DOC《房地产估价报告》

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六、价值类型

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七、估价原则

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八、估价依据

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九、估价方法

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十、估价结果

17 十

一、注册房地产估价师

17 十

二、实地查勘期

18 十

三、估价作业期

18 附件:

19 注册房地产估价师声明 我们郑重声明: 1.注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏;

2.估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制;

3.注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系,也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见;

4.注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》【GB/T 50291-2015】、《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】,形成意见和结论,撰写本估价报告;

5.参与本次估价的注册房地产估价师国郡郡、参与估价人员张熠于2018年4月20日对本报告中的估价对象进行了实地查勘,其余注册房地产估价师未进行现场勘查,然而未使用专业检测仪器对其结构及设备进行检测.其建筑物及相关设备的质量情况最终应以具有相关资质的机构的鉴定结果为准;

6.没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要专业帮助;

7.本报告最终解释权为北京东华天业房地产评估有限公司所有. 参加本次估价的注册房地产估价师为: 姓名注册号 签名签名日期 梁翌1120030053 2018年5月11日 国郡郡

1120140071 2018年5月11日 估价的假设和限制条件 本估价报告中的分析,意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制: 1.一般假设: 1.1估价委托人提供了载有估价对象权属状况、建筑面积等数据的《不动产权证》【京2015房山区不动产权第0023796号】、《不动产登记证明》【京2016房山区不动产证明第0015338号】复印件,本次估价我们对所依据的该复印件进行了审慎检查,在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性、完整性且未能核实资料原件的情况下,假设估价委托人提供的数据是合法、真实、准确、完整的;

估价委托人应对所提供数据的合法性、真实性、准确性、完整性负责,如因估价数据的失真、不完整等原因引起的后果,注册房地产估价师和估价机构不承担任何责任. 1.2本次估价我们对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给与了关注,我们对估价对象在现场勘查之日肉眼观测范围内的现状外观、使用状况及周围环境进行了查勘,无法确定肉眼观查不到的被遮盖及未暴露部分,在无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下,本次估价假设估价对象不存在房屋安全隐患及环境污染方面的影响,在此提醒报告使用方注意. 2.未定事项假设: 2.1经现场勘查该小区建筑物均能够满足日常生活使用,因此设定估价对象宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通燃气,即本次估价设定估价对象土地宗地外开发程度为 七通 ,由于估价对象土地已完成开发建设,故本次估价设定估价对象所在项目土地开发程度为场地平整. 2.2 本次估价运用收益法中的持有加转售模式测算估价对象于2018年4月20日房地产价值时,根据《房地产估价规范》【国标GB/T 50291-2015】,持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间及能预测期间收益的一般期限来确定,本次估价设定持有期五年,五年后估价对象交易将涉及卖方应缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税,交易服务费,由于五年后的政策存在不确定性,故按照谨慎性原则,本次估价设定卖方税费一律缴纳. 2.3本次估价,估价人员未能进入估价对象室内,只在估价对象周边及外围进行了现场勘查,本次估价设定室内装修为一般装修. 3.背离事实假设: 估价对象房地产存在抵押,本次估价不考虑抵押对估价对象房地产价值的影响. 4.不相一致假设: 本估价报告不存在不相一致假设. 5.依据不足假设: 本次估价运用收益法中的持有加转售模式测算估价对象于2018年4月20日 房地产价值时,根据《房地产估价规范》【国标GB/T 50291-2015】,持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间及能预测期间收益的一般期限来确定,本次估价设定持有期五年,五年后估价对象交易将涉及卖方应缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税,交易服务费,由于五年后的政策存在不确定性,故按照谨慎性原则,本次估价设定卖方税费一律缴纳. 6.估价报告的使用限制条件: 6.1.本估价报告按估价目的提供给估价委托人使用,不作他用,若改变估价目的及使用条件,需向本公司咨询后作必要调整甚至重新估价. 6.2估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化,并对估价对象价值产生明显影响时不能直接使用本估价结论. 6.3本次估价报告仅供委托人按约定的估价目的及行业协会、行业管理部门审查使用,未经估价机构书面同意,本估价报告的全部或部分及任何参考数据均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用,亦不得以其他任何方式公开发表. 6.4本报告自提交之日起一年内有效,若过期使用,必须进行期日修正或重新评估,超过估价报告应用有效期使用估价报告的,相关责任由使用者承担,在估价报告应用有效期内使用本估价报告的,相关责任由出具估价报告估价机构承担,但使用者不当使用的除外. 6.5本估价报告结果包含国有土地使用权价值,以及与房地产不可分割的满足其使用功能的水、电以及配套的所有相关辅助设施等的价值. 6.6本估价报告需经房地产估价师签名并加盖估价机构公章,并作为一个整体时有效,复印件无效. 6.7本报告仅限于中华人民共和国境内使用,用除中文以外的其他文字制作本报告,须经受托房地产估价机构和本报告的房地产估价师认可. 上述的假设和限制条件如发生变化,估价对象的价值应作相应的调整. 房地产估价结果报告