PDF《（甲） 「香港」指香港特别行政区。》

SQE 营业员资格考试 营业员资格考试 营业员资格考试 营业员资格考试 模拟 模拟 模拟 模拟试题连答案及解说 试题连答案及解说 试题连答案及解说 试题连答案及解说 备注 1.

任何提述 (甲) 「香港」指香港特别行政区. (乙) 「政府」指香港特别行政区政府. (丙) 「操守守则」指由地产代理监管局制订的操守守则. (丁) 「执业通告」指由地产代理监管局制订的执业通告. (戊) 《发牌规例》指《地产代理 (发牌) 规例》 . (己) 《常规规例》指《地产代理常规 (一般责任及香港住宅物业) 规例》 . (庚) 两性中的一个性别应视为包括另一性别及中性. (辛) 单数应视为包括众数 反之亦然. 2. 除内容另有所指 (甲) 《地产代理条例》及其附例适用於所有试题. (乙) 「地产代理」 、 「持牌人」及「营业员」指持有依《地产代理 条例》发出有关牌照的人士. (丙) 「土地查册」指从土地注册处取得物业的土地登记册. (丁) 「物业资料表格」(「表格 1」) 及「出租资料表格」(「表格 2」) 指《常规规例》订明的表格. (戊) 「地产代理协议」 ( 「表格 3」 )、 「地产代理协议」 ( 「表格 4」 )、 「地产代理协议」(「表格 5」) 及「地产代理协议」(「表格 6」) 指《常规规例》订明的协议. SQE 1. 现年二十二岁的克勤是营业员牌照持有人 已从事地产代理行业三年.最近 他向超卓地产代理有限公司 (「超卓地产代理」) 申请其招聘的经理一职.超 卓地产代理需要委任一位经理以有效和独立地控制其分行的业务以符合《地 产代理条例》 .超卓地产代理其后通知克勤 表示根兜夭硖趵房饲 是没有资格申请该职位的.以下哪个可能是有关的原因 A. 克勤不是大学毕业生 B. 克勤的从业年资不足五年 C. 克勤未满二十五岁 D. 克勤不是超卓地产代理的合夥人 E. 克勤不是地产代理牌照持有人 克勤不是地产代理牌照持有人 克勤不是地产代理牌照持有人 克勤不是地产代理牌照持有人 解说 解说 解说 解说 根兜夭硖趵返38(1)条 持牌地产代理须确保其每个办事处的地产 代理业务 是在一名由其委任的经理的有效和独立的控制下 而该获委任的 经理 须为一名个人并且持有地产代理牌照.由於克勤持有的是营业员牌照 不是地产代理牌照 所以他不符合担任该职位的资格.因此 正确答案是 E. 《地产代理条例》并没有特别要求为有效和独立地控制从事地产代理业务的 办事处而委任的经理须达到某个学历程度、年龄、年资或须是有关的地产代 理的合夥人等.因此 A、B、C 和D都不是正确答案. SQE 2. 根兜夭硖趵分小腹愀妗沟亩ㄒ 以下哪项/些属於广告 (i) 展示於港铁中环站内的住宅物业放售海报 (ii) 刊登在报章上的住宅物业放售价目表 (iii) 投入住宅大厦单位信箱的出售/出租住宅物业资料单张 A. 只有 (i) B. 只有 (ii) C. 只有 (i) 和(ii) D. 只有 (ii) 和(iii) E. (i) (ii) 和和和和(iii) 解说 解说 解说 解说 根兜夭硖趵返2(1)条 「广告」(advertisement) 包括任何形式的广 告 不论是否向公众所发 亦不论是否采用以下方式 ―― 「 (a) 在报章或其他刊物上刊登 (b) 在电视或电台播送 (c) 展示海报、通告、告示、标签、广告牌或货品 (d) 派发传单、小册子、商品目录、价目表或其他材料 (e) 展示图片或模型 或放映影片 或(f) 任何其他方式 而凡提述发出或发布广告 须私馐.」 选项(i)为上述第 2(1)(c)条所涵盖的广告定义 选项(ii)属上述第 2(1)(a)条所涵盖的广告定义 选项(iii)属上述第 2(1)(d)条所涵盖的广告定义 (即以小册子的方式刊登广告). 因此 正确答案是 E. SQE 3. 根兜夭硖趵芳啊冻９婀胬 一名地产代理与出售住宅物业的卖方 订立地产代理协议后 须要管有下列哪项/些关於该物业的资料 (i) 有关政府租契年期尚余的期间 (ii) 落成年份 (iii) 物业用途 A. 只有 (i) B. 只有 (iii) C. 只有 (i) 和(ii) D. 只有 (ii) 和(iii) E. (i) (ii) 和和和和(iii) 解说 解说 解说 解说 根兜夭硖趵返36(1)(a)(i)条及《常规规例》第3(1)条 与某住宅物 业的卖方订立了地产代理协议的持牌地产代理须管有或控制物业资料表格 (「表格 1」) 内订明的物业资料. 「表格 1」内订明的物业资料 (除其他外) 包 括注册於土地注册处的当时的拥有权及有效的产权负担的详情、楼面面积、 落成年份、用途及有关的政府租契年期尚余的期间等等. 因此 选项(i)、(ii)及(iii)均属上述规例所要求的订明资料.答案 E 是正确的. SQE 4. 根兜夭硖趵 下列哪项/些事项被订明为刑事罪行 (i) 任何持牌地产代理或持牌营业员 若无合理辩解 就任何地产 代理业务而使用并非其牌照上指明的姓名 (ii) 任何人若无合理辩解 就地产代理监管局进行的有关调查 向 根兜夭硖趵肺蔚牡鞑樵碧峁┪蟮甲柿 (iii) 任何持牌地产代理若无合理辩解 在未取得卖方书面同意便发 出广告 A. 只有 (i) B. 只有 (ii) C. 只有 只有 只有 只有 (i) 和和和和(ii) D. 只有 (ii) 和(iii) E. (i) (ii) 和(iii) 解说 解说 解说 解说 《地产代理条例》第55(1)及55(2)条列明持牌人或任何人士可能会触犯的《地 产代理条例》下的罪行. 根兜夭硖趵返55(2)(a)条 任何持牌人无合理辩解而为任何地产代 理业务或就任何地产代理业务而使用在其牌照上指明的姓名或名称以外的其 他姓名或名称 即属犯罪.因此 选项(i)是正确的. 根兜夭硖趵返55(1)(h)(i)条 任何人无合理辩解而作出任何在要项 上是虚假的或是具误导性的陈述或提供任何在要项上是虚假的或是具误导性 的资料以充作遵守根蛞兜夭硖趵返28(5)条进行调查时所施加 於他的任何规定 即属犯罪.因此 选项(ii)是正确的. 然而 持牌地产代理在就卖方的住宅物业发出广告之前 没有取得该卖方的 书面同意 属违反《常规规例》第9(2)条的规定 而违反该项规定并非属触犯 刑事罪行.因此 选项(iii)是不正确的. 因此 答案是 C. SQE 5. 根兜夭硖趵 地产代理在处理住宅物业买卖时及与客户订立地产代 理协议后 该地产代理对其客户应负以下哪项责任 A. 向客户推荐律师代表客户处理他的买卖 B. 向客户介绍按揭银行 C. 协助客户替该物业投保保险 D. 向客户披露该地产代理对该物业所拥有的任何金钱上或其他实益的权益 向客户披露该地产代理对该物业所拥有的任何金钱上或其他实益的权益 向客户披露该地产代理对该物业所拥有的任何金钱上或其他实益的权益 向客户披露该地产代理对该物业所拥有的任何金钱上或其他实益的权益 的详情 的详情 的详情 的详情 E. 向客户建议委聘测量师就物业进行估价 解说 解说 解说 解说 根兜夭硖趵返36(1)(a)(vi)条 每名持牌地产代理须向客户披露以下 全部详情 该地产代理对有关物业所拥有的任何金钱上的或其他实益的权 益 以及如该物业获处置则该地产代理在该物业方面可得的任何利益 包括 任何佣金或任何种类的权益 (不论是金钱上的或是其他形式的).因此 正确 答案是D. 根冻９婀胬返6条在住宅物业的买卖交易中 代表卖方或买方行事 的持牌地产代理须与其客户订立订明的地产代理协议〈即「表格 3」或「表格 4」 视属何情况而定〉 . 「表格 3」列明地产代理对其卖方客户有以下的责任 ―― (a) 代卖方推销物业 (b) 为卖方取得关於物业的资料 (c) 安排买方视察物业 (d) 进行商议 并向卖方提交所有关於物业的要约 及(e) 协助卖方与买方订立具约束力的买卖协议. 「表格 4」列明地产代理对其买方客户有以下的责任 ―― (a) 为买方取得关於物业的资料 (b) 因应买方的要求安排买方视察物业 (c) 进行商议 并按买方的指示向物业的卖方提交所有要约 及(d) 协助买方与任何一项或多於一项物业的卖方订立具约束力的买卖协议. 由於答案 A、B、C 及E并不是 《地产代理条例》 下所指定的代理责任 因此 它们都不是正确的答案. SQE 6. 安娜是一名未获解除破产的破产人士.十八个月前 斌仔曾触犯《盗窃罪条 例》 被裁定诈骗银行罪名成立 并因此被判处监禁一年.嘉文曾在十年前 在一宗轻微交通事故中触犯了《道路交通条例》 被裁定不小心驾驶和被判处 罚款.根兜夭硖趵 他们哪位可能未能符合持有营业员牌照或地产 代理牌照的「适当人选」的要求 (i) 安娜 (ii) 斌仔 (iii) 嘉文 A. 只有 (i) B. 只有 (ii) C. 只有 (iii) D. 只有 只有 只有 只有 (i) 和和和和(ii) E. 只有 (i) 和(iii) 解说 解说 解说 解说 根兜夭硖趵返19(2)及第 21(3)条 在决定任何人是否持有地产代理 牌照或营业员牌照的适当人选时 地产代理监管局须顾及〈除其他外〉以下 情况 ―― (i) 该人是否未获解除破产的破产人〈第19(2)(a)及第 21(3)(a)条〉 及(ii) 该人是否因任何罪行被定罪 而该项定罪属有需要裁断该人曾有欺诈 性、舞弊或不诚实的作为者〈第19(2)(d)及第 21(3)(d)条〉. 由於安娜是一名未获解除破产的破产人士 根 19(2)(a)及第 21(3)(a)条 她并不是持有地产代理牌照或营业员牌照的「适当人选」 而斌仔曾被裁定 诈骗银行罪名成立 该罪行涉及不诚实的作为 因此 根 19(2)(d)及第 21(3)(d)条 他并不是持有地产代理牌照或营业员牌照的「适当人选」. 至於嘉文 她曾因一宗轻微交通事故而被裁定不小心驾驶.但该项裁定并不 属在《地产代理条例》第19(2)及第 21(3)条下所须顾及的情况. 基於上述原因 只有选项(i)及(ii)是正确的.因此 答案是 D. SQE 7. 根兜夭硖趵 下列哪项/些是正确的陈述 (i) 只有地产代理 (个人) 牌照持有人才须向客户披露他对物业所 拥有的实益的权益 (ii) 地产代理办事处的经理 (即为符合《地产代理条例》就有效和 独立地控制地产代理办事处的业务而委任的经理) 必须为地产 代理 (个人) 牌照持有人 (iii) 只有地产代理 (个人) 牌照持有人方可代表地产代理商号签署 订明的「地产代理协议」 A. 只有 只有 只有 只有 (ii) B. 只有 (iii) C. 只有 (i) 和(iii) D. 只有 (ii) 和(iii) E. (i) (ii) 和(iii) 解说 解说 解说 解说 根兜夭硖趵返38(1)(a)条 为有效和独立地控制地产代理办事处的 业务而获委任的经理须属一名个人 并且须持有地产代理 (个人) 牌照.因此选项(ii)是正确的. 根兜夭硖趵返36(1)(a)(vi)条 持牌人 不论是营业员牌照持有人或 地产代理 (个人) 牌照持有人 均须向客户披露他对物业所拥有的实益的权 益.另外 《地产代理条例》并没有规定只有地产代理 (个人) 牌照持有人才 获准代表地产代理签署订明的地产代理协议.因此 选项(i)及(iii)是不正确的. 因此 A是正确答案. SQE 8. 根兜夭硖趵泛汀斗⑴乒胬 以下哪些是营业员牌照申请人 获........