DOC《违约方应承担因房价上涨而导致的》

(三)违约责任的承担及损失赔偿额的认定 首先,损失赔偿范围的确定.根据我国合同法第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条之规定,当事人可以约定违约金,约定的违约金不足以弥补损失的,可按照 损失填平 原则,请求赔偿损失差额,且损失赔偿的范围,不仅包括实际损失,还包括合同履行后的可得利益损失;

一方违约后,相对方应采取适当措施防止损失扩大,否则不可就扩大损失要求赔偿.在二手房屋买卖合同纠纷中,因房价涨跌而产生的房屋差价损失,在房价走势平稳的情况下,双方当事人在签约时均应有所预见,属于可得利益损失范畴;

守约方可通过另购房屋、提起诉讼等方式防止损失扩大. 其次,损失赔偿金额的确定.依照最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条规定,人民法院在计算和认定可得利益损失时,应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等,从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本. 本案中,买方王某在房价不断上涨的情况下,及时购房并提起本案诉讼,客观上阻止了损失的进一步扩大,且王某提交了相关购房合同等证据,证明其另购房屋与涉案房屋在地理位置、面积大小等方面具有高度可比性.按照其另购房屋单价计算房屋差价,其结果大大高于合同约定的10%违约金,故一审法院在判令支持了王某有关违约金的请求的基础上,再综合考虑前后两套房屋在朝向、楼层等方面存在一定的差异性,酌情判令潘某另行赔偿15万元房屋差价损失,具有一定合理性. 必须指出的是,在房屋差价损失赔偿金额的确定上,一审法院的处理具有一定的特殊性,一方面,双方当事人在一审中均没有申请评估;

另一方面,买方在卖方明确拒绝出售房屋后不久就另购了房屋,且房屋位于诉争房屋的同小区,面积相近,故二者价格具有一定的可比性,剔除房屋面积、朝向、楼层等差异性因素后,一审法院以买方另购房屋作为计算房屋差价款的依据具有一定的合理性.这样处理的好处是节省了当事人不必要的评估费用支出,也避免了因评估时间过长而增加当事人的诉讼........