DOC《安置房房地产市场价值评估浅析》

安置房房地产市场价值评估浅析 韩艳丽 【摘要】国有土地房屋征收过程中,若被征收人选择产权调换,则需要对被征收人提供安置房.

为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据,需要评估安置房屋的价值.本文针对安置房与商品房的区别,对适用的评估方法进行梳理.由于安置房往往存在交易期限制,在实践中估价师通常仅凭经验估算交易限制调整系数甚至忽略该系数,笔者结合上海市旧改项目中的安置房源价格评估项目,参考持有加转售模型来估算交易限制调整系数,以期抛砖引玉. 【关键词】安置房 ;

市场价格 ;

限售 ;

权益状况调整;

税费

一、引言 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收人的合法权益,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》[1](国务院令第590号)规定,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换.被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价. 结合上海市实际情况,2013年8月28日?上海市住房保障和房屋管理局公布《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》[2](沪房管规范市[2013]7号).第八条规定:被征收房屋价值评估目的应当表述为 为房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值 .用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为 为房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据,评估用于产权调换房屋的价值 .同时明确除本市对用于产权调换房屋价格有特别规定外,应当由估价机构评估确定用于产权调换房屋的市场价值. 用于产权调换的房屋即人们通俗理解的 安置房 .包括居住安置房、非居住安置房(以商业、办公居多).本文结合一例上海市区旧改项目涉及的安置房评估项目,针对安置房与普通商品房的诸多区别,重点说明居住类安置房在选用估价方法及评估过程中的注意事项,参考持有加转售模型来估算交易限制调整系数,供同业估价师们参考.

二、安置房与商品房的区别 商品房兴起于80年代,它是指在市场经济条件下,具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅,均按市场价出售.其价格由土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润以及地段、层次、朝向、质量等组成.另外,从法律角度来分析,商品房(除期房外)是在市场上可以买卖流通的房子. 一般商品房包括有现房和商品房预售房.商品房现房指的就是开发企业将验收合格的商品房卖给买受人,由买受人来支付房价款.而商品房预售房,指的是在开发商将还在建设的商品房预先售卖给买受人,并由买受人来支付定金或者是房价款.商品房包括新建商品房、二手房(存量房)等.商品房根据其销售对象的不同,可以分为外销商品房和内销商品房两种.内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式,经过政府计划主管部门审批,建成后用于在境内范围(目前不包括香港、澳门区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物.外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定,通过实行土地批租形式,报政府计划主管部门列入正式项目计划,建成后用于向境内、外出租的住宅,商业用房及其他建筑物. 安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被征收人进行安置所建的房屋.安置的对象是城市居民被征收人(被拆迁户),也包括征收房屋的农户.一般是政府提供优惠政策,限定建设标准,供应本市重大工程、重点旧区改造等建设项目被拆迁居民的政策性住房.还有一种安置房对上市交易没有限制,可以自由交易.此类安置房是因房产开发需要等因素而修建的.动迁公司或征收事务所通过其他途径代为安置人购买的商品房.这种情况下,安置房和普通的商品房没有太多的差别.本文主要分析第一种安置房. 此类安置房与商品房的主要区别在于: 1.商品房与安置房所针对的对象不同. 商品房是对购买者开放的,而安置房只给那些拆迁户、被征收人购买.因此在评估过程中,需注意人文环境调整因素. 2. 土地性质不同. 很多安置房不是完全产权,即具有完全的房屋所有权,却不一定具有完全的土地使用权.一些安置房的土地性质是划拨土地,也就是没有缴纳出让金.而商品房是完全产权,即完全的房屋所有权和完全的土地使用权,土地性质是出让,也就是缴纳了土地出让金.上海市早期一些安置房的土地多为划拨性质,但是目前上海市安置房用地更多的是采用出让方式供地.