PDF《会 议过程 正 式纪录》

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11 日日日日2331 会议过程正式纪录

2004 年2月11 日星期三 下午

2 时30 分会议开始 出席议员: 主席范徐丽泰议员,G.

B.S., J.P. 丁午寿议员,J.P. 田北俊议员,G.B.S., J.P. 朱幼麟议员,J.P. 何秀兰议员何俊仁议员何锺泰议员,J.P. 李卓人议员李柱铭议员,S.C., J.P. 李家祥议员,G.B.S., J.P. 李国宝议员,G.B.S., J.P. 李华明议员,J.P. 吕明华议员,J.P. 吴亮星议员,J.P. 立法会2004

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11 日日日日2332 吴霭仪议员周梁淑怡议员,G.B.S., J.P. 涂谨申议员张文光议员许长青议员,J.P. 陈国强议员,J.P. 陈婉娴议员,J.P. 陈智思议员,J.P. 陈鉴林议员,J.P. 梁刘柔芬议员,S.B.S., J.P. 梁耀忠议员单仲偕议员黄宏发议员,J.P. 黄宜弘议员,G.B.S. 黄容根议员曾钰成议员,G.B.S., J.P. 杨孝华议员,S.B.S., J.P. 杨森议员杨耀忠议员,B.B.S. 刘千石议员,J.P. 立法会2004

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11 日日日日2333 刘江华议员,J.P. 刘皇发议员,G.B.S., J.P. 刘健仪议员,J.P. 刘汉铨议员,G.B.S., J.P. 刘慧卿议员,J.P. 蔡素玉议员郑家富议员司徒华议员霍震霆议员,S.B.S., J.P. 罗致光议员,J.P. 谭耀宗议员,G.B.S., J.P. 邓兆棠议员,J.P. 石礼谦议员,J.P. 李凤英议员,J.P. 胡经昌议员,B.B.S., J.P. 张宇人议员,J.P. 麦国风议员陈伟业议员梁富华议员,M.H., J.P. 劳永乐议员,J.P. 立法会2004

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11 日日日日2334 黄成智议员冯检基议员叶国谦议员,J.P. 刘炳章议员余若薇议员,S.C., J.P. 马逢国议员,J.P. 出席政府官员: 政务司司长曾荫权先生,G.B.M., J.P. 财政司司长唐英年先生,G.B.S., J.P. 律政司司长梁爱诗女士,G.B.M., J.P. 房屋及规划地政局局长孙明扬先生,G.B.S., J.P. 教育统筹局局长李国章教授,G.B.S., J.P. 生福利及食物局局长杨永强医生,J.P. 民政事务局局长何志平先生,J.P. 环境运输及工务局局长廖秀冬博士,J.P. 财经事务及库务局局长马时亨先生,J.P. 政制事务局局长林瑞麟先生,J.P. 保安局局长李少光先生,IDSM, J.P. 工商及科技局局长曾俊华先生,J.P. 立法会2004

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11 日日日日2335 列席秘书: 秘书长冯载祥先生,J.P. 副秘书长罗锦生先生,J.P. 助理秘书长陈钦茂先生立法会2004

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11 日日日日2336 提交文件 下列文件是根兑槭鹿嬖颉返21 条第(2)款的规定提交:附属法例/文书法律公告编号《安排指明(比利时王国政府)(避免就收入及资本双重课税和防止逃税)令16/2004 《

2004 年雇员再培训条例(修订附表2) 公告》.... 17/2004 《〈2004 年教育(杂项修订)条例〉(2004 年第

1 号)

2004 年(生效日期)公告18/2004 其他文件第55 号香港艺术发展局2002-2003 年报第56 号香港演艺学院2002-2003 年报及截至二零零三年六月三十日的财务报告及审计报告书第57 号职业训练局二二/二三年度年报《2003 年建造业徵款(杂项修订)条例草案》委员会报告议员质询的口头答覆 主席主席主席主席:质询.第一项质询.立法会2004

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11 日日日日2337 有有有有关物业管理公司的投诉及监管关物业管理公司的投诉及监管关物业管理公司的投诉及监管关物业管理公司的投诉及监管1. 1. 1. 1. 陈伟业议员陈伟业议员陈伟业议员陈伟业议员:主 席,本人近日接获不少业主投诉,指有物业管理公司在履行职务时,擅自动用楼宇维修基金,以及在未经公开招标及谘询业主情况下,便把楼宇维修工程交由关系密切的人士及公司承办;

有关业主认为这些做法损害他们的权益,违反民政事务局发出的《大厦管理及维修工作守则》, 以及可能涉及违法行为.就此,政府可否告知本会:(一 ) 过去3年,当局每年接获多少宗有关投诉的数目;

当局对物业管理公司及其雇员提出多少宗检控;

及(二 ) 会否考虑立法监管物业管理公司,以加强保障业主的权益;

若会,考虑的情况为何;

若否,原因是甚麽?民政事务局局长民政事务局局长民政事务局局长民政事务局局长:主席,(一 ) 就有关业主投诉物业管理公司的个案,民政事务总署在过去3年(即2001 至03 年),分别接获7宗、5 宗和19 宗:大部分都是关於公契赋予物业管理公司过大的权力,或物业管理公司不适当运用公契所赋予它们的权力.十八区民政事务处在接获这些投诉后,都会作出跟进,详细t解事件及提供适当的协助.有需要时,也会将有关投诉转介警方或廉政公署( 廉署 ).至於就大厦管理事宜向廉署所作出的投诉,在过去3年,分别有

227、191 和222 宗与物业管理或保安公司有关,而廉署在过去3年内完成检控程序的个案,分别有

34、

21 及9宗.(二 ) 管理私人大厦是业主的当然责任.政府的政策,是尽力鼓励和协助大厦业主成立业主立案法团,以便有效地管理他们的私人物业.政府在这方面担当 推动者 的角色,采取多方面的途径,协助大厦业主履行管理大厦的责任.当中重要的一环是要提供一个法律纲领,让业主有所依从.《 建筑物管理条例》订 立的目的,正是提供此架构,方便大厦业主成立法团,以及就大厦的管理工作制订规则.立法会2004

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11 日日日日2338 监管物业管理公司的目的,是要保障业主的权益,但其实现行的条例已有条文保障业主的利益和防止不当使用业主的金钱.《建筑物管理条例》第 VIA 部及附表7,是大厦公契的强制性条款,适用於所有大厦公契.有关条文规定建筑物的经理人,即物业管理公司,须妥善处理其服务客户的资金.物业管理公司都必须遵守大厦公契的规定.所以,不论大厦是否已经成立立案法团或其他业主组织,根督ㄖ锕芾硖趵犯奖7, 建筑物经理人,即物业管理公司,必须开立一个有利息的户口,以及将该户口的款项用於建筑物管理方面.物业管理公司在收取管理费用或维修费用之后,可保留一笔合理的款项以应付小额开支,其余的都必须尽快存入该户口.另一方面,我们亦鼓励业主成立法团.如果一座建筑物已成立法团,法团便可以按照《建筑物管理条例》第20 条,开立一个有利息的户口.业主可将管理费直接存入这个户口.该户口只能用於建筑物管理方面,法团在收到管理费用或维修费用之后,可保留一笔合理的款项以应付小额开支,其余的则必须尽快存入该户口.业主存放於经理人的管理费,减去根趸蚬芾砗显妓┑木砣顺杲鸷,余下款项均为业主所有,不属於经理人.正如以上所述,根中小 建筑物管理条例》,物业管理公司须开立一个有利息的户口,而只将存放在该户口的款项用於建筑物管理方面.为了令《 建筑物管理条例》更 清明确,进一步保障业主的利益,让他们监察物业管理公司的财务管理,我们建议在《 建筑物管理条例》中 订明,经理人必须就管理大厦所收取的款项开立一个或多个以法团为户名的独立户口.每个户口必须为信托户口或客户户口.这项建议一方面可确保经理人把收到的管理费存入独立的银行户口内,不会与经理人的资金一起存放;

另一方面也能确保经理人不会把从不同大厦所收到的管理费一并存入同一个银行户口内.我们会就此建议正式谘询物业管理业的人士.此外,我们在2003 年5月至7月期间,曾就《 建筑物管理条例》各项条文进行了一次广泛的公开谘询活动,并邀请业主立案法团、大厦业主、物业管理行业、专业团体等提交建议.谘询文件立法会2004

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11 日日日日2339 内的建议都已在立法会民政事务委员会以下的《建筑物管理条例》检 讨工作小组委员会作详细的讨论.当中包括建议改善《 建筑物管理条例》有 关法团采购及选用物品及服务方面的规定,以进一步保障业主的利益.《建筑物管理条例》现 在订明任何供应品、货品或服务,如其价值超过(i)10 万元或(ii)相等於法团每年预算的20%, 两者以较少者为准,即须以招标承投方式取得.民政事务局局长根 建筑物管理条例》第44 条第1节所发出的《有关供应、物料及服务的采购及选用事宜守则》,也有同样的条文.不 过 ,根 建筑物管理条例》第44 条第2节,不遵守工作守则,并非违法,法团无须一定遵从.所以,法团过去在选购货品或服务时,业主和管理委员会往往会就是否必须要依照法例订明的招标规则而争拗.不少管理委员会为求方便,宁愿选择不遵从有关规定.这做法实在有违我们的立法原意.为了改善现时条文不清 的地方,我们建议修订《建筑物管理条例》 内有关法团采购或选用物品或服务的条文.此后,如物品或服务的价值超过条例所订明的限额,法团都必须跟随条例进行招标. 这项新规定也将会透过在附表7的相应修订,适用於物业管理公司,以提高他们在使用管理费方面的透明度.通过业主大会及招标程序,业主可以更有效地监察物业管理公司的运作.我们希望会在2004-05 的立法年度,提交修订《建筑物管理条例》的法案,供立法会审议.至於政府应否立法监管物业管理公司的问题,公众现在有不同的意见.赞成者大致认为,发牌制度有助於提高物业管理公司的服务质素;

但反对者一般都觉得,推行发牌制度会对规模较小的物业管理公司构成经营的压力,这类小型的管理公司现时为数约900 间,服务对象多为旧型私人楼宇.基於以上的原因,政府对於会否设立发牌制度监管物业管理公司,抱开放态度.我们希望私人大厦业主、业主立案法团、物业管理行业及专业团体等能认真地讨论有关课题,并继续向我们提交意见.立法会2004

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11 日日日日2340 不过,我想在此再次强调,任何形式的监管制度,都不能完全防止再有物业管理公司因经营不善而倒闭和完全杜绝盗窃贪污等非法行为.大厦管理要办得好,业主全面的参与是非常重要的.我们会致力完善现行的制度,并加强宣传和教育业主对《 建筑物管理条例》规 定的认识,使他们能清楚明白他们的权力和........