PDF《2014.3》

1 出品单位:中国房产信息集团 总编: 丁祖昱 张燕主编: 孟音林波责任编辑: 杨小贝 杨科伟 马千里 李莹朱一鸣 张B许一星 柳启慧 【研究观点】

3 月供需回归正常节奏,未来市场回升态势可期 从当前市场供求关系来看,在重点城市,市场基本面仍然为供不应求, 比如北上广深等一线城市、南京、合肥、南昌等二线城市基本面并没有明显 改变.

3 月份的市场成交逐步回归正常水平,纵观

3 月全国各线城市成交量, 多数城市除了同比

2013 年有所下降以外,与2012 年、2011 年同期相比成交 量基本持平甚至有所上涨. 我们预计接下来货币政策可能会适度放松,一系列的举措将逐步改善当 前按揭贷款紧张的局面,对购房需求的抑制也将逐步消退.由于行业基本面 与2013 年并无太大差别,随着分类调控逐步落地,各地方将出台松紧不一的 落实措施,甚至部分城市还将出台彻底松绑甚至刺激性措施,我们预计二季 度市场回升态势可期. 【纵深解读】 经济:前两月经济指标大多低于预期,预计

3 月开始将有所回升 政策:广州公积金新政抑制三类需求, 着手建立不动产登记制度 土地:各区域土地市场成交量走低,北京昌平地块占据单总价榜首 市场:

2014 年3月楼市逐渐回暖,重点城市供应放量带动成交 企业:典型企业拿地量同环比下降明显,房企 A 股再融资开闸 【图说楼市】 2014.3 ? 典型城市

3 月供应上升,多城市供求比恢复到正常水平 ? 北京供应紧张局面仍未改善,供求比列城市最高 1:1.62 ? 北京商品住宅存量仅

304 万平方米,仅能支撑城市消化

4 个月

2 尽管房地产市场的 阳春三月 不曾如约而至,但市场依然不乏兴奋点,从月初的全国 两会 给行 业定调、月中的长三角更多城市项目降价促销直到月末河北房市的沸腾,市场带给人们惊奇的同时,也在 按着自身的轨迹逐渐回归正常节奏. 今年以来, 国内信贷紧缩的局面有没改变, 其直接结果就是购房需求被压制, 市场成交表现低于预期, 总体欠佳,整个市场沉浸在观望与博弈中.集中在长三角区域的部分城市的部分项目率先扛起降价大旗, 杭州萧山区域楼盘,常州雅居乐星河湾、九龙仓等品牌项目,无锡绿城项目以及烟台个别项目,共同掀起 第二波降价潮.北京、广州等地也出现低价入市、 零首付 促销活动;

众多项目采取 以价换量 策略 加速存货销售,在这样的市场胶着期,率先降价的项目都取得了很好的销售业绩.无锡降价楼盘团购三天 成交近百套,常州雅居乐星河湾在降价后的

3 月份则成交

76 套,而去年

12 月和今年

1 月仅分别成交

8 套和

2 套,九龙仓项目更是出现了屋外闹事、屋里火热签约的两重天格局…… 从当前市场降价特征来看,品牌房企开始降价跑量的行为让当前市场态势明朗化.但总体 8-9 折的降 幅,让利幅度有限,且多集中于库存较大的城市,难以带动全国范围内的跟风,更不可能就此判断房价拐 点出现.另一方面,开发企业普遍加快推盘节奏.数据显示

3 月份重点城市供应量环比增加

2 倍以上,例 如北京、上海都在

5 倍以上,甚至比去年同期分别增加 16%和52%,天津、武汉、成都等城市同样如此. 从当前市场供求关系来看,在重点城市,市场基本面仍然为供不应求,比如北上广深等一线城市、南京、合肥、南昌等二线城市基本面并没有明显改变.3 月份的市场成交逐步回归正常水平,纵观

3 月全国 各线城市成交量,多数城市除了同比

2013 年有所下降以外,与2012 年、2011 年同期相比成交量基本持 平甚至有所上涨.多数

一、二线城市成交量仍高于

2012 年、2011 年同期水平,例如上海较

2012 年3月上涨 22%,较2011 年增加 152%.只不过去年彼时的 火爆 让行业几乎淡忘了每年一季度其实是全年 市场淡季.在2013 年3月 国五条 出台,催生 末班车效应 致使市场高歌猛进的时候,成就了房地 产市场经历了近三年同时期最好的一年,当2014 年成交量趋于平淡的时候,市场反而不习惯起来.纵观 过去

5 年市场成交表现,真正的起点都在

4、5 月份. 就行业走势来看,一季度各类经济先行指标都远低于市场预期,而《政府工作报告》中提出

2014 年 要保持国民经济 7.5%的既定增长速度,房地产行业必须保持平稳发展. 正基于此,我们预计接下来货币政策可能会适度放松,对冲量化宽松退出导致的资金外流给中国经济 增长带来的风险.另一方面通过将互联网金融纳入监管,缓解对银行流动性的冲击.一系列的举措将逐步 改善当前按揭贷款紧张的局面,对购房需求的抑制也将逐步消退. 由于行业基本面与

2013 年并无太大差别,随着分类调控逐步落地,各地方将出台松紧不一的落实措 施,甚至部分城市还将出台彻底松绑甚至刺激性措施,我们预计二季度市场回升态势可期.

3 月供需回归正常节奏,未来市场回升态势可期

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1、新增贷款

6445 亿元,略低于市场预期

2014 年2月,人民币贷款增加

6445 亿元,同比多增

245 亿元,同比多增

245 亿元. .2 月社会融资 规模为

9387 亿元,比去年同期少

1318 亿元.2014 年1-2 月社会融资规模为 3.54 万亿元,比上年同期少

780 亿元.

2 月末,广义货币(M2)余额 113.18 万亿元,同比增长 13.3%,比上月末高 0.1 个百分点,比去 年同期低 1.9 个百分点.2 月份新增信贷环比回落明显,主要是季节性因素影响至

1 月份信贷超预期增长 所致,同比方面来看仍好于去年投放水平.

2 月份信贷增速有所放缓,这与银行间市场流动性充裕相应.但前期市场有主动的因素,信托贷款和 委托贷款的增长放缓和减少,表明银行更加谨慎,尤其是信托产品的风险处于上升中.另外,银行不鼓励 表外业务的增长,去年四季度对 影子银行 的讨论发出了不鼓励的信号,银行或有主动缩减业务,反应 在社会融资规模中是非贷款规模的下降.预计未来信贷将会保持平稳增长,考虑到中央 不放松也不收紧 银根 的调控目标, 我们预计

2014 年全年信贷新增基本与去年相当, 基本满足防风险和保增长之间的平衡.

2、出口增速大幅回落,预计

3 月出口增速将有所回升

2 月我国进出口总值 2511.8 亿美元,下降 4.8%.其中,出口

1141 亿美元,同比增速从

1 月的增长 7.6%逆转为下降 18.1%, 为2009 年9月以来最低增速;

进口 1370.8 亿美元, 增长 10.1%;

贸易逆差 229.8 亿美元,去年同期为贸易顺差

148 亿美元.2014 年1-2 月我国进出口总值 6335.7 亿美元,增长 3.8%. 其中, 出口 3212.3 亿美元, 下降 1.6%;

进口 3123.4 亿美元, 增长 10%;

贸易顺差 88.9 亿美元, 收窄 79.1%. 从外需来看,由于发达国家复苏趋势仍较为确定,外围经济复苏将对出口的改善构成支撑;

且自去年下半 年以来,国家出台一系列促进外贸稳定发展的政策措施将继续发挥作用,加上人民币近期贬值加快,也为 我国出口保持增长创造了条件. 我们维持对

2014 年外贸形势的谨慎乐观, 预计

3 月出口增速将有所回升.

3、CPI 涨幅快速回落,PPI 同比下降 2%

2014 年2月份,全国居民消费价格总水平同比上涨 2.0%,环比上涨 0.5%.1-2 月平均,全国居民消 费价格总水平比去年同期上涨 2.2%.2 月份 CPI 同比涨幅比

1 月份回落了 0.5 个百分点,原因是去年

2 月份 CPI 环比上涨 1.1%,抬高了今年

2 月份 CPI 同比指数的对比基数.因此,尽管今年

2 月份的居民消 费价格总水平高于

1 月份,但受对比基数抬高的影响,2 月份的 CPI 同比涨幅比

1 月份有所回落. 前两月经济指标大多低于预期,预计

3 月开始将有所回升

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1、广州出台公积金新政,缓解公积金缺口同时加码房市调控 《广州住房公积金个人住房贷款实施办法》及《关于我市住房公积金贷款有关问题的通知》征求意见 稿全文公布.根据文件精神,广州拟全面提高住房公积金贷款门槛.我们认为广州公积金新政既是为了缓 解公积金缺口,也是为了加码房市调控. 首先,新政可以一定程度上纾解公积金短缺.........