DOC《土地估价报告》

4、《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》(国土资发[2008]308号)

5、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第511号,自2008年1月1日起实施)

6、《中华人民共和国土地管理法实施条例》(国务院令第256号)

7、《国土资源部办公厅关于实施和有关问题的通知》(国土资厅发[2015]12号)

8、财政部、国家发展改革委《关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》(财税[2014]101号)

(二)地方有关部门颁布的法规及相关文件

1、《河北省国土资源厅转发国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(冀国土资用字[2001] 181号)

2、《河北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》(1990年7月15日河北省人民政府文件冀政[1990]76号发布根据2002年9月24日河北省人民政府令[2002]第16号修正)

3、《河北省土地管理条例》(2005年5月27日河北省第十届人民代表大会常务委员会第十五次会议第五次修正)

4、《河北省人民政府关于修订征地区片价的通知》冀政〔2011〕141号

5、《河北省人民政府关于各县(市、区)耕地占用税适用税额的通知》冀政函[2008]91号

(三)有关技术标准

1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》GB/T 18508―2001

2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》GB/T 18507―2001

3、《土地利用现状分类》GB/T 21010―2007;

4、《黄骅市土地定级估价更新报告》

(四)其他资料

1、黄骅市人民法院司法鉴定委托书

2、估价对象国有土地使用证复印件

3、估价人员现场勘查的照片;

4、估价人员现场调查收集的其它相关资料;

二、土地估价

1、估价原则 (1)合法原则 土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行.合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面.在合法产权方面,应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据;

在合法使用方面,应以使用管制(如城市规划、土地用途管制)为依据;

在合法处分方面,应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据. (2)供需原则 土地估价要以市场供需决定土地价格为依据,并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性.在完全的市场竞争中,一般商品的价格都取决于供求的均衡点.供小于求,价格就会提高,否则,价格就会降低.由于土地与一般商品相比,具有独特的人文和自然特性,因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场,又要考虑土地供应的垄断性特征. (3)协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中,必须与周围环境相协调.在土地估价时,应认真分析土地与周围环境的关系,判断其是否协调,这直接关系到该地块的收益量和价格. (4)替代原则 土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据,估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格.根据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或提供服务的效用相同或大致相似时,价格低者吸引需求,即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时,商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的.土地价格也同样遵循替代规律,某块土地的价格,受其它具有相同使用价值的地块,即同类型具有替代可能的地块价格所牵制. (5)变动原则 估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律,准确地评估价格.一般商品的价格,是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的.土地价格也有同样情形,它是各种地价形成因素相互作用的结果,而这些价格形成因素经常处于变动之中,所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的.在土地估价时,必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素,把握各因素之间的因果关系及其变动规律,以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格. (6)价值主导原则 土地综合质量优劣是对土地价格产生影响的主要因素. (7)审慎原则 在评估中确定相关参数和结果时,应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况,以及存在的风险. (8)公开市场原则 评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现. (9)多种方法相结合的原则 随着........