DOC《青浦区人民法院》

4、速裁程序适用率高.物业服务合同纠纷案件一般具有涉案标的额较小、批量化的特点,意味着同一批案件的案情基本相似,法律关系较为清晰、审理思路也较为成熟、固定,故速裁程序的适用率也较高.一方面,适用诉前调解程序,委托诉调对接中心下设人民调解室退休法官先行调解或委托调解法官/法官助理先行调解比率较高.2016年全院物业服务合同纠纷适用诉前调解程序的纠纷数高达2355件,占所有诉前调收案的39.23%.其中,进入诉调对接中心的物业服务合同纠纷适用诉前调程序的有2281件,占诉调中心诉前调收案数 72.30%.另一方面,适用简易程序(包含小额诉讼程序)审理的物业服务合同纠纷有2874件,占物业服务合同纠纷收案数的97.39%,速裁程序适用率为各类纠纷之首.(详见图1) 图1 2016年物业服务合同纠纷适用审理程序类型统计

5、调处结果具倾向性.从结案方式来看,物业服务合同纠纷案件结案多以调、撤为主.以承办近全院98.27%物业服务合同纠纷案件的诉调对接中心为例,进入诉前调程序的物业服务合同纠纷的调解成功率为40%,意味着在正式立案前便调处了近一半的该类纠纷;

正式立案的该类纠纷中,撤诉结案率高达62%,调解结案率占26%,真正需要以判决方式结案的仅占12%.(见图2)从判决结果来看,大多支持物业公司诉请.物业服务合同纠纷的法律关系虽然清楚,但由于掺杂太多主观情感,认定事实比较困难,可谓 公说公有理,婆说婆有理 ,尤其是业主在法律知识,特别是证据意识、举证能力上的欠缺,往往使其难以提交有力的证据证明其主张,增加了败诉概率.判决后上诉率不高,全年提起上诉的物业服务合同纠纷仅7件,且多撤诉或维持原判(见图3). 图2 2016年诉调中心物业服务合同纠纷诉前调结果统计(件/%) 图3 2016年诉调中心物业服务合同纠纷立案审理结果统计(件/%)

二、审理物业服务合同纠纷中存在的问题

1、物业服务合同不够规范.一些物业服务合同的制定、内容及履行均不太规范.由物业公司提供格式合同或将前期物业服务合同依附于购房合同之后,导致法律主体双方法律地位不平等,不利于合同公平、公正地履行.合同内容也并未对物业服务的质量确定一个量化的评判标准.物业服务合同履行主动权掌握在物业公司手中,业主实质上自由选择的余地不大.物业服务合同的天平整体是向物业公司倾斜.

2、业主维权意识与手段有所欠缺.从业主自身来看,业主没有充分认识到物业服务的性质和功能,不清楚物业服务企业的具体职责,更对开发商与物业公司的职责、义务划分认识不清晰,甚至有些业主认为只要在小区内发生任何事情,物业都得负责,否则便不交物业费.近两年,通过就此类案件诉前调解、立案审理、执行等司法程序的介入,使业主对物业服务企业的职责权限有了较为明确的认识.但整体而言,对物业服务企业的定位认识明确的业主范围仍有限,需通过多种途径予以扩大.多数业主收到起诉材料和传票后不积极到庭抗辩,怠于行使自己诉讼权利的情况突出.因此被告经合法传唤后无正当理由拒不到庭,法院依法进行缺席审理的案件占很大的比重.只有在少数涉别墅类的物业服务合同纠纷案件中,因涉案标的额较大、业主法律意识较强,业主的到庭应诉率才稍有提高. 从业委会角度而言,在物业服务合同关系中,业主委员会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益,其应当履行法律规定的各项职责:业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同;