PDF《通州建总集团有限公司诉安徽天宇化工有限公司别除权纠纷案》

6 6版2017年1月4日 星期三 专版电子信箱: xsxz@rmfyb.

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电话: (010)

67550748 ? ?上接第三版 彦海公司辩称: 汤龙、 刘新龙、 马忠 太、 王洪刚应分案起诉. 四人与彦海公司 没有购买和出售房屋的意思表示, 双方 之间房屋买卖合同名为买卖实为借贷, 该商品房买卖合同系为借贷合同的担 保, 该约定违反了 《中华人民共和国担保 法》 第四十条、 《中华人民共和国物权 法》第一百八十六条的规定无效.双方 签订的商品房买卖合同存在显失公平、 乘人之危的情况.四人要求的违约金及 损失费用亦无事实依据. 法院经审理查明:汤龙、刘新龙、 马忠太、王洪刚与彦海公司于

2013 年 先后签订多份借款合同,通过实际出借 并接受他人债权转让,取得对彦海公司 合计 2.6 亿元借款的债权.为担保该借 款合同履行,四人与彦海公司分别签订 多份商品房预售合同,并向当地房屋产 权交易管理中心办理了备案登记.该债 权陆续到期后,因彦海公司未偿还借款 本息,双方经对账,确认彦海公司尚欠 四人借款本息361398017.78元.双方随 后重新签订商品房买卖合同,约定彦海 公司将其名下房屋出售给四人,上述欠 款本息转为已付购房款,剩余购房款 38601982.22 元,待办理完毕全部标的 物产权转移登记后一次性支付给彦海公 司.汤龙等四人提交与彦海公司对账表 显示,双方之间的借款利息系分别按照 月利率 3%和4%、逾期利率 10%计算, 并计算复利. 裁判结果 新疆维吾尔自治区高级人民法院于 2015年4月27日作出 (2015) 新民一初 字第2号民事判决,判令:

一、彦海公 司向汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚支 付违约金9275057.23元;

二、彦海公司 向汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚支付 律师费

416300 元;

三、驳回汤龙、马 忠太、刘新龙、王洪刚的其他诉讼请 求.上述款项,应于判决生效后十日内 一次性付清.宣判后,彦海公司以双方 之间买卖合同系借款合同的担保,并非 双方真实意思表示,且欠款金额包含高 利等为由,提起上诉.最高人民法院于 2015年10月8日作出 (2015) 民一终字 第180号民事判决:

一、撤销新疆维吾 尔自治区高级人民法院 (2015) 新民一 初字第

2 号民事判决;

二、驳回汤龙、 刘新龙、马忠太、王洪刚的诉讼请求. 裁判理由 法院生效裁判认为:本案争议的商 品房买卖合同签订前,彦海公司与汤龙 等四人之间确实存在借款合同关系,且 为履行借款合同,双方签订了相应的商 品房预售合同,并办理了预购商品房预 告登记.但双方系争商品房买卖合同是 在彦海公司未偿还借款本息的情况下, 经重新协商并对账,将借款合同关系转 变为商品房买卖合同关系,将借款本息 转为已付购房款,并对房屋交付、尾款 支付、违约责任等权利义务作出了约 定.民事法律关系的产生、变更、消灭,除基于法律特别规定,需要通过法 律关系参与主体的意思表示一致形成. 民事交易活动中,当事人意思表示发生 变化并不鲜见,该意思表示的变化,除 为法律特别规定所禁止外,均应予以准 许.本案双方经协商一致终止借款合同 关系,建立商品房买卖合同关系,并非 为双方之间的借款合同履行提供担保, 而是借款合同到期彦海公司难以清偿债 务时,通过将彦海公司所有的商品房出 售给汤龙等四位债权人的方式,实现双 方权利义务平衡的一种交易安排.该交 易安排并未违反法律、行政法规的强 制性规定,不属于《中华人民共和国 物权法》第一百八十六条规定禁止的 情形,亦不适用《最高人民法院关于 审理民间借贷案件适用法律若干问题 的规定》第二十四条规定.尊重当事 人嗣后形成的变更法律关系性质的一 致意思表示,是贯彻合同自由原则的 题中应有之意.彦海公司所持本案商 品房买卖合同无效的主张,不予采信. 但在确认商品房买卖合同合法有 效的情况下,由于双方当事人均认可 该合同项下已付购房款系由原借款本 息转来,且彦海公司提出该欠款数额 包含高额利息.在当事人请求司法确 认和保护购房者合同权利时,人民法 院对基于借款合同的实际履行而形成 的借款本金及利息数额应当予以审 查,以避免当事人通过签订商品房买 卖合同等方式,将违法高息合法 化.经审查,双方之间借款利息的 计算方法,已经超出法律规定的民 间借贷利率保护上限.对双方当事 人包含高额利息的欠款数额,依法 不能予以确认.由于法律保护的借 款利率明显低于当事人对账确认的 借款利率,故应当认为汤龙等四人 作为购房人,尚未足额支付合同约 定的购房款,彦海公司未按照约定 时间交付房屋,不应视为违约.汤 龙等四人以彦海公司逾期交付房屋 构成违约为事实依据,要求彦海公 司支付违约金及律师费,缺乏事实 和法律依据.一审判决判令彦海公 司承担支付违约金及律师费的违约 责任错误,本院对此予以纠正. (生效裁判审判人员:辛正郁、 潘杰、沈丹丹) 通州建总集团有限公司诉安徽天宇化工有限公司别除权纠纷案 (最高人民法院审判委员会讨论通过 2016年12月28日发布) 指导案例73号 关键词 民事/别除权/优先受偿 权/行使期限/起算点 裁判要点 符合 《中华人民共和国破产法》 第十 八条规定的情形, 建设工程施工合同视 为解除的, 承包人行使优先受偿权的期 限应自合同解除之日起计算. 相关法条 《中华人民共和国合同法》 第二百八 十六条 《中华人民共和国破产法》 第十八条 基本案情

2006 年3月, 安徽天宇化工有限公 司 (以下简称安徽天宇公司) 与通州建总 集团有限公司 (以下简称通州建总公司) 签订了一份 《建设工程施工合同》 , 安徽 天宇公司将其厂区一期工程生产厂区的 土建、 安装工程发包给通州建总公司承 建, 合同约定, 开工日期:暂定

2006 年4月28 日(以实际开工报告为准), 竣工日 期:

2007 年3月1日, 合同工期总日历天 数300天.发包方不按合同约定支付工 程款, 双方未达成延期付款协议, 承包人 可停止施工, 由发包人承担违约责任. 后双方又签订一份 《合同补充协议》 , 对 支付工程款又做了新的约定, 并约定厂 区工期为

113 天, 生活区工期为

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