PDF《2015.09》

1 出品单位:克而瑞信息集团・研究中心 总编:丁祖昱 张燕主编:孟音林波责任编辑:杨科伟 马千里 余仁花 陈开朝 谢杨春 余露晴 陶媛【研究视点】 金九 供应暴涨而成交平平, 银十 回升可期 今年 金九 市场供应大幅增长,部分城市甚至刷新了年内供应最高纪 录;

而成交方面,中央及地方各级政府频频出手,为成交回升、加速库存去 化铺路,然9月市场表现却让业内各方期望落空了.

金九 虽不如意,但受央行首套房首付比例下调政策影响, 银十 或 有一波刚性需求的集中释放.同时,随着年底将近,企业迫于业绩压力,促 销力度逐步加大,购房者观望情绪将逐步减弱,也将助推四季度成交逐步企 稳回升,而供应也将维持高位. 【纵深解读】 经济:内外需疲弱, 保七 对房地产支持不减 政策: 9〃30 再现,四季度出台针对性政策可能性加大 楼市: 金九 成色不足,四季度回升可期 房价:房价指数延续上行趋势,环比涨幅有所收窄 土地:地市量升价涨首现同比正增长,预计热度将持续攀升 【图说楼市】 2015.09 ? 供应:整体环比大幅回升,一线城市增幅尤其明显 ? 成交:全月 先抑后扬 ,但整体环比仍继续下滑 ? 库存:供求比明显回升,部分城市库存量有所上升 ? 成交结构:北上深各面积段成交占比仍表现稳定

2 今年 金九 市场供应大幅增长,部分城市甚至刷新了年内供应最高纪录;

而成交方面,中央及地方 各级政府频频出手,为成交回升、加速库存去化铺路,然9月市场表现却让业内各方期望落空了. 在经历

8 月的救市潮后,9 月上半月市场反应平平.下旬,新华社、人民日报等央媒接连发表评论, 肯定房地产在宏观经济中的支柱地位,这或是中央有政策出台的预兆.果不其然,央行与银监会于

30 日 发布通知,对于非限购城市,首套普通住房商业贷款首付再次下调至最低 25%.这对市场表现稍显惨淡的

二、

三、四城市、特别是库存压力较大的沈阳、青岛等城市而言,犹如再次注入一剂强心剂,对刚性需求 的刺激较大,或加速十月

二、

三、四线城市市场成交回升.地方层面,公积金二套首付比例至

2 成于的政 策,本月仅有南京市、江西省和云南省落实.但一方面该项政策本身惠及面不广,另一方面,政策落实时 间较短,9 月市场未有明显反应.同时云南省和辽宁省延续上月地方政府的救市步伐,出台了稳定房地产 市场发展的多条措施,其中不乏刺激力度较大的政策,如辽宁再次调高普通商品住宅标准;

也不乏政策创 新,如云南鼓励农民进城买房等等,地方政府为拉动房地产市场成交回升仍在坚持不懈的努力. 于此同时,企业早为备战 金九 卯足了劲,

7、8 月份即开始藏货,8 月更是频频营销蓄客,只待 金九 爆发.9 月市场供应的爆发果然如约而至,各线城市供应环比均大幅增长,个别城市供应量更是刷新 了年内最高纪录.然而,在政府和企业的多方努力之下,市场却未有太大反应,成交表现平平,多数重点 城市成交虽仍在相对高位,但并未如大家对 金九 市场的预期一样,成交有所回升,而是继续下探.而 高库存城市分化本月进一步加深, 沈阳等高库存城市, 供应量仍未得到有效节制, 本月供应仍然向上攀升, 从而带动库存上涨.而长春、大连、贵阳、常州等同是高库存的城市,供应不仅持续处于相对低位,本月 仍继续下滑,库存压力在逐月的库存消耗中慢慢缓解. 而本月土地市场热度继续提升,成交地块的溢价率普遍上涨,福州晋安一地块更是拍出 276%的高溢 价,佛山、宁波、厦门、南京、上海和合肥等等多个城市均现地王.不过在

7、8 月多地政府要求各地根 据市场库存状况严控土地出让之后,本月也有不少城市挂牌量出现明显下降,而成交大幅下滑,如长春、 青岛、长沙等等;

部分高库存城市也仍时有流拍现象发生. 金九 虽不如意,但受央行首套房首付比例下调政策影响, 银十 或有一波刚性需求的集中释放. 同时,随着年底将近,企业迫于业绩压力,促销力度逐步加大,购房者观望情绪将逐步减弱,也将助推四 季度成交逐步企稳回升,而供应也将维持高位. 金九 供应暴涨而成交平平, 银十 回升可期

3 8 月,我国出口增速和固定资产投资增速继续下滑,内外需短期仍在拖累实体经济,全年 保7 仍 存一定风险,国家对房地产的政策支持不会减弱. 全球经济整体复苏动能减弱,8 月份我国出口连续第二个月同比下降.三季度以来,世界主要经济体 经济增长动力减弱:美国经济在前期强劲复苏基础上增长动能有所减弱;

欧洲经济温和复苏,但基础仍不 牢固;

日本经济在二季度收缩后复苏力度微弱.受此影响,8 月份我国出口金额同比下降 5.5%,连续第二 个月下降,但降幅较上月有所缩小.总体来看,1-8 月我国累计出口金额同比下降 1.5%,照目前形势看, 该值年底很难 转正 . 换而言之, 今年外需对我国经济增长的贡献很可能出现历史第二次 负效应 (注: 第一次是在金融危机后的

2009 年) . 固定资产投资累计增速持续放缓, 内需企稳反弹动力不足.

8 月固定资产投资累计同比增幅为 10.9%, 继续呈低位下滑态势.其中,房地产开发投资增速继续下滑,前8月仅为 3.5%,比前

7 月减少了 0.8 个 百分点.9 月财新中国制造业采购经理人指数初值录得数据为 47,较8月终值下降 0.3 个百分点,该值创 六年半新低.上述指标显示,当前我国内需反弹的动力仍较弱. 图:2011 年以来固定资产投资月度累计同比增速趋势 数据来源:国家统计局 内、外需短期仍在拖累实体经济,全年 保7 仍有一定的风险.在此背景下,我国经济平稳运营需 要房地产业继续保持扩张力,后续仍会继续出台宽松政策为之保驾护航. 10% 15% 20% 25% 30% 35% 2011-02 2011-04 2011-06 2011-08 2011-10 2011-12 2012-02 2012-04 2012-06 2012-08 2012-10 2012-12 2013-02 2013-04 2013-06 2013-08 2013-10 2013-12 2014-02 2014-04 2014-06 2014-08 2014-10 2014-12 2015-02 2015-04 2015-06 2015-08 内外需疲弱, 保7 对房地产支持不会减弱

4 经历过

8 月的一波救市潮后,9 月中上旬不论是中央层面还是地方层面,政策调整力度都大为减弱. 然而,一方面,经济下行压力依然较大,全年 保7 仍需房地产保驾护航;

另一方面,房地产市场回升 乏力,部分

二、

三、四线城市库存压力仍未实质性缓解.在此背景下,9 月30 日央行再次 救市 ,下调 非限购城市首套普通住房商业贷款首付比例至最低 25%, 这对

二、

三、 四线城市刚性需求或有一定的刺激. 此外,住建部也于

9 月21 日发文,明确了住房公积金异地个人住房贷款办理流程,以及将构建全国性的 住房公积金异地贷款业务信息交换系统.客观来讲,这项政策并无 新意 ,只是将之前提议和很多城市 已经推行的做法,再度明确一下并统筹到全国范围.但其 意义 却不小:一方面,通过异地缴纳和贷款 的顺畅流转和盈亏城市间 削峰填谷 ,可以最大限度地发挥公积金对楼市的支持作用;

另一方面,该政 策将彻底打破以往省市间公积金管理各自为政的局面,有利于形成全国统一的公积金资金池,为今后公积 金制度进一步改革打下基础. 地方层面,9 月政策延续上月 加快中央政策落地和因地制宜出台针对性救市政策 的风格.主要体 现在

4 个方面:1)武汉、北京等城市积极落实首套付清贷款、二套公积金贷款首付

2 成新政.其中,武 汉将这一政策的户型限定在

144 平方米(含)以下,意味着改善和部分中高端需求将同时受益.2)针对 库存过高的问题,辽宁省出台新政,明确将小户型和户型适合的存量商品住房,纳入安Z房房源;

同时加 大棚改力度,全面推行棚改货币化安Z,打通保障房、棚改房、拆迁安Z房与商品住房之间的通道.3) 鼓励行业转型升级,山东提出加快转变住房建造模式,推进建筑(住宅)产业现代化,转变房屋供应和消 费模式,加快转变房地产企业发展模式,等等.4)针对新城发展盲目的问题,河北出台新政,提出要准 确把握城市定位和功能布局, 把服从承接北京非首都功能疏解的需要放在首位, 打造规模适度、 职住合

一、 生态优美、生活便利、成本低廉、宜居宜业的首都卫星城,不建 睡城 和 围城 ;

合理划定城市开发 边界,防止摊大饼式盲目外延. 展望四季度,随着中央和地方层面救市政策的逐渐到位, 新 政出台的力度和频度预计会减弱,后 续刺激或聚焦于原有政策的细化和深化:1)已明确大方向的政策,将加快具体细化和落地.比如鼓励开 发商由开发销售向租售并举模式转变,政府还需........