DOC《安置房房地产市场价值评估浅析》

3、品质上的区别. 安置房往往建设利润受限,门窗、电梯、墙体保温和外墙涂料等设备材料标准低于一般商品房,环境绿化的投入更是普遍低于商品房.

4、户型面积不同. 安置房一般以建筑面积70-80平方米左右2室1厅为主要房型,适当配置建筑1室1厅或者2室户,少量配置3室1厅.高层住宅房型设计的面积会适当放宽.即安置房以一房、小两房、小三房、部分中三房为主,建筑面积120平方米以内的户型占绝大多数.

5、交易时间的限制. 安置房一般都有交易时间限制,也就是规定在几年内不得上市转售.一般在产权证附记栏会注明 *年内不得上市交易 的字样(一般以3年、5年限制转让居多).商品房除法律法规有特别规定外,只要是购买人已经办理过登记的现房,就可以上市交易.不过,商品期房,法律上是不允许转售的.

6、税费减免不同. 根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税〔2005〕45号)第二条规定,对拆迁居民因拆迁重新购置住房的,对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税,成交价格超过拆迁补偿款的,对超出部分征收契税.根据上述规定,房屋因房地产开发而拆除,房地产开发公司回迁安置,属于房屋交换,交换价格相等的,免征契税;

交换价格不相等的,由多交付一方按差额缴纳契税. 此外,如果征收项目属于棚户区改造项目的,根据《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》(财税[2010]42号)文件规定,对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税.对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税.在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的,依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议,按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税.这里提及的棚户区是指国有土地上集中连片建设的,简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域;

棚户区改造是指列入省级人民政府批准的城市和国有工矿棚户区改造规划的建设项目;

改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被拆迁人签订的拆迁安置协议中明确用于安置被拆迁人的住房.

7、能否抵押不同. 对于 X年内上市交易受限制 的安置房,即使已经拥有了产权证,在遇到资金问题时,银行也是不可以办理房产抵押贷款的,只有限制对外出售转让期限已过,才可以申请抵押贷款的.

三、安置房房地产评估的特殊性 与一般房地产市场价格评估项目相比,征收过程中涉及的居住安置房市场价格评估报告内容上的特殊性:

1、价值定义与内涵 根据《上海市国有土地上房屋征收评估技术规范》[3] [沪房管规范市(2013)1号]规定,被征收房屋价值是指根据被征收房屋及其相应土地使用权的实际状况,在房屋征收决定公告之日正常交易情况下的房地产市场价格,但不包括被征收房屋室内装饰装修价值,并且不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响.因此等价地,相应的安置房的价值内涵中同样不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响. 不考虑租赁因素的影响,是指评估房屋无租约限制的价值;