PDF《投资[编 纂]前 ,务 请阅览整份文件。》

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1 ― 本概要旨在为 阁下提供本文件所载资料的概览.

本节内容仅为概要,并未载有可 能对 阁下而言属重要的全部资料,与整份文件一并阅览时方视为完整. 阁下於决定 投资[编纂]前,务请阅览整份文件. 投资涉及风险.投资[编纂]的若干具体风险载於本文件 「风险因素」 一节. 阁下於决 定投资[编纂]前,务请细阅相关章节. 概览 我们是中国一家快速发展的大型综合房地产开发商,根植於长三角经济区,布局全国. 按综合开发能力计,我们自2014年以来已连续六年获中国房地产Top 10研究组评为中国房地 产百强企业.我们分别於2018年及2019年获中国房地产业协会及上海易居房地产研究院中 国房地产测评中心评为中国房地产开发企业前25强及前20强.我们亦获中国房地产业协会 及上海易居房地产研究院中国房地产测评中心评为中国房地产开发企业2018年成长速度及 2019年发展潜力10强第一名. 凭藉我们於中国房地产行业约18年的经验及在区域扩张策略引导下,我们已由一家专 注於长三角经济区的区域性住宅房地产开发商发展为一家拥有全国布局的综合房地产开发 商.截至2019年3月31日,我们的物业项目位於中国五个核心经济区域 (即长三角经济区、中 西部经济区、环渤海经济区、海峡西岸经济区及珠三角经济区) ,覆盖23个省市的124个城 市.截至同日,我们拥有由353个项目组成的产品组合,包括由我们的附属公司开发的257 个项目及由我们的合营企业及联营公司开发的96个项目,处於不同开发阶段.截至2019年3 月31日,我们应占土地储备总量为约38.9百万平方米,包括34.0百万平方米由我们的附属公 司开发的物业项目,及4.9百万平方米由我们的合营企业及联营公司开发的物业项目 (此等 项目按我们於各项目的股权予以调整) .土地储备总量按应占基准计包括(i)已竣工物业可销 售总建筑面积及可出租总建筑面积,亦包括已预售但尚未交付的已竣工总建筑面积,(ii)开 发中物业的总规划建筑面积,及(iii)持作未来开发物业的预估总建筑面积. 我们认为自身牢固、综合的标准化营运模块及程序是我们的快速复制及扩张的成功关 键.我们实施多个标准化模块,涵盖整个物业开发价值链,确保维持较高的营运效率及同 时保持较低营运成本及开支.我们的标准化土地收购模块基於多个因素提供细致的收购标 准及规的程序指引,适用於不同地区的各种产品类型.我们采用多种土地收购方式扩大 我们的土地储备.我们亦就我们的产品设计及开发实施标准化营运模块.我们目前提供三 种主要的标准化系列住宅物业,即 「香」 系列、 「御」 系列及 「国」 系列,分别以首次置业者、首 次改善型置业者及再次改善型置业者为目标.在各标准化住宅物业系列项下,我们进一步 将产品细分为两条或三条独立的产品线.首次置业者通常指首次购买住宅物业的置业者. 该等置业者更关心 (其中包括) 物业的功能性、高效利用空间的户型设计及购买价.为迎合 该等置业者,我们主要开发 「香」 系列物业产品,注重设计精良的居住空间、基础社区设备 及其他设施以及实惠的价格.首次改善型置业者通常指已有物业并期望提升现有生活环境 的置业者.该等置业者关心新住宅的方方面面,特别是所改善及综合的居住面积及设备、 社区景观、社区声誉及辅助设施.为迎合该等置业者,我们主要开发 「御」 系列物业产品, 注重多功能内部设施、高雅的建筑立面设计及舒适安全的社区设施.再次改善型置业者通 常指曾拥有多次置业的置业者.该等置业者不仅寻求功能性,亦通过置业同他人相互交往 社交,以提升整体居住体验.为迎合该等置业者,我们主要开发 「国」 系列物业产品,注重 高质量的建筑材料及高雅的内外部设计、大户型以及能够满足不同住户各类活动的社区豪 华休闲设施.我们已建立存有超过70套标准化产品设计模型的宝贵产品数.我们制定 及实施标准化营销模块,其中嵌有多个标准化关键绩效指标以便评估及提高我们营销工作 的效率. 我们於2015年,在学习京瓷创始人稻盛和夫先生创造的著名阿米巴管理体系的基础上, 创立并执行我们中梁阿米巴管理系统或阿米巴生态系统.我们的阿米巴生态系统将大的业 务集团分成若干小业务组织,即所谓的 「阿米巴」 或 「阿米巴组织」 ,每个单位组织於运行期 间享有足够程度的自主权并遵循以结果为导向的评估及激励机制,从而鼓励每位雇员积极 参与管理并分担责任和分享利益.这可实现快速扁平化复制和扩张,十分适合房地产开发 业务可复制性高的特点.凭藉我们的阿米巴生态系统,我们得以大幅增长,我们境内附属 公司的数量从截至2016年12月31日的223家增至截至2018年12月31日的839家,且同期内我们 的雇员人数已由截至2016年12月31日的2,100人以上增至截至2018年12月31日的12,500人以上. 我们於往绩记录期内录得显著增长.截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度, 经计及我们的合营企业及联营公司的全部合约销售额,本集团的合约销售总额分别约人民 币190亿元、人民币649亿元及人民币1,015亿元.截至2016年、2017年及2018年12月31日止年 ―

2 ― 度,我们的合约销售总额 (仅包括我们合营企业及联营公司的应占权益合约销售额) 分别为 约人民币165亿元、人民币561亿元及人民币841亿元.我们对於合约销售额的定义为:於指 定期间内签订合约供预售及销售的物业的合约总值.其与相关期间内的收益不相同,且不 代表待於任何未来期间确认的收益. 下表载列於往绩记录期间我们的合约销售总额 (仅包括我们合营企业及联营公司的应占 权益合约销售额) 的变动. 截至12月31日止年度 2016年2017年2018年 (人民币百万元) 期初未交付的合约销售总额 9,542 24,261 68,695 加:年内新订的合约销售额 16,479 56,083 84,146 减:年内已交付预售及销售额 (1) (1,760) (11,649) (33,272) 期末未交付的合约销售总额 24,261 68,695 119,569 附注: (1) 指与年内实际交付的物业相对应的合约价值总额,经虑及税收影响及收益确认的会计处理的影响,特别是 物业实际交付前,於合约期内确认收益的影响,合约销售额不等同於相同年度的确认收益.详情请参阅 「财 务资料 ― 重大会计政策及估计 ― 收益确认」 . 我们的收益以221.4%的年复合增长率由2016年的人民币2,925.4百万元增至2018年的人民 币30,214.7百万元.我们於2016年录得人民币269.8百万元的净亏损,并於2017年及2018年分 别录得人民币498.6百万元及人民币2,526.3百万元的净溢利.有关我们於往绩记录期间收益 及净溢利增加的更多详细讨论,请参阅 「财务资料 ― 各期间经营业绩比较」 . 我们的业务模式 於往绩记录期间,我们的业务营运包括四条业务线:(i)物业销售,........