DOC《青浦区人民法院》

青浦区人民法院 2016年物业服务合同审判白皮书 序言:物业服务合同纠纷属于民事纠纷的一种,是指物业公司按照物业服务合同的约定,提供对房屋及配套设施和相关场地等进行维修、养护和管理,维护所管辖范围内的环境卫生和良好秩序的服务,同时向业主收取物业服务费,在此过程中双方当事人就权利和义务履行认识不一致所产生的纠纷.

近年来,物业服务合同纠纷数量居高不下、业主与物业公司间紧张关系仍未缓和等顽疾依旧存在,并出现了不少新情况、新问题.2016年,青浦区法院共受理物业服务合同纠纷案件2951件,此类案件占本院民商事收案数的20.31%.诉调对接中心本着 多元化解物业纠纷,促进社区和谐建设 理念,精心调处了大量物业服务合同纠纷,努力促进青浦区物业服务行业健康发展.现就我院对此类案件的审理情况作简要分析,并提出相应的对策建议.

一、物业服务合同纠纷案件基本情况

1、案件数量高位运行.由于物业服务合同的客体,即物业公司提供的物业服务具有综合性,涉及到的事项很多,如小区绿化、卫生、治安、车辆管理、公共设施运行和维护、日常维修等,一旦其中某环节出现问题,便易引发纠纷.从2016年收案情况看,除一月份因临近春节,涉诉较少,其余月份案件数量均持续高位,占民商事收案10%以上,四月甚至超越30%.(见表1)该类案件数量始终保持高位,反映出当前我区物业服务合同纠纷数量高发、频发态势. 表1 2016年物业服务合同纠纷收案数量统计 月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月 诉调中心收案数

88 182

133 332

157 158

406 200

346 277

267 356 本院民商事收案数

1255 915

1100 1092

1095 983

1455 1419

1501 1378

1262 1247

2、案件主体身份单一.物业服务合同纠纷主要是发生在物业公司和业主之间,主体身份比较单一.通常表现为小区出现某个问题后,该小区的众多业主与物业公司产生纠纷,如因物业收费标准、项目范围理解不同而引发物业服务费纠纷;

因遭遇失窃而引发物业安保纠纷;

因新旧物业交接而引发物业接管撤纠纷;

因开发商房屋质量问题或他人侵权引发的第三人责任纠纷.业主往往以拒交物业服务费的方式向小区物业公司抗议,此类纠纷大多呈现批量化特征.物业公司以往大多会委派熟悉公司情况的公司法务或小区经理参加诉讼,2016年以来,委托律师代理诉讼的现象较多,具有以下几个特点:第

一、因原本与业主间就存在纠葛,关系紧张,难以对话协商,故全权委托律师清理、追讨业主历年拖欠的物业服务费.第

二、律师有资格向法院申请律师调查令,向房地产管理部门查询业主房地产登记信息和业主身份信息,可减轻物业公司调查取证压力.第

三、律师在法律专业知识上具有优势,在庭审中常占主动地位,相较而言,有的业主由于缺乏证据意识和举证能力,提出的物业服务存有瑕疵或缺失的抗辩难有证据加以佐证,易再次引发该业主不满情绪,不服法院判决而上诉,甚至出现信访投诉和网络舆情.

3、纠纷发生时间前移.以往的物业服务合同纠纷多发生在老旧物业小区内,业主与物业公司之间积怨多年,方诉至法院.而2016年,多批物业服务合同纠纷则发生在新建物业小区,多因开发商遗留问题,如开发商在售房期间对购买者就小区绿化、停车场规划等内容进行虚假承诺、擅自与业主约定房屋质量出现问题可由物业服务企业进行维修等,物业服务企业在接手小区的物业管理时,也没有进行仔细核查情况,结果业主入住后发现房屋质量存在问题或者房屋的配套设施不完善,不分青红皂白全都归咎于物业服务企业身上,常常以拒交物业服务费作为向开发商申诉、抗争的方式,于是双方在物业服务费上产生纠纷,最终闹上法庭.以上海某物业管理有限公司诉旭辉玫瑰苑小区业主的大批物业服务合同纠纷案件为例,该物业小区建立不过三年,原告物业公司系前期物业,有业主反映开发商曾在小区张贴公告表示免除业主部分的物业服务费,也有不少业主对绿化带拆建存有意见,以及因开发商问题迟迟无法办理产证等原因,抗辩要求减免物业服务费,双方矛盾较为激烈.