PDF《东北电气发展股份有限公司 关于对深圳证券交易所年报问询函...》

4 4.25 4.25 商业物业部分: 案例一 案例二 案例三 物业名称 天津金融街和平中心 和平路商业 万德庄大街 交易时间 2018-8-31 2018-8-31 2018-8-31 建筑面积(平方米)

307 100

100 单价(日/人民币/平方米)

11 9.67

10 公寓物业部分: 案例一 案例二 案例三 物业名称 松江置嘉公寓 津塔公寓 保利瑜Z阁・大都会服务公寓 交易时间 2018-8-31 2018-8-31 2018-8-31 建筑面积(平方米)

46 59

55 单价(日/人民币/平方米) 2.75 2.55 2.42

7 酒店物业部分: 根据估价委托人提供的估价对象近几年经营损益表及估价人员对周边酒店物业 经营现状的调查了解, 酒店客房明细及房价表, 并考虑其入驻情况, 确定其营业收入. B、 确定年经营费用: 估价人员将会结合物业情况考虑增值税、 城市维护建设税、 教育费附加、房产税、管理费、保险费等相关费用的产生. C、确定年净收益 年净收益=房地产年租金收入-年经营费用 D、确定资本化率 资本化率的确定方法有市场提取法、 安全利率加风险调整值法、 复合投资收益率 法、投资收益率排序插入法等方法.本次测算采取市场提取法.即利用与估价对象具 有相同或相似收益特征的可比实例价格、净收益、收益期或持有期等数据,选用相应 的报酬资本化法公示,计算出报酬率.根据以上方法确认,公寓、商业、办公资本化 率分别为 3.06%、4.95%、3.52%. E、净收益逐年增长比率(g) 商业用途增长率: 国策视点统计商业

2018 年一季度的商铺空置率已降至 11.5%, 市场租金涨至人民币 11.7 元/平方米/天,比去年同期上涨 3.1%.故商业用途增长比 率采用 3% 办公用途增长率:2018 年二季度平均租金

121 元/平方米/月,2017 年二 季度平均租金 117.9 元/平方米/月,考虑项目位置临近双地铁,开发商整体管理,故 办公增长率采用 3%. 公寓用途增长率:天津市

2017 年住宅房屋平均租金水平为

24 元/月・建筑平方 米,同比上涨 1.7%, 估价对象现状用途为服务式公寓, 其土地用途为其他商服用地, 由客户统一管理,年增长按照该物业办公及商业考虑 3%. F、空置率的确定 考虑到物业每年的内部调整、装修时间等,以及对周边商业物业的调查,租赁期 外空置公寓、办公、商业空置率分别为 10%、20%、10%. G、收益年期的确定 根据相关权属资料, 估价对象土地性质为出让, 非居住用途土地终止日期是

2046 年9月19 日.截止到本次估价时点

2018 年8月31 日的土地剩余年期即为本次土地 收益年期. H、收益价值确定

8 估价对象收益价=A*{1-[(1+g)÷(1+Y)]n}÷(Y-g) 4.1 说明投资性房地产、固定资产抵押的具体情况,包括抵押时间、原因、金额、质押权人、预计到期时间、被担保方及被担保方还款能力等. 回复: 因融资安排需要, 天津中心将投资性房地产、 固定资产用于公司自身融资项目提 供抵押,及根据股东安排为关联方提供抵押.评估基准日,公司自身融资提供抵押担 保4.16 亿元、为关联方提供抵押担保 27.93 亿元,合计 32.09 亿元.抵押对应融资 项目以短期贷款为主,专项审计期间,相关融资项目能够正常履约,未发现因质押权 人因融资项目违约要求执行抵押资产的情况,被担保方具备相应的还款能力. 天津中心抵押的具体情况如下: 序号抵押时间 原因金额 质押权人 预计到 期时间 被担保方 备注