PDF《添美道1号 中信大厦》

― I-1 ― 以下为从申报会计师安永会计师事务所 (香港执业会计师) 接获的有关中梁控股集团有 限公司的报告文本,以供载入本文件.

香港 中环 添美道1号 中信大厦 22楼 敬启者, 吾等就第I-4页至I-135页所载的中梁控股集团有限公司 ( 「贵公司」 ) 及其附属公司 (统称 为 「贵集团」 ) 的历史财务资料作出报告,当中包括 贵集团截至2016年、2017年及2018年12 月31日止各年度 ( 「有关期间」 ) 的综合损益及其他全面收入表、综合权益变动表及综合现金 流量表,以及 贵集团於2016年、2017年及2018年12月31日的综合财务状况表,以及 贵公 司於2018年12月31日的财务状况表,以及主要会计政策概要及其他附注说明 (统称为 「历史 财务资料」 ) .第I-4页至I-135页所载的历史财务资料构成本报告不可或缺的部分,其编制乃 为载入 贵公司日期为[]的文件 ( 「文件」 ) ,以实现 贵公司股份於香港联合交易所有限公 司(「联交所」 ) 主板首次[编纂]. 董事就历史财务资料承担之责任 贵公司董事须负责根凡莆褡柿细阶2.1及2.2分别所载的呈列基准及编制基准编制 作出真实公平反映的历史财务资料,落实其认为编制历史财务资料所必要的内部控制,以 使历史财务资料不存在由於欺诈或错误而导致之重大错误陈述. 申报会计师之责任 吾等的责任是对历史财务资料发表意见,并向 阁下报告.吾等已根愀刍峒剖 会(「香港会计师公会」 ) 颁布的投资通函报告聘用协定准则200投资通函中历史财务资料的会 计师报告 执行工作.该等准则要求吾等遵守道德规,并规划及执行审计以对历史财务资 料是否不存在任何重大错误陈述获取合理保证. ― I-2 ― 吾等的审计涉及执行程序以获取有关历史财务资料所载金额及披露资料之审计凭证. 所选择的程序取决於申报会计师的判断,包括评估历史财务资料出现重大错误陈述 (不论是 否因欺诈或错误引起) 的风险.在作出该等风险评估时,申报会计师考虑有关实体根 财务资料附注2.1及2.2分别所载的呈列基准及编制基准编制并作出真实公平反映的历史财务 资料的内部监控,以设计在各类情况下适当之程序,但并非对公司内部监控之成效表达意 见.吾等的工作亦包括评估董事所采用的会计政策是否恰当及所作的会计估计是否合理, 以及评估历史财务资料的整体呈列方式. 吾等相信,吾等所获得的凭证属充分及恰当,可为吾等的意见提供基础. 意见 吾等认为,就会计师报告而言,历史财务资料真实公平反映 贵集团於2016年、2017年及2018年12月31日的财务状况及 贵公司於2018年12月31日的财务状况以及根凡莆褡 料附注2.1及2.2分别所载的呈列基准及编制基准编制的 贵集团於各有关期间的财务表现及 现金流量. 根凰と鲜泄嬖蚣肮 (清盘及杂项条文) 条例报告相关事宜 调整 於编制历史财务资料时,并无调整第I-4页所界定之相关财务报表. 股息 吾等谨此提述历史财务资料附注11,当中载列 贵公司并无於有关期间支付股息. ― I-3 ― 贵公司并无历史财务报表 於本报告日期, 贵公司自成立日期以来并无编制法定财务报表. 此致 中梁控股集团有限公司 列位董事 建银国际金融有限公司 台照 安永会计师事务所 执业会计师 香港 谨启 [] ― I-4 ― I. 历史财务资料 编制历史财务资料 下文载列之历史财务资料构成本会计师报告之完整构成部分. 历史财务资料所依 贵集团於有关期间的财务报表由安永会计师事务所根愀 会计师公会 ( 「香港会计师公会」 ) 发布的香港审计准则审核 ( 「相关财务报表」 ) . 除非另外说明,历史财务资料以人民币列报,所有金额以凑整至最接近人民币千元呈 列. 综合损益及其他全面收入表 截至12月31日止年度 附注 2016年2017年2018年 人民币千元 人民币千元 人民币千元 收入

5 2,925,411 14,026,299 30,214,688 销售成本.2,308,844) (11,166,324) (23,303,847) 毛利 616,567 2,859,975 6,910,841 融资收入.63,797 150,805 353,711 其他收入及收益

5 163,475 24,517 95,045 销售及分销开支 405,186) (823,698) (1,333,901) 行政开支.377,001 701,224 (1,648,265) 金融资产减值亏损 473) (2,162) (10,964) 其他开支.30,059) (20,333) (197,760) 投资物业公平值收益

14 8,725 261,898 71,971 按公平值计入损益的金融资产 公平值收益 (亏损)17,919 (5,378) (4,039) 融资成本.7 (269,018) (356,320) (433,466) 应占溢利及亏损: 合营企业.29,053) (134,844) (82,242) 联营公司.33,648) 14,649 717,545 税前 (亏损) 溢利

6 (273,955) 1,267,885 4,438,476 所得税抵免 (开支)10 4,186 (769,311) (1,912,189) ― I-5 ― 截至12月31日止年度 附注 2016年2017年2018年 人民币千元 人民币千元 人民币千元 年内 (亏损) 溢利 269,769) 498,574 2,526,287 以下人士应占: 母公司所有人 168,627) 502,667 1,931,336 非控股权益.101,142) (4,093) 594,951 (269,769) 498,574 2,526,287 母公司普通权益 持有人应占每股 (亏损) 盈利 基本及摊薄.12 不适用 不适用 不适用 ― I-6 ― 综合财务状况表 12月31日 附注 2016年2017年2018年 人民币千元 人民币千元 人民币千元 非流动资产 物业、厂房及设备

13 31,265 49,999 105,269 投资物业.14 324,500 791,000 928,900 无形资产.15

574 570

455 於合营企业的投资

16 27,639 415,602 2,584,059 於联营公司的投资

17 209,039 437,704 2,113,159 递延税项资产

18 253,117 980,902 1,852,380 预付款项及其他应收款项

23 ― 46,202 96,202 非流动资产总额 846,134 2,721,979 7,680,424 流动资产 按公平值计入损益的金融资产.19 596,189 297,171 228,757 开发中物业.20 29,236,145 61,379,980 99,481,406 持作出售的竣工物业

21 1,128,074 2,302,650 3,596,396 贸易应收款项

22 ― ― 4,354 应收关联公司款项

37 2,916,928 7,294,042 9,841,443 预付款项及其他应收款项

23 2,916,072 7,713,749 22,209,895 可收回税项.184,515 1,016,518 1,951,577 受限制现金.24 3,383,921 5,030,343 7,892,069 抵押存款.24 269,646 705,958 636,777 现金及现金等值物

24 4,847,470 10,748,022 14,551,518 流动资产总额 45,478,960 96,488,433 160,394,192 流动负债 贸易应付款项及应付票

25 1,986,681 4,839,542 8,498,295 其他应付款项及应计款项

26 1,904,344 4,316,682 20,476,168 合约负债.27 16,882,989 51,891,569 95,482,250 应付关联公司款项

37 4,411,521 9,849,122 7,419,138 计息银行及其他借款

28 9,792,133 7,561,064 14,468,672 应缴税项.10 135,541 1,182,504 1,960,281 财务担保合约拨备

38 ― ― 84,869 其他金融负债 22,217 40,991 59,284 流动负债总额 35,135,426 79,681,474 148,448,957 流动资产净额 10,343,534 16,806,959 11,945,235 资产总额减流动负债 11,189,668 19,528,938 19,625,659 ― I-7 ― 12月31日 附注 2016年2017年2018年 人民币千元 人民币千元 人民币千元 非流动负债 计息银行及其他借款

28 10,434,493 16,915,281 12,536,245 递延税项负债

18 100,187 259,906 335,182 非流动负债总额 10,534,680 17,175,187 12,871,427 净资产 654,988 2,353,751 6,754,232 权益 母公司拥有人应占权益 股本

29 ― ―

85 储备

30 (267,754) 234,717 2,578,591 (267,754) 234,717 2,578,676 非控股权益.922,742 2,119,034 4,175,556 总权益 654,988 2,353,751 6,754,232 ― I-8 ― 综合权益变动表母公司拥有人应占股本股份溢价合并储备资本储备法定盈余储备资产重估储备汇兑波动储备保留溢利(累 计亏损) 总计非控股权益总权益人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元附注

29 附注 30(a) 附注 30(b) 附注 30(d) 附注 30(c) 於2016 年1月1日.................................――*600,000* ― * 6,585* ― * ― * (505,712)* 100,873 53,683 154,556 年度溢利或亏损................................―――――――(168,627) (168,627) (101,142) (269,769) 附属公司非控股股东资本供款....................―――――――――970,201 970,201 贵集团自附属公司当时权益持有人收购附属公司...――(200,000) ― ― ― ― ― (200,000) ― (200,000) 法定盈余储备拨款..............................――――18,504 ― ― (18,504) ― ― ― 於2016 年12 月31 日...............................――*400,000* ― * 25,089* ― ― ( 692,843)* (267,754) 922,742 654,988 於2016 年12 月31 日及2017 年1月1日.................――*400,000* ― * 25,089* ― * ― * (692,843)* (267,754) 922,742 654,988 年度溢利或亏损................................―――――――502,667 502,667 (4,093) 498,574 收购附属公司...................................―――――――――113,307 113,307 附属公司非控股股东的资本供款..................―――――――――1,086,882 1,086,882 法定盈余储备拨款.............