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2 天风光大-亿利生态广场一期资产支持专项计划 资产支持证券信用评级报告 信用评级报告声明 中诚信证券评估有限公司(以下简称 中诚信证评 )因承做本项目并出具本评级报告, 特此如下声明:

1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外,中诚信证评、评级项目 组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关 联关系.

2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务,并有充分理由保 证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则.

3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定, 依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断,不存在因评级对象和其他任何组织或 个人的不当影响而改变评级意见的情况.本评级报告所依据的评级方法在公司网站 (www.ccxr.com.cn)公开披露.

4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供, 其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得.因为可能存在人为或机械错误及其 他因素影响,上述信息以提供时现状为准.中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真 实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证,但对其真实性、准确度、完整性、 及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保.

5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察,如有的话,应该而 且只能解释为一种意见,而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议.

6、 本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本次资产支持证券到期兑付日有 效;

同时,在本期资产支持证券存续期内,中诚信证评将根据《跟踪评级安排》,定期或不 定期对评级对象进行跟踪评级,根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级,并按照相关法律、 法规对外公布.

3 天风光大-亿利生态广场一期资产支持专项计划 资产支持证券信用评级报告 本专项计划之优势 ? 本专项计划物业资产位于北京商务中心区,地理位置优越;

租户较为稳定,租期多为 5~10 年;

出租率近年来处于较高水平且租金水平呈平稳增长态势,保障了租金收入的 稳定以及未来优先 A 类资产支持证券本息的按时足额兑付. ? 本专项计划存续期间,物业资产持有人每年可获得的租金收入等物业资产运营收入扣 除运营税费后的金额的实际运营收入对当期优先 A 类资产支持证券本息的覆盖倍数达 1.21 倍,覆盖倍数较高;

同时根据《天风光大-亿利生态广场一期资产支持专项计划之 差额补足承诺函》 (以下简称 《差额补足承诺函》 )的约定,亿利资源集团有限公司 (以下简称 亿利集团 )承诺截至每一物业资产运营收入计算日对应的物业资产运营 收入回收期,物业资产实现的物业资产运营收入及其他收入,扣除运营税费后的金额 ( 实际运营收入 )不低于必备金额,以上可为优先 A 类资产支持证券本息的按时足 额兑付提供一定保障. ? 根据 《天风光大-亿利生态广场一期资产支持专项计划流动性支持协议》 (以下简称 《流 动性支持协议》 ) 的约定, 管理人应查询截至某一退出行权日前的第

5 个工作日 (R-5 日)有权退出的资产支持证券持有人及持有的有权退出的资产支持证券信息,与办理 退出确认手续的资产支持证券持有人及持有的资产支持证券信息比对,确认截至该日 仍然享有退出权的资产支持证券持有人及享有退出权的资产支持证券的类别和份额, 亿利集团应于退出行权日(R 日)买入该等经管理人确认仍然享有退出权的资产支持 证券,为专项计划提供流动性支持. ? 根据 《天风光大-亿利生态广场一期资产支持专项计划优先收购权协议》 (以下简称 《优 先收购权协议》 )的约定,亿利集团拥有对信托受益权的优先收购权,为享有上述优 先收购权, 其需自专项计划设立日起的每一计划年度, 向专项计划支付权利维持费 (分 为实付维持费和计提维持费) , 作为其享有优先收购权的对价, 该权利维持费以及物业 资产的价值对优先级资产支持证券的本金和收益提供了较好的保障. ? 根据深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司(以下简称 戴德梁行 )出具的《房地 产估价报告》 , 近年来物业资产的市场价值保持较好的增长趋势, 物业资产较高的资产 价值和可能的增值空间有利于专项计划资产支持证券本息的按时偿付.同时,物业持 有人以物业资产提供抵押担保, 在一定程度上增加了资产支持证券投资者的安全边际.

4 天风光大-亿利生态广场一期资产支持专项计划 资产支持证券信用评级报告 本专项计划之弱势及缓解方式 ? 本专项计划物业资产的现金流仅来源于物业资产的运营收入.在专项计划存续期内, 若出现承租人拒绝履行租约或拖欠租金,或除不可抗力之外的其他因素导致物业资产 无法于最佳状态运营等情况时,可能会对专项计划现金流产生不利影响. 缓解方式:物业资产位于北京市核心地段,地理位置优势较为明显,加之周边配套较 成熟,物业资产中办公物业租户质量较高,为其租金回收提供了有效支撑.同时,根据《差额补足承诺函》的约定,亿利集团承诺截至每一物业资产运营收入计算日对应 的物业资产运营收入回收期,项目公司实现的实际运营收入不低于必备金额.此外, 光控安石(北京)投资管理公司(以下简称 光控安石 )作为特殊资产服务机构,负 责对物业资产的运营风险进行监控,若发生物业资产平均租金价格大幅下降,光控安 石可向管理人提议要求亿利集团支付保证金,用于保障专项计划优先级资产支持证券 持有人预期收益和本金的分配.综上,中诚信证评认为物业资产运营收入波动对本专 项计划优先 A 类资产支持证券本息得以按时偿付的影响较小. ? 物业资产的公允价值可能受到不动产市场景气度下滑的影响, 导致市场价值出现下降, 致使亿利集团放弃对管理人(代表专项计划利益)持有的信托受益权的收购,进而影 响优先级资产支持证券的到期偿付. 缓解方式:物业资产位于北京市核心地块,未来该地区经济发展出现极端情况的可能 性很低.同时,在每一个优先收购权循环截止日,若亿利集团放弃对信托受益权的收 购 (其中收购对价为专项计划取得信托受益权所支付的本金总价款-截至该优先收购行 权日信托计划已获的偿付的存量债权本金金额) , 其须支付截至该优先收购权行权期的 截止日的全部累计计提维持费以及截至该优先收购权行权期截止日的实付维持费的总 额,该设置较好地保障了优先级资产支持证券持有人在亿利集团放弃对信托受益权收 购情形下需处置相关资产时优先级资产支持证券本金及预期收益的实现.但同时,中 诚信证评将对未来物业资产的公允价值变动予以关注.

5 天风光大-亿利生态广场一期资产支持专项计划 资产支持证券信用评级报告 评级意见和考虑因素 中诚信证评授予 天风光大-亿利生态广场一期资产支持专项计划 项下优先 A 类资产 支持证券信用等级为 AAA,优先 B 类资产支持证券信用等级 AA+ ,中诚信证评给予上述 资产支持证券的评级,主要基于如下方面的考虑: ? 交易结构和物业资产在法律层面的完备性;

? 物业资产位于北京市中心地块,地段优势较为明显;

? 物业资产运营收入扣除运营税费后的金额对当期优先 A 类资产支持证券本息 的覆盖程度以及亿利集团差额补足承诺提供的信用支持;

? 亿利集团放弃行权所承担成本提供的信用支持水平;

? 亿利集团为优先级资产支持证券退出提供的流动性支持;

? 退出机制的可行性;

? 管理人和托管人丰富的运作经验.

6 天风光大-亿利生态广场一期资产支持专项计划 资产支持证券信用评级报告 交易概况 交易要素 专项计划名称 天风光大-亿利生态广场一期资产支持专项计划 专项计划期限 优先 A/B/C 类资产支持证券期限:自专项计划设立日至

2035 年1月22 日(约为 3+3+3+3+3+3 年,如该日为非工作日则顺延至该日后第一个工作日) (可提前结束) 管理人 天风证券股份有限公司(以下简称 天风证券 ) 托管人 招商银行股份有限公司北京分行(以下简称 招商银行北京分行 ) 监管银行 招商银行股份有限公司北京分行(以下简称 招商银行北京分行 ) 登记托管机构 中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司(以下简称 中证登深圳分公司 ) 信托计划特征 信托计划 昆仑信托?亿利生态广场财产权信托 信托委托人 首誉光控资产管理有限公司(以下简称 首誉光控 ) 信托受托人 昆仑信托有限责任公司(以下简称 昆仑信托 ) 物业资产特征 物业资产名称 物业资产建筑面积 物业资产评估价值 亿利生态广场第

1、

2、

10、

13、

15、16 以及

19 层15,279.68 平方米 11.50 亿元 估价作业期

2016 年7月19 日至

2016 年10 月20 日 物业顾问 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司(以下简称 戴德梁行 ) 物业持有人 系指持有并管理亿利生态广场

1、2 层物业的北京亿达金盛投资有限公司、持有并管理亿利 生态广场

10 层物业的北京亿达瑞祥投资有限公司、持有并管理亿利生态广场

13 层物业的 北京亿达德瑞投资有限公司、持有并管理亿利生态广场

15 层物业的北京亿达天成投资有限 公司、持有并管理亿利生态广场

16 层物业的北京亿达恒新投资有限公司、持有并管理亿利 生态广场

19 层物业的北京亿达金源投资有限公司 资产支持证券 资产支持证券 预期发行金额(万元) 预期收益率(%) 优先 A 类资产支持证券 59,000 4.5 优先 B 类资产支持证券 21,500 5.7 优先 C 类资产支持证券 13,000 - 次级资产支持证券 14,182 - 交易结构分析 本专项计划是根据《中华人民共和国合同法》 、 中国证券监督管理委员会 (以下简称 中国证监会 ) 《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业 务管理规定》及其他有关法律、行政法规和中国证 监会的有关规定设立. 图1:基本交易结构示意图

7 天风光大-亿利生态广场一期资产支持专项计划 资产支持证券信用评级报告 资料来源:天风证券........