DOC《目录》

四、估价目的 为法院办理案件提供估价对象的价格参考依据.

五、价值时点 2016年9月27日.

六、价值定义 本次评估的是公开市场价值和基于公开市场价值确定的变现价格,已考虑短期强制处分(变现)等因素对估价对象价值的影响.估价结果是指中江县龙台镇飞龙路6号综合楼(建筑面积853.39O,其中商业189.21O,住宅664.18O;

土地使用权面积767.4O)于价值时点2016年9月27日的市场价及变现价格.

七、估价依据 在本次估价中,遵循了如下依据:

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》;

2、《中华人民共和国土地管理法》;

3、国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部印发的《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》;

4、《德阳市涉案物品价格评估鉴定管理规定》;

5、省市建设行政主管部门颁发的有关法规政策文件;

6、《房地产估价规范》(GB/T50291-2015);

7、中江县人民法院司法评估委托书:(2016)中江法技委字第73号;

8、中江县人民法院委托评估书附表:(2016)中江法技委字第73号;

9、《房屋所有权证》,证号:中江房权证龙工字第0000356号;

10、《国有土地使用证》,证号:江国用(2011龙)第87号;

11、估价人员现场查勘所获得的资料及本估价公司和估价人员掌握、收集的有关资料;

12、委托人提供的其他相关资料.

八、估价原则 根据房地产估价的技术规范及估价对象的具体状况,本次估价遵循以下原则:

1、合法原则 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则.

2、最高最佳使用原则 要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则.

3、替代原则 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则.

4、价值时点原则 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则.

九、估价方法 根据《房地产估价规范》,通行的估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等.有条件选用比较法进行估价时,应当首选比较法;

收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法;

在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法. 比较法 选取一定数量的可比实例,将它们与估价对象进行比较,根据期间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法.运用比较法评估时,必须具备的条件是在价值时点的近期有较多的类似房地产的交易.在房地产市场发育不够或者类似房地产的交易较少的地区,就难以采用比较法. 收益法 预测估价对象的未来收益,利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法.收益法使用的条件是,估价对象为有经济收益或潜在经济收益的房地产,且其未来的收益和风险能够较准确地预测.如未来收益和风险难以准确把握,则不适宜采用收益法评估. 成本法 测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧,将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法.成本法一般适用于那些很少发生交易而限制了比较法的运用,又难以采用收益法评估的可独立开发建设的整体房地产.对整体房地产中的局部房地产的价值评估,成本法评估不太适宜. 假设开发法 求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值,将开发完成后价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减,或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法.假设开发法适用于待开发的房地产,例如供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或合法改变用途的旧房地产等.对于已经完工,且不必再改造的房地产评估则不适用.