DOC《附件1》

(二)项目前期准备 1. 确定实施主体.集体租赁住房项目可以由村镇集体经济组织自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营.按照农民自愿的原则,集体租赁住房开发、运营方案由村民会议讨论决定,或者在村民会议授权的前提下,由村民代表会议讨论决定.以上两种方式均须征得村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意. 2. 资金筹措准备.集体经济组织可以利用自有资金及向银行贷款建设租赁住房.鼓励村集体经济组织与乡镇(街道)合作或乡镇(街道)内部村与村之间合作,发挥各自土地、资金优势. 3. 前期土地整理.优先利用集体工矿、学校等便于土地整理的地块.如利用农民宅基地,需农民自愿,按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则,采取重新安排宅基地建房、提供安置房及货币补偿等方式,或者多种方式相结合对农民进行公平合理安置补偿,保障农民居住权.整理后剩余土地用于建设集体租赁住房项目.

(三)入股、联营合作 1. 合作企业.国有企业或民间资本均可以与集体经济组织以入股、联营方式建设运营,以国有企业投资为主.集体经济组织可自行选择合作单位,以协议方式入股、联营,入股、联营期限不得超过土地用途的使用年限. 2. 地价确定.集体建设用地使用权价格通过先评估国有划拨建设用地使用权价格,再核减集体建设用地转为国有建设用地过程中发生的各类费用的方式进行确定.市地价评审委员会根据地价评估结果、土地市场运行情况和区政府建议价格综合确定集体建设用地使用权价格,为村集体经济组织入股、联营提供依据和参考. 3. 签订协议.在县(市)、区政府、乡镇(街道)的指导下,集体经济组织与合作企业联合制定入股、收益分配方案,并签订合作协议,集体经济组织要有保底分红,同时约定合作期限、资产归属、参与就业等其他内容,方案及协议必须经集体经济组织成员大会或成员代表大会通过. 4. 成立公司.合作协议签订后,成立新公司,制定公司章程,办理工商登记等相关手续. 5. 收益分配.按照入股、联营合作协议,集体经济组织在新公司收益中,原则上实行按股分配.本集体经济组织成员可以根据在经济合作社或股份经济合作社中拥有的股份或份额,参加集体收益分配.对集体租赁住房的合作协议履行、收益分配等重大事项,集体经济组织应严格履行民主程序,定期公布账目,接受集体经济组织成员及董事会的监督. 6. 监督管理.县(市)、区政府、乡镇(街道)负责对合同执行及农民利益保障进行监管.各级农业主管部门按照国家、省市有关规定,对农村集体资产管理工作进行指导和监督.

(四)运营管理 集体租赁住房是一种集体持有的租赁产业(租赁物业),可依法出租获取收益.运营采取两种方式:一是纳入我市住房租赁信息服务与监管平台统一运营管理;

二是由集体经济组织或入股、联营成立的新公司自行运营.对住房租赁企业进行统一登记管理,经营范围为 住房租赁经营 . 集体租赁住房的出租年期不得超过20年,出租合同到期后,原承租人可优先续租.可以由个人租赁或单位包租,单位包租的,只能安排本单位职工家庭住宿,禁止承租人将所承租的租赁住房转借、转租或改变用途,由房产管理部门、乡镇(街道)和县(市)、区政府负责监管.