PDF《2015.07》

1 出品单位:克而瑞信息集团・研究中心 总编:丁祖昱 张燕主编:孟音林波责任编辑:杨科伟 马千里 余仁花 陶媛王青青 江怡珊 谢杨春 余露晴 【研究视点】

7 月成交环比全线下跌,土地市场供求两旺

7 月,房地产市场的高热开始降温,一方面是前期政策效应逐步减弱, 另一方面,高温天使购房者看房意愿减弱致成交量环比下滑.

虽然楼市降温, 但略滞后于楼市的土地市场供求量依然保持回升态势.特别是一线和二线城 市部分优质地块引发激烈争夺,部分地块溢价甚至超过了 110%. 下半年也难再有大力度的刺激性政策,依赖政策推动成交攀升的可能不 大.在当前市场企稳上行、库存逐步改善的态势下,一线城市和部分二线城 市已初步显现房价上涨苗头,将会抑制部分需求的合理释放,尤其是前期成 交集中放量、部分需求已提前释放的情况下,后市需求支撑不足,预计

8 月 房地产市场成交仍将延续小幅下行,整个三季度都不容过分乐观. 【纵深解读】 经济:经济增长 超预期 ,稳增长还需房地产发力 政策:楼市企稳回升,地方多样化政策落地力度减弱 楼市:7 月供求齐降,三季度市场不容乐观 房价:一线城市领涨,住房价格指数加速上行 土地:溢价率持续攀升,下半年土地供应或将大幅放量 【图说楼市】 2015.07 ? 供应:整体大幅下降,

二、三线城市下降尤为明显 ? 成交:近7成城市环比下跌,但成交量仍处相对高位 ? 库存:供求比低位徘徊,部分城市存房价上涨压力 ? 成交结构:上海深圳中高档产品继续上升,北京中低档占比上升

2 7 月,房地产市场的高热开始降温,一方面是前期政策效应逐步减弱,另一方面,7 月开始全国普遍 迎来高温天,购房者外出看房意愿减弱致成交量环比下滑. 本月政策面相对平静,上半年经济数据超市场预期,但仍不容乐观,央行表态下半年会坚持稳健货币 政策,灵活运用多种货币政策工具,保持流动性合理适度,继续支持实体经济企稳上升.因此,下半年或 仍有 1-2 次降准机会.地方政府继续在公积金政策上做文章,跟进前期中央政策;

上海本月发布了人才新 政,定向微调了限购政策,但受惠人群仅限高端人才,对房地产市场面的影响极其有限. 本月市场成交也开始回落.本月

30 个重点监测城市中,超过三分之二城市成交量环比下滑.首先, 在于前期政策刺激效应逐步减弱,成交下滑在所难免;

其次,二季度提前消耗了相当一部分需求;

再次,

7、8 月为高温天气,不论是购房者的看房意愿,还是企业的推盘意愿都不甚强烈,供求均较为疲软.另一 方面,与往期相比,7 月成交量仍处相对高位,超8成城市同比涨幅超 10%,部分城市更是翻番,甚至不 乏城市翻好几倍,如深圳和昆明,这主要是由于

7 月的成交量绝对值确实相对大而个别城市去年同期成交 基数较低所致. 虽然楼市降温,但略滞后于楼市的土地市场供求量依然保持回升态势.一方面,市场好转之后地方政 府加速推地步伐,土地市场时有高总价地块出现;

另一方面,企业资金有效回笼,投资信心较高,且项目 库存消耗加大,也需要适时拿地补仓.因此,本月企业拿地的积极性普遍提高,多为高溢价成交,特别是 一线和二线城市部分优质地块引发激烈争夺,如福州、合肥等地更有是地块溢价超过了 110%. 总的来看,下半年房地产行业将保持相对宽松的政策环境,但也难再有大力度的刺激性政策,依赖政 策推动成交攀升的可能不大.而且在当前市场企稳上行、库存风险逐步改善的态势下,一线城市和部分二 线城市已初步显现房价上涨苗头,将会抑制部分需求的合理释放,尤其是前期成交集中放量、部分需求已 提前释放的情况下,后市需求支撑不足,预计

8 月房地产市场成交仍将延续小幅下行,整个三季度都不容 过分乐观.

7 月成交环比全线下跌,土地市场供求两旺

3 中国二季度 GDP 同比增长 7%,这个增长数字好于预期,也让悲观的市场为之一振.但良好的表象之 下问题仍然存在,经济企稳但基础仍薄弱.特别是工业部门生产反弹,但供求矛盾进一步恶化;

房地产销 售回暖但投资依然堪忧;

消费物价温和反弹,而工业品通缩压力不减;

社会消费品零售总额大幅反弹,可 持续性存在不确定性.

1、经济开始企稳但不稳固,房地产行业的宽松格局仍将持续 从 三驾马车 的增长来看,6 月份消费零售总额

141577 亿元,同比名义增长 10.4%,连续两个月 回升.1-6 月全国固定投资

237132 亿元,同比增长 11.4%,主要归功于政府托底,加大基建投资,导致 固定资产投资止跌,但仍为历史最低点.进出口数据不容乐观,上半年进出口总值同比下降 6.9%.而6月工业增加值同比增长 6.8%,再次超预期增长,其中制造业贡献显著.上半年一系列的经济数据显示, 当前中国经济已有筑底企稳的苗头,但支撑力不足.企稳表象之下,经济下行风险犹存. 二季度 GDP 同比增速艰难保持在 7%,这与上半年宽松的资金面支持密切相关, 一系列刺激措施帮助 经济企稳,这与房地产行业销售回升和开发投资复苏不无关系.但当前经济企稳并不稳固,下半年仍是经 济增长和结构调整的关键时期, 稳增长 还要依赖宽松的政策环境,尤其是货币政策支持,房地产行业 的外部发展环境也将更为宽松.预计中央和地方还会有一些专项扶持房地产政策出台,在二套房贷款、公 积金首付、减免契税方面,目前政策上仍具有一定操作空间.

2、货币市场保持宽松,下半年仍有一到两次降息降准 货币市场方面,6 月末,广义货币(M2)余额 133.34 万亿元,同比增长 11.8%,增速比上月末高 1.0 个百分点.上半年贷款余额同比增多

5371 亿元,其中房地产行业多增

3444 亿元,占比高达 64%.总的 来说,在大规模刺激之下,房地产行业较去年已经明显回暖,但这种刺激难以长期存在,下半年随着经济 逐步企稳,如若深圳这样出现疯狂和极端的情况下,部分银行也会自动收紧信贷政策. 上半年进行了三次降息,两次降准和一次定向降准,充分保障了市场资金的流动性,对降低社会融资 成本也起到了一定的作用.但上半年财政政策相对乏力,PPP 项目难有实质性推动,地方政府同样面临两 期万亿的债务Z换的压力,结合两会的目标,财政政策难有扩张的余地.因此,下半年为了 保增长 仍 需要货币政策的继续宽松.在操作空间仍在的情况下,年内央行还可能进行一次降息,一到两次降准.对 于房地产行业来说,企业压力将进一步缓解,融资成本有望进一步降低,市场信心的恢复对于不断下滑的 开发投资以及新开工来说都是正向激励. 经济增长 超预期 ,稳增长还需房地产发力

4 最近两个月,房地产市场虽稍有降温,但上行趋势已十分明朗,加之前期政策刺激力度较大,本月政 策面表现相对平淡,各地方政府,不管是出台的刺激性政策城市的数量,还是政策调整力度均大不如前. 不过,从各地政策调整方向来看,仍以以下

4 个方面为主: 1)公积金政策调整.除了成都市、长春市、宁波市鄞州区和清远市发文提高贷款额度、降低公积金 首付比例、实行异地互认和允许父母子女之间进行贷款互贷外,济南允许缴存职工利用现有公积金余额抵 冲公积金贷款,解决了缴存职工提前归还住房公积金贷款需先期垫付偿还资金的问题.调整城市数量与上 个月相比几乎减半. 2)购房补贴.仅宁波一城发文,规定不论购Z任何房产均给予 50%契税的购房补贴,根据 CRIC 数据,宁波

140 平方米以下的商品住宅去化周期约

11 个月,而140 平方米以上的去化周期高达

19 个月, 新政将有利于大面积项目的去化. 3)货币化安Z.仅宁波市和长沙市发文要求加大棚户区改造货币补偿力度,调整城市数量与上月相 比减半. 4)合理供应土地,优化用地结构.内蒙古省和宁波市要求商品住宅库存量过大的地区减少甚至暂停 居住用地供应,或通过调整土地用途,引导土地转型利用. 与以往不同的是,鲜有政策调整的一线城市,本月有明显动作.先是上海发布人才新政

20 条,涉及 定向微调住房限购政策;

紧接着争论多年的北京副中心终于落地通州. 在我们看来,北京的城市规划和上海的人才引进短期内均不会对楼市造成过多影响.其中,虽然通州 将成为北京副中心,但通州的基础建设,交通规划,生活、教育、医疗、商业等等配套设施均不完善,距 离名副其实的城市副中心还有很远的路要走.上海人才引进新政要求高、受益范围窄,因此于楼市而言无 关痛痒. 在3〃30 新政、连续降息降准的大力度政策刺激下,目前楼市上行的趋势已经十分明朗,一线城市及 部分二线城市甚至出现较大的房价上行压力,接下来或难再有全国层面的大力度刺激政策,未来

5 个月房 地产行业仍将保持上半年宽松的政策环境,但不排除有局部刺激的可能.不过当前宏观经济表现依然不容 乐观,行业外部的信贷环境有进一步宽松的可能. 楼市企稳回升,地方多样化政策落地力度减弱

5 经历

5、6 月的供求高峰后,市场后劲稍显不足,7 月重点城市商品住宅供应减多增少,整体供应量 同环比都大幅下滑.其中,

二、三线城市下降尤其明显.而成交方面,情况稍好,环比虽也是........