PDF《东北电气发展股份有限公司 关于对深圳证券交易所年报问询函...》

2018 年12 月31 日天津中心财务状况和

2018 年度经营情况进行了核查.依据捐赠股权评估时点和

2018 年12 月31 日净利润 新增亏损-7,348,485.81 元,据此,相应调减天津中心公允价值至 1,911,512,514.19 元. 2.2 天津中心股权受赠时点与报告期末间公允价值变动的会计处理及合理合规 性. 回复: 如上所述, 公司已聘请年审机构就天津中心

2015 年至

2018 年8月底净资产情况 进行了专项审计, 已聘请香港评估机构就天津中心

2018 年8月31 日不动产和股权价 值进行了评估,已聘请律师就资产权属和抵押情况进行了核查并出具了法律意见书, 已就天津中心

2018 年末进行了审计核查. 天津中心股权受赠时点

2018 年12 月26 日,依据已公告的天津中心资产评估报 告的评估结果,借记其他权益工具投资,贷记资本公积,金额为 2.01 亿元;

公司依 据天津中心资产评估报告和年度审计核查调整确定的公允价值情况, 将其公允价值变 动损失-77 万元计入其他综合收益,符合会计准则相关要求.

3 说明天津中心评估增值的原因,重点说明评估增值科目具体的评估过程、相 关参数的选择和依据. 回复: (1)关于增值科目的说明 天津中心经评估净资产公允价值为 19.19 亿元, 较经审计净资产 18.22 亿元增值 0.98 亿元.评估增值科目固定资产-建筑物,建筑物评估增值 1.29 亿元,同时基于 该增值考虑了 0.32 亿元递延所得税负债,形成净资产增值 0.98 亿元. (2)关于评估过程、相关参数的选择和依据 本次估价选择了市场比较法和收益法对估价对象价值进行评估.

5 ①市场比较法 所谓市场比较法,即将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行 比较,对这些类似房地产的己知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理的 价格或价值的一种房地产估价方法. 估价人员收集多个与估价对象处于同一供需圈类似的商业(或办公)房地产交易 案例,并按照 用途相同、区位相近、档次相当 的选取原则,从中选取三个最优案 例作为市场比较法可比案例. 办公部分物业: 案例一 案例二 案例三 物业名称 天津金融街和平中心 天津环球金融中心(津塔) 君隆广场 交易时间 2018-8-31 2018-8-31 2018-8-31 建筑面积(平方米)

138 1550

193 单价(人民币/平方米)

28000 30200

26900 商业部分物业: 案例一 案例二 案例三 物业名称 天津金融街和平中心 同方花园 宜昌道 交易时间 2018-8-31 2018-8-31 2018-8-31 建筑面积(平方米)

790 163

107 单价(人民币/平方米)

75949 62269

60747 公寓部分物业: 案例一 案例二 案例三 物业名称 华润紫阳里 中央公馆 松江置嘉公寓 交易时间 2018-8-31 2018-8-31 2018-8-31 建筑面积(平方米)

43 58

43 单价(人民币/平方米)

32359 25862

23720 估价人员会从交易日期、交易情况、区位因素(位置、繁华程度、交通条件、 基 础设施情况、公共设施情况) 、个别因素(临路情况、物业管理、公共区域装修情况、 车位配备情况、 建筑结构) 等角度建立比较因素说明表、 比较因素调整和修正系数表, 最终求取估价对象比准价格.

6 ②收益法 所谓收益法, 预计估价对象未来的正常净收益, 选用适当的资本化率将其折现到 估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的一种房地产估价方法. A、确定年租金收入或经营收入 根据估价人员现场踏勘, 估价对象均对外出租使用并且有租约限制. 对于已经出 租的房地产,租赁期内的租金采用租赁合同中约定(租约限制)的租金即实际租金, 租赁期限外的租金采用市场租金. 估价对象商业(办公)物业所处商圈较为成熟,类似物业的出租经营案例比较丰 富,且租金收益基本保持平稳,因此采用直接比较法确定估价对象的客观租金水平. 由于估价对象商业房地产分布在多个楼层,故本次估价以一层商业单位租金作 为基准,估价师结合市场情况以及估价师经验制定楼层修正系数表,分别确定其它楼 层单位租金基准价格. 办公物业部分: 案例一 案例二 案例三 物业名称 天津金融街和平中心 天津环球金融中心(津塔) 新华国金大厦 交易时间 2018-8-31 2018-8-31 2018-8-31 建筑面积(平方米) 单价(日/人民币/平方米)