DOC《青浦区人民法院》

应定期报告物业管理实施情况,并及时了解业主、物业使用人的意见和建议,对反映问题及时作出反馈,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

组织和监督专项维修资金的筹集和使用,调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

对业主大会和业主委员会作出的决定要及时以书面形式及时公告,如物业服务合同的签订、续签、终止及物业费的调整等;

定期公布专项维修资金的收集、使用情况;

对公共收益的收支状况主动公示.但实际情况是:很多小区建成多年,却一直未成立小区业委会.即便有业委会,业主对其办事地点、成员、职责并不清楚,业委会在帮助业主维权方面也没有发挥积极作用,这一方面反映了业主自治的情况不尽如人意,另一方面也反映了业主委员会没有充分地发挥自身作用和履行法律规定的职责和义务.

3、物业服务企业服务不尽到位.就物业公司而言,确实存在一些物业公司物业服务质量不理想、物业人员管理失序、服务意识不强的情况.究其原因,主要有:第一,内部人员管理制度不够完善,招聘物业人员多为年老体弱的退休老人,入职后也并未设定考核或定期培训机制,导致物业人员业务素质参差不齐;

第二,物业服务项目上不够公开透明,业主并不知晓物业公司的工作明细,难免会质疑物业公司怠履其责;

第三,开发商历史遗留问题往往是导致业主与物业公司间纠纷的导火索,物业公司在进驻小区前未全面核查所接物业的质量,进驻后发生相关本应由开发商承担的责任时也未积极帮助业主与开发商报告和沟通,反而常将本由开发商负责的房屋质量问题大包大揽,帮助维修.

4、基层调解组织作用不够明显.在物业服务合同纠纷过程中,所在居委会、街镇人民调解委员会、司法所、甚至专业物业纠纷调处组织并未积极发挥多元化纠纷调处的作用.未能及早介入纠纷调处,充当起化解物业服务合同纠纷的第一道防线,以避免业主与物业公司矛盾激化,降低纠纷诉至法院的概率.

5、政府相关部门监管尚不健全.首先,部分业主委员会成立程序不规范或成立后作用未充分发挥的情况与政府相关部门缺乏指导和监督有关.其次,在前期物业服务企业的招投标活动中,相关部门在审查和监管,坚持房地产开发与物业管理相分离原则,保证良好的招投标秩序和保障广大业主的权益等方面工作尚有缺失.最后,政府房地产行政主管部门对物业公司的服务质量缺少动态监测、监督和评价机制.

三、妥善化解物业服务合同纠纷的建议 物业服务合同纠纷在一定程度上给法官造成 诉讼累 ,应对此种处理方式进行反思.定纷止争的手段有很多,司法途径其实是救济的最后一种手段,要将物业纠纷化解在萌芽,化解在基层,还需各方共同努力.

1、加强法治宣传,帮助业主维权.第

一、深化法治宣传,引导业主形成等价有偿的物业消费观念.在小区内或公共区........