PDF《2O18》

FINELAND REAL ESTATE SERVICES GROUP LIMITED 方圆房地产服务集团有限公司 ( 於开曼群岛注册成立的有限公司 ) 股份代号 :

8376 为您的资产 , 想得更多 年报2O18 香港联合交易所有限公司 ( 「联交所」 ) GEM之特色 GEM的定位,乃为中小型公司提供一个上市的市场,此等公司相比起其他在主板上市的公司带有较高投资风险.

有意投资的人士应了解投资於该等公司的潜在风险,并应经过审慎周详的考虑后方作出投资决定. 由於GEM上市公司普遍为中小型公司,在GEM买卖的证券可能会较於主板买卖之证券承受较大的市场波动风险, 同时无法保证在GEM买卖的证券会有高流通量的市场. 香港交易及结算所有限公司及联交所对本报告的内容概不负责,对其准确性或完整性亦不发表任何声明,并明确 表示,概不对因本报告全部或任何部分内容而产生或因倚赖该等内容而引致的任何损失承担任何责任. 本报告资料乃遵照联交所GEM证券上规则 ( 「GEM上市规则」 ) 的规定而刊载,旨在提供有关方圆房地产服务集团 有限公司 ( 「本公司」 ) 的资料;

本公司董事 (统称 「董事」 ,各为一名 「董事」 ) 愿就本报告共同及个别承担全部责任. 各董事在作出一切合理查询后,确认就其深知及确信,本报告所载资料在各重要方面均属准确完备,且无误导或 欺诈成分,亦无遗漏任何其他事项,足以令致本报告或其所载任何陈述产生误导. 本报告将登载於本公司网站www.finelandassets.com,并将登载於GEM网站www.hkgem.com 「最新上市公 司公告」 页内,自登载日期起计至少保留七天. 公司资料

2 主席报告

3 管理层讨论与分析

5 董事及高级管理人员履历

12 企业管治报告

21 董事会报告

32 独立核数师报告

45 综合全面收益表

49 综合财务状况表

50 综合权益变动表

51 综合现金流量表

52 财务报表附注

53 四年财务概要

100 方圆房地产服务集团有限公司? ? 二零一八年年报 目? 录2方圆房地产服务集团有限公司? ? 二零一八年年报 董事会 执行董事 容海明女士 易若峰先生 谢丽华女士 非执行董事 方明先生 独立非执行董事 梁伟雄先生 廖俊平先生 杜称华先生 田秋生先生 公司秘书 曹炳昌先生 审核委员会 梁伟雄先生 (主席) 田秋生先生 杜称华先生 薪酬委员会 田秋生先生 (主席) 梁伟雄先生 易若峰先生 提名委员会 容海明女士 (主席) 廖俊平先生 田秋生先生 授权代表 曹炳昌先生 易若峰先生 合规主任 易若峰先生 法律顾问 关於香港法例 霍金路伟律师事务所 关於中国法律 北京市竞天公诚律师事务所 合规顾问 RaffAello Capital Limited 核数师 香港立信德豪会计师事务所有限公司 主要往来银行 兴业银行股份有限公司 广州天河分行 中国工商银行股份有限公司 广州流花支行 中国建设银行 广州体育东路支行 注册办事处 P.O. Box

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75 Fort Street Grand Cayman KY1C1108 Cayman Islands 中国总部 中国 广州市 天河区 体育东路28号 香港主要营业地点 香港 中环 皇后大道中149号 华源大厦9楼 香港证券登记处 香港中央证券登记有限公司 香港 湾仔 皇后大道东183号 合和中心17楼1712C1716室 股份过户登记总处 Estera Trust (Cayman) Limited P.O. Box

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3 方圆房地产服务集团有限公司? ? 二零一八年年报 二零一八年,房地产调控进入了一个新的阶段.中央明确表态调控不放,多城于履行时落实地方主体责任,政 策密集出台.二零一八年上半年调控政策主要体现在限售、限购等方面,下半年的调控政策则为上半年的一系列 政策 「打补丁」 ,主要体现在大部分政策集中在住房公积金调整及加强市场监管方面;

一方面继续抑制非理性需求, 另一方面重点调整中长期住房供给结构. 根谢嗣窆埠凸彝臣凭值耐臣葡允,二零一八年全国商品住宅销售面积约17亿平方米,同比增长1.3%. 二零一八年新房成交总额达149,976亿,同比增加12.2%,相比二零一七年增速回落1.5个百分点,二零一八年第 四季度,全国商品住宅销售面积逐月同比下滑.中国房地产市场虽然仍处在高位,但基本结束快速增长势头. 二零一九年在政策放的预期下,一Q城市的房地产市场有望小幅回升,首次置业需求将加快进入市场,带动换 房改善链条活跃.而重点二Q城市人口城镇化进程呈稳健加速状态,具有较强的抗周期能力.随著户籍制度的进 一步改革和购房资质的适度放,更多的三四Q城市居民为了获得更优质的教育资源和就业机会,会优先选择到 省会城市购房落户.预计随著二零一九年调控政策的边际改善以及新房供应的增加,二零一九年二Q房地产市场 将成为全国房地产市场平稳增长的 「压舱石」 . 面对中国房地产市场的区域性分化,以及中央的调控政策,集团将逐步形成 「以国家政策为导向,立足实际,顺 应市场趋势」 的战略方针,以股东价值最大化为终极目标,充分发挥稳健的财务经营战略和多元化的业务优势, 立足核心竞争力,不断完善管控体系,以推进集团持续平稳发展. 百强房企一手物业代理项目大幅增加 吾等谨此报告顺应企业品牌实力上升的势头,集团以一手项目为重点资源及我们的部份主要业务,带动公司渠道 整合业务、市场研究服务、一站式服务等业务,成功拿下多个百强房企一手物业销售代理权.年内代理的多个优 质项目均取得了良好的销售业绩,并获得市场的关注与认可.本集团致力强化核心城市的领先优势,同时向新兴 发展中城市持续推进,加速布局粤港澳( 「大湾区」 ),实现 「多点开花、联动互动」 的效果.

4 方圆房地产服务集团有限公司? ? 二零一八年年报 灵活调配二手物业代理资源 广州作为一Q热点城市,受到物业规管政策的冲击较大,中心城区成交量大幅下降,二手业务萎缩.集团针对二 手物业代理市场的发展动向,适当调整市场定位,放缓二手门店布局,充分利用在行业内的丰富经验,集中资源 通过专业的团开拓一二手联动业务,务实公司业务基础,进一步巩固优势区域的市场占有率,创造

一、二手物 业代理业务双赢的局面. 网上物业转介及代理服务平台知名度日益提升 本公司网上物业转介及代理服务发展强劲,收入逐年上升,本年度合作的大品牌、大流量项目销售业绩优异,知 名度日益提升,广受合作方好评.网上物业转介及代理服务一直为开发商提供强大的渠道资源,成功实现了高效 的资源整合,并与集团其它业务进行优势互补,不断为合作公司提供优质服务,每一次携手,都让合作方满意. 集团将继续凭借优质、专业和创新的房地产服务,始终秉持 「为您想得更多」 的宗旨,以积极的状态拥抱市场变化, 进一步拓展市场份额,增强核心竞争力.通过加强预算管理、严格执行成本控制等,确保集团的财政稳健水平, 提升盈利水准,努力地为客户创造价值. 最后,本人藉此机会感谢董事会成员、管理层及全体员工过去一年的努力;

另外,亦感谢各股东、客户及业务夥 伴一直以来的信任及支持.我们将继续努力,为公司长远发展全力以赴,同时为股东争取理想回报. 主席 方明 香港,二零一九年三月二十二日

5 方圆房地产服务集团有限公司? ? 二零一八年年报 业务回顾 本集团主要於广州及珠江三角洲其他地区透过三个主要业务分部从事物业代理服务,即(i)房地产代理服务 (包括网 上物业转介及代理服务) ;

(ii)物业研究及谘询服务;

及(iii)综合服务.我们的业务策略为扩展我们的房地产代理服 务、提升本集团品牌知名度及拓展我们的综合服务,尤其是我们的招商易及一站式服务中心业务. 二零一八年,本集团的总收益约为人民币228.9百万元,较二零一七年的人民币166.4百万元增加约37.6%. 物业研究及谘询服务 我们的物业研究及谘询服务主要於一手物业市场向物业开发商提供.於截至二零一八年十二月三十一日止年度, 物业研究及谘询服务产生收益约人民币3.1百万元,占总收益的1.4%,较截至二零一七年十二月三十一日止年度 的人民币3.8百万元减少18.6%.这主要是由於受商业环境及所致市道影响,截至二零一八年十二月三十一日止年 度所承接的项目数量减少至32个,较二零一七年的49个项目减少34.7%,惟有关影响部分被各项目所产生的平均 收益增长所抵销. 房地产代理服务 於截至二零一八年十二月三十一日止年度,房地产代理服务占总收益的98.1%,因而为本集团最大业务分部.一 手市场、二手市场及网上均有提供房地产代理服务.房地产代理服务的营业额较截至二零一七年十二月三十一日 止年度的人民币160.2百万元增长约40.2%至截至二零一八年十二月三十一日止年度的约人民币224.6百万元.该 增长主要是由於一手市场房地产服务以及网上物业转介及代理服务业务扩展所致. 就一手市场房地产代理服务方面,本集团已积极与一手物业开发商建立关系.於截至二零一八年十二月三十一日 止年度我们已提供232个项目 (截至二零一七年十二月三十一日止年度:205个项目) 提供代理服务.经过不断的努 力,本集团於一手房地产市场的业务已扩展至涵盖广东大湾区九个城市中的大部分城市.本集团於可见将来将进 一步在大湾区其他城市探索机会,旨在把握及抢占更多该等市场的市场份额. 由於现行市况,包括实施紧缩政策及购买及贷款限制,以及与一手物业市场的需求相比二手物业市场的需求减少, 本集团将业务重点由二手物业代理服务调整至一手物业代理服务,将更多资源集中开拓及发展一手物业代理服务. 其乃通过放缓开设新店m的步伐部分实施.截至二零一八年十二月三十一日止年度,开设了10间新店m. 网上物业转介及代理服务分部为物业开发商及其他房地产代理之间的桥梁.其拟用於可能具有较低市场兴趣,而 物业开发商通常愿意支付更高佣金的项目.收益自二零一七年十二月三十一日的约人民币39.5百万元增加至二零 一八年十二月三十一日的人民币79.6百万元,主要是由於交易量由截至二零一七年十二月三十一日止年度的859 宗增加至截至二零一八年十二月三十一日止年度的1,824宗.

6 方圆房地产服务集团有限公司? ? 二零一八年年报 综合服务 综合服务分部指向物业开发商、个别客户及公司等客户提供广泛的增值服务.该等服务包括本集团的招商易业务, 协助有商业单位的一手市场发展项目的物业开发商识别及接洽潜在租户.本集团亦提供一站式服务中心,提供多 项增值服务,如收租、物业维修及维护以及设计及装修.截至二零一八年十二月三十一日止年度,综合服务产生 的收益较二零一七年的人民币2.3百万元减少51.1%至约人民币1.1百万元. 招商易 本集团的招商易业务专注於出租一手市场发展项目的商业单位.本集团基於相关商业单位的月租倍数向物业开发 商收取费用.於截至二零........