PDF《科达集团股份有限公司拟转让持有的》

北京天圆开资产评估有限公司 BEIJING TIANYUANKAI ASSETS APPRAISAL CO.

,LTD 地址:北京市海淀区中关村南大街乙

56 号方圆大厦

15 层 邮编:100044

电话:010-83914088 传真:010-83915190 科达集团股份有限公司拟转让持有的 山东科达基建有限公司 100%股权项目 评估说明天圆开评报字[2016]第1186 号二一六年九月十二日 科达集团股份有限公司拟转让持有的山东科达基建有限公司 100%股权项目评估说明 北京天圆开资产评估有限公司 目录第一部分:关于评估说明使用范围的声明.1 第二部分:企业关于进行资产评估有关事项的说明.2 第三部分:资产评估说明.3 I、评估对象与评估范围说明.3

一、评估对象与评估范围内容.3

二、实物资产分布情况及特点.6

三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况.7

四、企业申报的表外资产的类型、数量.7

五、引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或 者评估值)7 Ⅱ、资产核实情况总体说明.8

一、资产核实人员组、实施时间和过程.8

二、影响资产清查的事项.9

三、资产清查结论.10 III、评估技术说明――资产基础法.11

一、流动资产评估技术说明.11

二、投资性房地产技术评估说明.12

三、房屋建(构)筑物评估技术说明.22

四、机器设备评估技术说明.30

五、无形资产评估技术说明.44

六、递延所得税资产评估技术说明.58

七、其他非流动资产评估技术说明.58

八、负债评估技术说明.58

九、评估结果.59 IV、评估技术说明――收益法

61

一、评估对象.61

二、收益法的应用前提及选择的理由和依据.61 科达集团股份有限公司拟转让持有的山东科达基建有限公司 100%股权项目评估说明 北京天圆开资产评估有限公司

三、收益预测的假设条件.62

四、企业经营、资产、财务分析.62

五、评估方法.69

六、净现金流量预测.73

七、权益资本价值预测.80

八、评估结论.82

九、测算表格.82 第四部分:评估结论及其分析

83

一、评估结论.83

二、评估结果差异分析及最终评估结果的选取.84

三、评估结论与账面价值比较变动情况及原因.85

四、本次评估未考虑流动性对资产评估对象价值的影响.85

五、本次评估未控股权或少数股权溢折价对评估结论的影响.85 企业关于进行资产评估有关事项的说明.1

一、委托方与被评估单位概况.1

二、关于经济行为的说明.3

三、关于评估对象与评估范围的说明.4

四、关于评估基准日的说明.6

五、可能影响评估工作的重大事项说明.6

六、资产负债清查情况、未来经营和收益状况预测说明.7

七、资料清单.11 科达集团股份有限公司拟转让持有的山东科达基建有限公司 100%股权项目评估说明 北京天圆开资产评估有限公司 第1页第一部分:关于评估说明使用范围的声明 本评估说明供国有资产监督管理机构(含所出资企业) 、相关监管机构和 部门使用.除法律法规规定外,材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何 单位和个人,不得见诸公开媒体. 科达集团股份有限公司拟转让持有的山东科达基建有限公司 100%股权项目评估说明 北京天圆开资产评估有限公司 第2页第二部分:企业关于进行资产评估有关事项的说明 本评估说明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写,并由委托方单位 负责人和被评估单位负责人签字加盖相应单位公章并签署日期.详细内容请见 《关于进行资产评估有关事项的说明》 . 科达集团股份有限公司拟转让持有的山东科达基建有限公司 100%股权项目评估说明 北京天圆开资产评估有限公司 第3页第三部分:资产评估说明 I、评估对象与评估范围说明

一、评估对象与评估范围内容

(一)本次评估对象为山东科达基建有限公司截至评估基准日的股东全部 权益价值.评估范围是山东科达基建有限公司的全部资产及负债. 截至评估基准日账面资产总值 101,166,385.53 元,其中:流动资产 32,268,681.48 元,投资性房地产 27,954,192.44 元,固定资产 35,232,679.73 元, 无形资产 5,088,029.76 元,递延所得税资产 1,802.12 元,其他非流动资产 621,000.00 元;

截至评估基准日账面负债总值 1,107,561.37 元,均为流动负债. 具体评估范围见下表: 金额单位:人民币元 序号 科目名称 账面价值

1

一、流动资产合计 32,268,681.48

2 货币资金 8,998,717.70

3 交易性金融资产 -

4 应收票据 -

5 应收账款 3,039,629.28

6 预付款项 -

7 应收利息 -

8 应收股利 -

9 其他应收款 20,097,332.06

10 存货 -

11 一年内到期的非流动资产 -

12 其他流动资产 133,002.44

13 14

二、非流动资产合计 68,897,704.05

15 可供出售金融资产 -

16 持有至到期投资 -

17 长期应收款 -

18 长期股权投资 -

19 投资性房地产 27,954,192.44

20 固定资产 35,232,679.73 科达集团股份有限公司拟转让持有的山东科达基建有限公司 100%股权项目评估说明 北京天圆开资产评估有限公司 第4页21 在建工程 -

22 工程物资 -

23 固定资产清理 -

24 生产性生物资产 -

25 油气资产 -

26 无形资产 5,088,029.76

27 开发支出 -

28 商誉 -

29 长期待摊费用 -

30 递延所得税资产 1,802.12

31 其他非流动资产 621,000.00

32 33

三、资产总计 101,166,385.53

35

四、流动负债合计 1,107,561.37

36 短期借款 -

37 交易性金融负债 -

38 应付票据 -

39 应付账款 -

40 预收款项 919,552.65

41 应付职工薪酬 -

42 应交税费 185,008.72

43 应付利息 -

44 应付股利 -

45 其他应付款 3,000.00

46 一年内到期的非流动负债 -

47 其他流动负债 -

48 49

五、非流动负债合计 -

50 长期借款 -

51 应付债券 -

52 长期应付款 -

53 专项应付款 -

54 预计负债 -

55 递延所得税负债 -

56 其他非流动负债 -

57 58

六、负债总计 1,107,561.37

59 60

七、净资产(所有者权益) 100,058,824.16 上述资产与负债数据摘自经北京天圆全会计师事务所(特殊普通合伙)审 计的

2016 年7月31 日的山东科达基建有限公司资产负债表,评估是在企业经 科达集团股份有限公司拟转让持有的山东科达基建有限公司 100%股权项目评估说明 北京天圆开资产评估有限公司 第5页过审计后的基础上进行的. 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致.

(二)委托评估主要资产权属状况 本次评估范围中的主要资产为投资性房地产、固定资产和无形资产――土 地使用权.以上资产为山东科达基建有限公司成立时科达集团股份有限公司以 出资方式投资形成. (1)投资性房地产类 列入本次评估范围的投资性房地产已经全部办理了房屋所有权证(证号详 见评估明细表) ,房屋所有权人均为山东科达基建有限公司,规划用途均为商 业用房. 本次评估的投资性房地产所位于的两栋商业楼,分别位于两个住宅小区, 其中一栋商业楼已经单独办理了国有土地使用证,土地为国有出让其他商务用 地, 土地使用权登记人为科达集团股份有限公司. 另一栋商业楼尚未分割办证, 与所在小区的住宅楼合用一个大证,土地为出让住宅用地,土地使用权登记人 为科达集团股份有限公司.本次评估已取得被评估单位的房屋产权承诺函,声 明房屋所占土地的使用权人为被评估单位,由此产生的一切相关责任由被评估 单位承担. 至评估基准日,列入本次评估范围的投资性房地产及其所占土地没有抵押 权利设定,亦未有诉讼事宜. (2)固定资产――房屋建(构)筑物类 列入本次评估范围的房屋建筑物共

16 项,建筑面积共 24,247.05 O,其中 有证房屋

8 项,建筑面积共 12,204.17 O,证号详见评估明细表;

无证房屋

8 项,建筑面积共 12,042.88 O. 在评估基准日,上述有证房屋未设定抵押权,亦未发现其他诉讼事宜. (3)列入评估范围的机器设备与电子设备的购置发票、车辆行驶证齐全, 产权清晰.截至评估基准日未发现存在抵押、担保等他项权利. (4)列入本次评估范围的

6 宗国有土地使用权,已办理国有土地使用权 证.待估宗地来源合法,产权清楚,至评估基准日,无他项权利及相邻关系权 利限制. 科达集团股份有限公司拟转让持有的山东科达基建有限公司 100%股权项目评估说明 北京天圆开资产评估有限公司 第6页

二、实物资产分布情况及特点 纳入评估范围内的实物资产账面值 6,318.69 万元,占评估范围内总资产的 62.46%.主要为投资性房地产、房屋建筑物类资产、设备类资产等.这些资产 具有以下特点: (1)实物资产主要分布在企业厂区内. (2)列入本次评估范围的房屋建筑物共

16 项,总建筑面积 24,247.05 O, 于1992 年至

2016 年陆续建成投入使用,主要包括办公科技楼、宿舍楼、加油 站房、传达室、车间等,房屋结构主要有砖混、钢结构等. 其中办公科技楼为四层,砖混结构,条形基础和钢筋砼柱下基础,砖墙, 现浇钢筋混凝土过梁和楼面板,塑钢窗.室外为马赛克墙面,室内为花岗岩地 面,乳胶漆墙面、矿棉板(局部石膏板)吊顶,水磨石楼梯,铁栏杆木扶手, 室内净高 4.4 米,配套设施为水卫、电照和暖气. 器材厂车间为钢结构,单层,条形基础和柱下独立基础,型钢柱、梁及檩 条,夹芯板墙面及屋面,水泥砂浆地面,钢制门铝合金窗,檐高 9.3 米,配套 设施为电照和动力电. 以上房屋建筑物现正常使用,维护情况一般. (3)机器设备包括:摊铺机、搅拌站、沥青拌和站、压路机、混凝土拌 合站、小松挖掘机、装载机等设备共

95 台(套) ,购置启用日期为

2007 年至

2016 年,维护保养良好,技术状况基本正常. 车辆包括: 江铃牌 JX1020TS3 轻型普通货车 2辆、 福田牌 BJ1032V4AA4-V3 轻型普通货车4辆、 丰田牌SCT6484TR5小型普通客车4辆、 东风牌ZN1022U2X 轻型普通货车

2 辆、北奔牌 ND32502B38 重型自卸货车

10 辆、三菱牌 GMC6471C 小型普通客车

1 辆、 楚天牌 HJC5258GJB2 重型特殊结构货车

4 辆、 大众牌 FV7207FCDWG 小型轿车

1 辆、江铃牌 JX1041TSG24 轻型普通货车

2 辆、思域牌 DHW6453R3CSR 小型普通客车

1 辆、江铃牌 JX1020TSD4 轻型普 通货车

2 辆、荣威牌 CSA6471MC 小型普通客车

1 辆、三轮车

1 辆、固瑞克划 线车

1 辆共计

36 辆,购置启用日期为

2012 年至

2016 年,车辆维护保养良好, 技术状况良好. 电子设备包括:空调、电脑、复印机等共计

14 台(套) ,2013 年至

2016 科达集团股份有限公司拟转让持有的山东科达基建有限公司 100%股权项目评估说明 北京天圆开资产评估有限公司 第7页年购置使用,使用情况及技术性能基本正常.

三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产........