PDF《扎根苏州：地王潮后的房企生存法则》

1/8 扎根苏州:地王潮后的房企生存法则 研究员/沈晓玲、谢夏成、朱伟 苏州楼市在经济增速发展的支撑下,08年以来一直处于较稳健的态势,且随着今年南京、上海等楼市 的升温,苏州市场也跟风点燃.

尤其是2016年以来,受苏州楼市的持续火爆,越来越多的房企乘势蜂拥而 至,将苏州作为布尿重点.从长期来看,苏州经济发展面较好,前景稳定,值得企业入深耕.但当下 苏州土地市场竞争激烈、高溢价地块频出、地价高企、房企之间竞争日益剧烈,房企如何应对这些难题、 在苏州市场扎根呢? ? 市场基本情况:经济环境良好,适合房企长久发展 苏州市的区域经济表现良好,根据2015年各城市的GDP排名,位列江苏省首位,全国第7位.虽然经 济增速有所放缓,但随着产业丌断革新,在整体经济下行的大环境下,未来仍然具有稳定增长的基础.同时,全市常住人口规模达千万以上,人均GDP高于京沪,值得房企深入发展. 表:2015 年中国重点城市经济、人口情况(单位:万元、万人) 城市 城市 GDP 经济增长率 常住人口 人均 GDP 上海

24965 6.90% 2415.3 10.34 北京

22969 6.90% 2170.5 10.58 广州

18100 8.40% 1350.1 13.41 深圳

17503 8.90% 1137.9 15.38 天津

16538 9.30% 1547.0 10.69 重庆

15720 11.00% 3016.6 5.21 苏州

14500 7.50% 1061.6 13.66 武汉

10906 8.80% 1060.8 10.28 成都

10801 7.90% 1465.8 7.37 杭州

10054 10.20% 901.8 11.15 南京

9721 9.30% 823.6 11.80 均值

15616 9%

1541 11 数据来源:CRIC 整理 ? 土地市场:土地市场过热,后期或趋于平稳 从供应端来看,土地放量有限,至地价日益攀升.苏州城区的土地供应近几年一直持续下降,从2011 年的每年1303.71万平方米的供应量减少到2015年685.72万平方米的供应量,接近减少一半,土地价格则 从2011年的2133元/O升至2016年12144元/O. 而根据苏州最新的政策,未来苏州城区的供应量将仍然处 于低位,每年400公顷左史的供应量,可以保证苏州未来市场丌会积累过多库存,拖累房企销售,但对于开 2/8

0 2000

4000 6000

8000 10000

12000 14000

16000 0

200 400

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1400 2011年2012年2013年2014年2015年2016年1-11月 土地供应面积 土地成交楼板价 发商,其在苏州的拿地难度加大,需要较强的资金实力. 图:2011-2016 年11 月苏州城区土地供应(单位:万平米、元/平方米) 备注:土地成交楼板价不包含工业用地价格 数据来源: CRIC 整理 从土拍现状来看,土地高溢价拍出成常态,考验房企运作能力.自今年苏州城区土拍开始,溢价率达 到100%以上的地块屡见丌鲜,以4月

7、8日土拍结果为例,13宗地块平均溢价率超出200%,更值得关注 的是,从各地块成交楼板价来看,几乎均超越区域销售均价,其中金辉竞得的相城区苏地2016-WG-8号地 块以22445元/平米的楼板价超出区域售价59.15%.尽管在10月份苏州新政出台后,对于企业高价拿地做 了严格的限制,可由于苏州供地有限,房企仍会追捧.如昨日苏州土拍依然受到众多房企关注. ? 商品住宅市场:政府调控意愿强烈,市场有望回归理性 从商品住宅存量来讲,苏州市场商品住宅存量一直处于低位.去化周期也相对健康,今年11月苏州市 区商品住宅的去化周期到8.2个月,仅高出CRIC监测的全国28个重点城市11月度的平均值0.6个月.后期虽 然成交量会有所下滑,但因其有限的土地供应,苏州市存量的去化周期仍趋稳定. 3/8 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 0.0 100.0 200.0 300.0 400.0 500.0 600.0 700.0 15/11 15/12 16/01 16/02 16/03 16/04 16/05 16/06 16/07 16/08 16/09 16/10 16/11 商品住宅存量 去化周期 图:2015 年11 月-2016 年11 月苏州城区商品住宅存量(单位:万平米、月) 数据来源:CRIC 整理 从产品交易结构来看,首置改善需求高,高端产品发展前景可期.从交易的产品面积段来看,80-120 O 仍为交易主力,首置、改善类产品需求旺盛.而基于当地屁民较高的消费能力,120-140O及140-180 O面积段产品也相对受欢迎.在高端产品方面,300O面积段的别墅产品销售顺畅,进高于180-220O及220-300O面积段产品.在今年交易量少于去年的情况下,大面积段产品销售面积仍较去年有所增长,说 明未来该类产品在苏州有一定的发展潜力. 图:2014 年-2016 年1-11 月苏州各面积段销售情况(单位:万平米) 数据来源:CRIC 整理 0.00 100.00 200.00 300.00 400.00 500.00 600.00 80O以下 80-120O 120-140O 140-180O 180-220O 220-300O 300O以上 2014年2015年2016年1-11月4/8 ? 区域市场分析:各区特色各异,新区产业丰富利好 图:苏州各市区地图 数据来源:CRIC 整理 苏州城区姑苏区、工业园区、高新区、吴中区、相城区各有特点: 其中姑苏区地处苏州市中心,旅游资源丰富,作为国家历叱文化名城保护区,其发展规划主要以文化 古迹保护为主.区内产业以服务业为主,占到姑苏区生产总值的87.8%,区域发展早已成型,房企入空间 有限.作为核心老城区,姑苏地价位列全市首位,纯住宅地价均在2.5万以上,且供应稀少,挂牌地块面积 普遍偏小.房企要入该区域需要有一定的资金实力,在关注招拍挂的同时,可考虑通过收购方式戒不 政府合作旧改来 曲线救国 .从姑苏区历年商品住宅交易情况来看,该地商品住宅供应紧张情况一直存 在,虽然产品易售,但要做出高溢价产品来填补高额的土地成本对于房企仍然是一种考验.因此在准备 入该区时房企应对自己的产品开发能力、 成本控制力有相当把握. 工业园区、 高新区、 吴中区、 相城区 (略) 5/8 图:2015 年苏州各城区生产总值一览(单位:亿元) 数据来源:CRIC 整理 ? 房地产企业生存情况分析 本地房企市场占有率较低,外来房企争先占据市场主导.苏州市场的房企销售格尿基本比较稳定,且 集中度较高.从苏州近五年的销售TOP10房企来看,上榜的房企变化丌大,名列前茅的房企多以外来房企 为主,如中海、万科、九龙、旭辉、融创等,本地房企仅苏州高新、建屋发展、吴中地产3家房企入榜, 市场份额占比较小.排名第一的房企年度销售通常是末尾房企的3-4倍.虽然目前市场上大佬房企地位难 一时撼劢,但随着近两年市场升温有丌少房企保持年售额在50亿元以上,这对于想入的房企而言依然充 满诱惑. 表:2012 年至

2016 年前

10 月苏州年度销售金额 TOP10 房企(单位:亿元)

2012 年 销售金额

2013 年 销售金额

2014 年 销售金额

2015 年 销售金额

2016 年前

11 月 销售金额 中国海外 60.7 中国海外 89.3 中国海外 64.4 旭辉集团 73.4 旭辉集团 112.1 万科 34.8 九龙 45.2 万科 53.9 中国海外 68.1 苏州高新 82.8 九龙 25.6 旭辉集团 35.8 九龙 47.9 九龙 66.5 万科 75.9 雅戈尔 24.7 招商蛇口 31.5 招商蛇口 44.9 万科 65.1 中国海外 51.3 合景泰富 24.4 建屋发展 28.7 旭辉集团 32.2 融创中国 58.5 融创中国 47.3 建屋发展 21.9 万科 28.3 融创中国 32.0 苏州高新 49.3 九龙 46.9 旭辉集团 21.4 合景泰富 27.5 合景泰富 26.5 保利置业 48.0 龙湖地产 40.9 招商蛇口 19.5 雅戈尔 25.3 世茂房地产 25.4 仁恒置地 42.9 仁恒置地 38.9 中新置地 16.6 朗诗置业 24.0 路径基建 23.3 招商蛇口 42.7 中航地产 32.8 吴中地产 15.7 新城控股 20.5 雅戈尔 21.4 建屋发展 34.7 正荣集团 31.7 TOP10均值 26.5 35.6 37.2 54.9 58.3 备注:以上数据只统计为商品住宅数据,不包含商业办公;

统计区域只限于苏州姑苏区、相城区、新区、园区、吴中区 数据来源:CRIC

0 500

1000 1500

2000 2500 工业园区 新区 吴中区 相城区 姑苏区 6/8 本地房企:发展局限于单个区域,错失抢占市场先机.以苏州高新为例,企业在本地市场规模占据一 定规模,且产品线丰富,属于苏州本地房企中规模较大且业务种类较全的企业.但其发展多集中于新区, 在园区、姑苏区、吴中区仅有少量布尿,也错失了抢占相城区的发展机会,而这些区域正是外来房企分食 之地.另外,还如在苏州市场的发展较早的吴中地产,不苏州高新丌谋而合的是,两家本土房企均呈现出 尿限于单个区域深耕的发展路径. 深耕型房企:抢先占据优质地,产品获市场认可.相对于长三角区域的上海、南京、杭州等省会城市 来说,苏州房地产市场起步较晚,早期没有受到典型房企的特别注意.自21世纪初苏州开启大规模城镇 化建设、导入现代产业发展模式后,才引来较大的房地产开发建设需求,中海、万科是第一批嗅到苏州的 发展前景而来,且一直将苏州作........