PDF《交银金融》

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二、楼市篇 】 本港写字楼价续升 近期楼价增长放缓.的确,本港私人 住宅价格增长确已回落不少,但其他环节 如写字楼的前景又如何呢?今文看看. 图一可见,本港写字楼整体按年增长 趋势自金融海啸后渐放缓,然而自

2017 年 开始明显重拾升势,其中甲级核心写字楼 价格更急速反弹(黑圈) . 再细看下,黄框可见价格增长呈周期 性,为期约两年左右,而目前似乎正在新 周期初段,由於在未来一年将接近周期高 点,因此料价格仍有进一步上升空间. 至於租赁市场方面,图二可见整体写 字楼租金按年增长趋势自金融海啸后同见 放缓,其上落也如楼价般呈约两年周期, 不过近月增长略见放缓,其中甲级写字楼 的租金按年增长依然为各类中最高,唯有 增长最低的丙级写字楼才见改善势头. 另外从图三可见,近年金融就业增长 稳定,对比下,制造和贸易就业仍然处於 萎缩(黑框) .由此可见,香港写字楼租赁 市场的稳步发展主要受惠於金融机构. 至於供应层面,图四可见各类写字楼 库存按年增长各异:甲级增长靠稳,乙级 增长凌厉,而丙级增长横行. 由是观之,在企业的需求支持及金融 就业见增长下,加上甲级供应增长稳定, 料写字楼价格及租赁市场仍能保持温和增 长. 袁沛仪 交交银银金金融融2019 年1月号 电邮:[email protected]

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三、股市篇 】 美股前景黯淡 美股自去年

10 月初回落 , 那麽今年还 会持续该跌势麽?参考聪明钱流向指 数――昨日指数减去开市首半小时价位再 加收盘前一小时价位,以撇除散户杂音, 从而有效反映机构投资者对市场的看法, 推测大市走势. 图一显示,聪明钱走势与道指其实自

2016 年6月起出现背离,情况渐见严重, 可见大户一早陆续离场,不过散户仍然高 追. 参考过往类似情况,如红圈显示

2000 年尾、2007 年尾及

2015 年中,均见股市 随后出现明显调整,分别为科网股爆破、 金融海啸及油价危机.目前聪明钱与道指 背离程度惊人,可见美股前景黯淡. 图二显示,聪明钱流向指数领先道指 约两季.按上两季度聪明钱流向跌幅约 19%及18%,那麽按图三推算出标指及纳 指在未来两季的合理跌幅分别为三成及四 成六左右,道指未来一季的合理下跌幅度 约两成八,幅度颇为惊人.现在再用其他 前瞻指标反覆核对. 参考三大美股指标成份股,观察高於 二百天线的比率作比较,得出图四.其中 可见,目前水平创七年新低,更接近

2008 年金融海啸时的水平,可见美股来年(至 少未来两季)整体前景偏淡.其实美股去 年创下有史以来的最长牛市,升市期高出 历史平均值接近九成,因此笔者相信将见 较大调整实属正常. 袁沛仪 交交银银金金融融2019 年1月号 电邮:[email protected]

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四、利率篇 】 油跌不利美通胀 加息两次难度高 上月联储局宣布加息 1/4 厘,并将今 年加息次数预测由三次下调至两次,结果 符合市场预期,但令笔者意外的,是当局 仍然预期今年 PCE 按年通胀为 2%,跟9月的估算一致. 联储局未有下调通胀预测,似乎未有 考虑油价急跌所带来的负面影响.图一比 较PCE 按年通胀及纽油按年变幅 , 后者领 先前者约一个月.近期油价持续走下,通 胀放缓将在所避免. 另一方面,美元造好亦对通胀带来负 面影响 . 图二显示美国 PCE 按年通胀及美 元贸易加权指数按年变幅,两者走势逆 向,后者领先前者约三个月,结果显示通 胀有放缓压力. 不过,近期美国企业盈利增长强劲, 对通胀有利好作用.图三显示美国 PCE 按年通胀及企业盈利按年变幅,两者自 ........