DOC《安置房房地产市场价值评估浅析》

不考虑抵押、查封因素的影响,是指评估价值中不扣除房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款. 一般上海目前的安置房限制交易期为三年,提供的估价结果应为安置房房地产,受到3年内无法上市交易的限制,同时根据安置房税费减免规定,在七通一平条件下于价值时点的房地产市场价格,包含土地使用权出让金. 需要注意的是,这里所说的 市场价值 ,不是项目的建房协议价格,后者是由土地使用权出让价格(参考区域基准地价控制)、建筑安装综合造价、市政公建配套建设费、财务成本、开发企业的微利和相关税费等组成.

2、价值时点 《国有土地上房屋征收评估办法》[4](建房〔2011〕77号)第十条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日.用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致.《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》[2](沪房管规范市[2013]7号)第十九条(评估时点)被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日.即价值时点为房屋征收决定公告之日.

3、房地产状况 通行的一些比较因素因子调整在这里就不一一赘述,安置房市场价格评估中权益状况调整主要源于交易限制调整.一般上海目前的安置房限制交易期为三年,部分区域是按照小产证拿到三年后才可以转让,部分区的操作口径是按照大产证起算限制交易期,所以在具体评估过程中,应注意所在区对安置房限制期的规定.

四、安置房市场价值评估方法与要点说明

1、安置房市场价值评估方法 一般而言,居住房地产可以采用比较法、收益法、成本法进行评估. 安置房房地产市场价值评估根据选取的案例不同,首先应确定影响其房地产价值的因素,其次才能量化因素对价值的影响.比较法评估中,房地产状况调整(区位状况、实物状况、权益状况调整)应注意与一般商品房的区别.宜选用价值时点近期周边同类二手住宅(已过限制期,可以上市交易的安置房)的交易案例进行可比实例的筛选. 收益法评估中,由于安置房源很多都是新建配套小区,租赁市场尚在培养期,很多租赁行为不规范,因此笔者认为,如果仅仅是 凑方法 ,不建议生搬硬套收益法评估安置房市场价值. 成本法评估中,应区分成本价格(建房协议价、建房回购价)与市场价格的区别,以上海为例,安置房建房协议价(回购价)采用的是成本微利的原则,土地价格按照同级别基准地价水平或者不低于基准地价70%的水平进行控制.因此在求取市场价值时,成本法中土地重新购建成本不适宜采用基准地价法求取,更多的是采用 多扣少加 的方式,按照周边二手房交易案例采用剩余法剥离地价,在这个过程中诸多费率仅依靠估价师经验设定,主观性很重.因此笔者认为,在求取安置房市场价值时不建议采用成本法进行评估.

2、比较法中权益状况调整 安置房市场价值评估中,通行的一些比较因素因子调整在这里就不一一赘述,重点说明权益状况调整中如何计算交易限制调整系数. 案例分析:上海市青浦区XX路XXX弄 XX华城 居住安置房估价项目 项目背景:根据委托人提供的《上海市房地产权证》,权利人为上海XX置业有限公司.另根据《普陀区征收(动迁)安置住房调拨审批表》、《XX号地块保留房源清单》,估价对象由上海市普陀区住房保障和房屋管理局调拨至普陀区鸿XX号地块旧城区改建房屋征收项目作为安置房使用.价值时点为2016年7月27日(房屋征收决定颁布之日).主要为两室一厅的房型,建筑面积75-85平方米. XX华城 是一个体量较大的安置房社区,分多期开发,由 XX华城XX苑 、 XX华城XX东苑 、 XX华城XX西苑 等多个住宅小区组成,价值时点时估价对象安置房已完工,并取得大产证.其交易限制期为3年.由于 XX华城 同类二手住宅(已过限制期,可以上市交易的早期安置房)的交易案例较多,租赁市场也相对成熟,且在同一安置房社区,为........