DOC《(B类)》

(B类) 签发人:王朝晖 珠规建更函〔2018〕2号 对珠海市政协九届二次会议第20186036号政协提案的答复 尊敬的杨以斌委员、朱建兰委员: 您们提出的《关于珠海旧城更新改造建设用地面积全面下调的提案》(第20186036号)收悉.

首先,感谢您们对我市城市更新改造工作的关注、关心并提出宝贵意见.我局高度重视您们的提议,收到提案后即安排专人负责跟进、办理.现就有关情况答复如下:

一、关于上层政策适用方面 广东省住房和城乡建设厅于2011年5月18日印发的《关于加强"三旧"改造规划实施工作的指导意见》(粤建规函〔2011〕304号)第二条第二款提出:为确保改造单元内城市基础设施、公共服务设施等公益性项目与经营性项目同步建设、同步验收,实现公共利益和市场利益的平衡,可根据"三旧"改造规划,在保证城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下,综合考虑道路、河流及产权边界等因素,合理划定"三旧"改造单元(可包含一个或多个改造项目,一般面积不小于1公顷),并开展"三旧"改造单元规划编制,以明确其范围内的改造目标、模式、功能定位、用地规模等内容. 珠海市根据上述政策制定了《珠海经济特区城市更新管理办法》等相应配套政策,确定了城市更新单元面积不小于1万平方米的原则,实施统一规划,成片改造.

二、关于规划建设要求方面

(一)规划统筹 珠海作为经济特区,近年来城市飞速发展,居民生活水平不断提高,但交通拥堵、市区容量高度集中的"城市病"凸显.珠海市旧城镇(含老旧小区)和旧工业区等区域,由于早期采用的规划建设标准较低,市政道路路网稀疏,区域内道路横断面窄,交通承载压力巨大,公共服务设施缺乏,个别区域范围内甚至无基本的城市公共服务设施,因此,迫切需要通过城市更新的方式,使更新改造项目在享受"三旧"改造优惠政策的同时,提供适当的"补公"用地并无偿移交给政府.政府统筹区域范围城市更新项目"补公"用地用于建设城市基础设施、密集区域道路网以缓解交通压力;

用于建设公共服务设施或其他公益性项目,以满足社区居民的医疗、卫生、文化和健康等需求. 为此,《珠海经济特区城市更新管理办法》关于拆建类城市更新单元的划定原则和适用条件中规定,除应符合全市城市更新专项规划外,还应符合已供建设用地的面积不小于1万平方米、补公用地不小于3千平方米且不小于已供建设用地面积的15%,以实施连片改造,统一规划建设,实现改造主体、城市居民和政府共同受益的目标.

(二)规划标准 拆建类城市更新项目享受"三旧"改造优惠条件,提供新的用地规划条件,重新计算土地使用年限.《珠海市城市规划技术标准与准则》要求,建设项目必须满足建筑退让、建筑覆盖率、绿地率、建筑日照等规划条件.若城市更新项目用地面积过小,在满足规划"补公"用地的前提下,剩余建设用地面积可能难以满足规划建设技术要求,难以提升城市空间环境品质、居民生活品质和整体建筑风貌.

三、城市更新项目更新单元面积研究 珠海市制定的政策原则上难以突破省政策底线,且需符合相关规划要求.参加周边城市先进的经验和做法,对于一般的城市更新项目,不宜通过降低更新单元用地面积的门槛要求来实施改造.对于更新单元面积不足1万平方米的旧城镇(含老旧小区)和旧工业等城市更新项目,可通过土地整合、或政府收储、或临时改变旧工业建筑使用功能的方式实施改造,具体如下: