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第三章 非住宅房评估 第十七条 非住宅中的营业用房的评估价格测算的技术路线为: 1.明确路线,确定评估基准.一般应在征收项目范围内设定标准房屋作为评估基准. 标准房屋 的限制设定条件参见附件一. 2.测算基准价格.营业用房的基准价格采用比较法、收益法评估出 标准房屋 的基准价格. (1)采用比较法评估,应当选择与被征收房屋或土地的合法用途相同的可比案例,并综合比较房地产的成新、商业繁华程度、临街状况、房屋进深、结构、层高等因素,按照《房地产估价规范》的要求进行评估. (2)采用收益法评估时,一般采用稳定、无限期收益情形测算,计算公式如下:V=a/r 其中V为标准房屋的基准价格,a为标准房屋年净收益,r为资本化率. a一般采用客观年租金收益修正计算.客观年租金是指相同或类似地段,正常出租、价格相近的营业用房平均租金收益水平.年净收益为客观年租金扣除维修费、管理费、保险费、税金及空置和收租损失等因素而得. r应采用营业性房屋社会平均资本化率.资本化率的求取方法采用安全利率加风险调整值法,以安全利率加上风险调整值作为资本化率,安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年期存款基准利率;

风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定. 3.确定评估价格.各被征收房屋分别与确定基准价格对应的 标准房屋 进行房地产实物状况因素比较,按比较法原理调整基准价格得出各被征收房屋的评估价格. 其计算公式为: 被征收房屋评估价格=基准价格* ―实物状况调整系数,系数确定参见附件四. 营业用房的评估价不低于同地段、同位置、同成新、同结构等级的办公用房的评估价. 第十八条 非住宅中的非营业用房的评估价格测算的技术路线为: 1.明确区位.非营业用房根据所处的位置划分为不同的区位,具体划分参见附件五. 2.确定基准价格.非营业用房基准价格参见附件六. 3.确定评估价格.各被征收房屋分别与确定区位基准价格对应的 标准房屋 进行市场状况因素、房地产实物状况因素、房地产区位状况因素比较,按比较法原理调整基准价格得出各被征收房屋的评估价格. 其计算公式为: 被征收房屋评估价格 = 区位基准价格*** ―市场状况调整系数,该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定. ―实物状况调整系数,系数确定参见附件七. ―区位状况调整系数,系数确定参见附件七.

第四章 其它评估 第十九条 对经规划部门同意,按统一规划、设计、建造的土地性质为出让的营业用房,标准房屋土地性质为划拨的其基准价格增加30%,标准房屋土地性质为出让的基准价格不增加;

土地性质为出让的办公、教育、医疗等非营业用房基准价格增加10%. 第二十条 被征收底层营业用房距离高价路线在0-15m(含15m)的,其基准价格增加10%;

距离高价路线在15-30m(含30m)的,其基准价格增加8%;

距离高价路线在30-50m(含50m)的,其基准价格增加5%;

距离高价路线在50m以外(不含50m)的,其基准价格不再增加.低价路线调整后的路线基准价不高于高价路线的路线基准价. 被征收底层营业用房两面临街(两面以上临街,按两面临街计算)的,次临街面宽未达到主临街面宽的50%的,其基准价格增加5%;