府和市国资委对特区建发进行一系列的资产划转及注 资后, 发行人也被明确定位为深圳市属唯一的基础设施投资平台,未来将以科技 园区开发业务、 基础设施建设业务和功能性业务作为主营业务.但目前这些业务 均处于建设期或启动期, 需要一定时间才能产生收益,尚未以收入形式反映在财 务报告中.随着发行人相关项目于 2018-2022 年的逐步完工并投入运营,根据发 行人对业务发展情况的预判,发行人 2018-2021 年预计分别实现营业收入 42.96 亿元、26.91 亿元、43.23 亿元及 88.73 亿元,具体如下表所示: 单位:亿元 板块

2018 年2019 年2020 年2021 年 本部-园区开发 25.30 7.53 18.72 58.41 深圳路桥-基建 12.80 14.76 17.00 18.50 深规院-设计 4.53 4.59 5.13 5.70

9 其他 0.33 0.03 2.38 6.12 合计 42.96 26.91 43.24 88.73 发行人本部的园区开发板块收入主要基于现有项目的建设状况和租售策略 等进行测算,相关数据如下: 序号项目

2018 年 (预测)

2019 年 (预测)

2020 年 (预测)

2021 年 (预测) 销售部分

1 计划销售面积(万平方米) 1.19 8.86 17.42 9.91

2 计划签约销售额(亿元) 5.20 17.91 27.78 61.98

3 销售(含政府回购物业)现 金流入(亿元) 6.53 10.13 18.40 58.41

4 其中:结转至收入 6.11 7.53 17.63 58.41

5 以前年度预收结转收入 19.19 - 1.09 - 租赁部分

6 计划租赁面积(万平方米) 7.92 23.90 53.09 82.21

7 计划租赁收入(亿元) 0.02 0.........