DOC《房地产企业财务核算与税法的协调》

房地产企业财务核算与税法的协调 会计教研室 赵建华 税收教研室 陈玉琢 0514-7806638(办) 7806617(办) 13852571389(手机) 13004309899(手机) E-mail:zjh@tax-edu.

net [email protected] 第一讲 总论 房地产开发企业是从事城市建设场地、房屋等建筑产品开发建设的具有独立法人资格的企业单位,实行独立核算,自主经营、自负盈亏. 开发企业虽然从事于城市建设场地、房屋等建筑产品的开发建设活动,但它既不同于一般的建设单位,也不同于施工企业.它所开发建设的最终产品,即建设场地和房屋等,不是以满足本单位使用为目的的,而是将其作为商品,向社会和用户实行有偿提供和出售.作为企业,它又不像施工企业那样,仅从事建筑安装生产活动,而是在国家计划指导下,从征地拆迁开始,到开发建成销售为止,从事建筑产品全过程的开发经营活动.因此,开发企业是以城市土地开发和房地产经营为主要任务的生产经营性单位.作为自主经营、独立核算、自负盈亏,对国家承担经济责任,具有独立法人资格的企业,它有以下几个方面的显著特点: 1.产品的商品性.房地产开发企业开发的建筑产品,不论是建设场地,还是房屋建筑物,均作为商品,进日入流域,实行销售或有偿转让. 2.开发经营业务的复杂性和多样性.与工业企业的产品生产不同,开发企业开发建设的建筑产品,特别是商品房住宅小区建设,除了商品房等建筑本身的建设外,企业还要根据城市建设规划的要求,同时承担与商品房等建筑产品有关的市政、公用、动力、通讯等基础设施和相应的公共配套设施的开发建设.在建筑产品的开发过程中,为了安置被搬迁居民,企业还要建设一批专门为安置被搬迁居民周转使用的房屋,对于开发的各类建筑产品,企业根据市场对建筑产品的需求,有的销售,有的转让,有的出租,还有的开展自行经营.有相当一部分开发企业开展和从事对商品房售后服务业务,包括房屋维修,产权管理等.可见,开发企业的经营活动,内容广泛、多样、复杂. 3.生产周期长,投资数额大,经济往来多.土地和商品房等建筑产品的开发建设与一般工业产品的生产不同,生产周期较长,大多在一年以上.由于建筑产品造价高,所需资金就多,资金在生产过程中停留的时间较长,因此,开发建设需要大量的资金不断投入.由于生产的社会性和开发产品的商品性,特别是建筑产品生产的特殊性,企业在开发经营过程中与之发生经济往来关系的单位较之其他生产企业要多.它不仅因购销活动而与材料物资供应单位和商品房等建筑产品的购入单位(包括个人)发生经济往来,而且因工程的发包招标与勘察设计单为、建筑安装施工企业发生经济往来.开发企业与其它单位的经济往来活动,不仅存在与购销流通领域,而且存在与生产领域,贯穿与企业整个供、产、销过程. 4.房地产开发企业的经营业务主要有以下几个方面:(1)土地(建设场地)的开发经营;

(2)商品房的开发经营;

(3)城市基础设施和配套设施的开发和建设;

(4)代建房屋和工程的建设;

(5)经营房屋的出租和经营;

(6)其他多种经营业务. 房地产开发企业的经营流程: 立项――发改委 选址――规划局 拿地――国土局 规划:建设用地规划,建设工程规划――规划局 设计:建筑工程设计,建筑项目设计――设计单位 申请施工许可――建设局 招投标―― 开工――进场施工,建设局 预售许可――房管局 竣工验收――各部门 初始产权登记――房管局 正式销售许可――房管局 产权转移――房管局 清盘 物业管理 房地产开发企业主要会计科目表 ? 顺序号 编号 科目名称 ?