DOC《违约方应承担因房价上涨而导致的》

三、评析 近年来,随着广州市房地产交易市场的日趋成熟,因二手房买卖引发的纠纷呈现增多趋势.本案纠纷系卖方无正当理由拒绝继续出售房屋引起,属于单方违约的情形之一.此类案件的处理,通常存在两大争议焦点,一是对违约责任的认定,二是违约责任中的损失赔偿额的确定.前者属于事实认定的层面,个案有别,应具体案情具体分析.而后者有关损失赔偿,尤其是房屋差价损失是否属于损失赔偿的范围,如何确定差价损失赔偿的金额等问题,目前在司法实践中仍存在不同的处理方式,故此,有必要以本案为例进行具体分析,以促进对同类型案件的裁判尺度的统一.

(一)单方违约情况下合同是解除还是继续履行 单方违约,指的是合同一方当事人在没有合同或法律依据的情况下,纯粹基于主观意愿而拒绝继续履行合同.实践中,因为房地产交易市场的行情变化,基于自身利益最大化的考虑,通常会出现在合同履行过程中,甚至在合同履行初始,一方当事人明确表示拒绝履行合同义务,甚至以主动承担违约责任的方式要求解除合同,而守约方则要求继续履行合同或者同意解除合同,但要求违约方承担违约责任. 根据《中华人民共和国合同法》第六条规定, 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则 ;

第八条第一款规定, 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力.当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同 .即基于合同法上的当事人意思自治及诚实信用原则,合同相对方在签约后,均应依约全面履行合同,在没有合同约定或法定事由的情况下,未经合同双方协商一致,不得随意变更或解除合同,以维护交易的安全及市场的有序发展.据此,笔者认为,在单方违约的情况下,合同是继续履行还是解除,选择权应掌握在守约方手中,即对于一方故意违约,并主张合同解除的,除非守约方同意,否则一般不予支持.但考虑到公平原则,在特殊情况下,如果违约行为发生在合同履行初期,而违约一方继续履行的成本确实过高(比如买受人的经济状况因自身或家人重病而突然严重恶化,导致其丧失付款能力等情形),且合同约定的违约责任足以弥补守约方的损失的,则可允许违约方以主动承担违约责任的方式解除合同,而不宜判令继续履行.因此,在单方违约情况下合同是解除还是继续履行,应当区分合同的履行阶段、违约方的履行成本、履行行为的性质等因素进行综合认定.

(二)有关违约事实和责任的认定 合同签订后,双方当事人均应秉持诚实信用的原则,促进交易履行.当合同未能继续履行时,买卖双方往往各执一词,为自己行为找理由,真相则隐藏在 冰山 下,此时法官应在查明合同约定、交易流程及双方实际履行过程等事实的基础上,去伪存真,找出真正阻却交易的根本原因,再根据举证责任的分配、双方过错大小来最终认定和划分违约责任. 以本案为例,买方已依约向卖方支付了定金5万元,并办理了相关贷款手续,后因双方当事人在办理递件过户手续时产生争议,卖方以买方存在不当行为为由,主观怀疑买方无付款能力,导致其产生不安而拒绝交易.此时,需要分析卖方主张的买方存在不当行为的确定性和影响力,即这些所谓的不当行为是否足以阻止交易进行,是否构成根本违约.卖方主张的买方不当行为有二,一是买方在最初签约时曾办理装修贷款手续,二是在2016年11月3日买卖双方递件当天,买方拒不出示和支付购房首期款.对于第一个不当行为,笔者认为,虽然买方确认其曾申请过装修贷款,但买方表示这是其采用多种方式积极履约的表现,且卖方虽对此方式有疑问,但已经以实际行动表明配合买方办理装修贷款手续,此后再反悔,有违诚信原则.虽然从买方提交的同贷书及最高额抵押贷款合同等证据来看,买方所办理的贷款确实与一般的二手房交易中的按揭贷款不同,即买方除部分是正常的购房按揭贷款外,还与银行签订了最高额抵押贷款合同,但这只是在形式上与一般的二手房按揭贷款有区别,实质上买方办理贷款的方式如何并不一定会对其付款能力或合同继续履行产生实质性影响,能否贷到款的结果才对交易的履行有实质影响.从买方提交的银行存折,以及买方在卖方明确表示不卖房后不久即另行购入房屋的行为来看,买方是具有付款能力的.对于第二个不当行为,首先,双方合同明确约定的支付首期款的时间是成功递件当天,即应是递件在先,支付首期款在后,故在未成功递件的情况下,卖方要求买方先行支付首期款并不符合合同约定,属于其单方变更合同行为,因此,卖方主张的第二个不当行为也因缺乏合同约定和法定事由而不能成立.至于卖方上诉提及的中介未到场的理由,明显不能阻却买卖交易继续履行,亦无合同及法律依据.基于上述分析,可以认定卖方所谓的买方不当行为并不影响交易进行,卖方拒绝卖房才是阻却本案交易继续进行的根本原因,卖方对此应承担相应的违约责任.经二审法院充分调查,卖方显然已经意识到其拒售房屋的理由难以成立,故主动提出调解要求.