PDF《面向 21 世纪全国高职高专土建物管类规划教材》

面向

21 世纪全国高职高专土建物管类规划教材 物业管理学 王立久 主编 内容简介本教材是为大专(高职高专)学生学习掌握物业管理法规而编写的.

全书共分

11 章,分别从理论概念、运作以及实例等方面较为全面系统地对物业管理学进行了介绍. 本书融专业理论与实践于一体,新颖性、可读性、实用性较强,不仅可以作为物业管理类相关学科或 方向的本科生、大中专生的专业教材,也可以作为长期从事物业管理的工作人员的参考书. 图书在版编目(CIP)数据 物业管理学/王立久主编.―北京:北京大学出版社,2005.11 (面向

21 世纪全国高职高专土建物管类规划教材) ISBN 7-301-08965-1 I. 物・・・ II. 王・・・ III. 物业管理―物业管理-高等学校: 技术学校-教材 IV. F293.33 中国版本图书馆 CIP 数据核字(2005)第032764 号书名:物业管理学 著作责任者:王立久 主编 责任编辑:温丹丹 董超 标准书号:ISBN 7-301-08965-1/D・1170 出版者:北京大学出版社 地址:北京市海淀区中关村北京大学校内

100871

电话:邮购部

62752015 发行部

62750672 编辑部

62765013

网址:http://cbs.pku.edu.cn 电子信箱:[email protected] 印刷者: 发行者:北京大学出版社 经销者:新华书店

787 毫米*980 毫米

16 开本 17.5 印张

363 千字

2005 年11 月第

1 版2005 年11 月第

1 次印刷 定价:28.00 元前言物业管理在我国深圳开始发展到现在只有

20 年左右的时间, 随着房地产业的迅速发展 和人民生活水平的不断提高,人民对物业管理的要求越来越高.一个完善的物业管理法律 制度将有助于规范物业管理行为,维护业主利益,解决纠纷,推动物业管理的健康发展. 国务院于

2003 年6月颁布了《物业管理条例》,作为我国目前物业管理领域内立法层次最 高的法规,标志着我国的物业管理行业进入了依法管理的轨道. 为了适应物业管理不断发展的需要,作者在参阅了大量物业管理资料的基础上编写了 此书. 本教材是为大专(高职高专)学生学习掌握物业管理法规而编写的. 全书共分

11 章, 分别从理论概念、 运作以及实例等方面较为全面系统地对物业管理学 进行了介绍.本书由王立久主编,参加编写的有李鹏、周飞鹏、邢占东、谭晓倩、李慧芝、 王骞.在编写本书过程中,作者引用和摘录了不少专家学者很有价值的论著和资料,吸收 了最新的物业管理研究成果.在此向所有在本书编写和出版过程中给予帮助和支持的朋友 们表示衷心的感谢. 在这里还要特别指出,研究生王骞在本书成稿前后付出了大量的心血.她聪慧好学, 孜孜不倦,没有她的勤奋工作,也就没有此书的出版,在此向她表示谢意. 本书融专业理论与实践于一体,新颖性、可读性、实用性较强,不仅可以作为物业管 理类相关学科或方向的本科生、大中专生的专业教材,也可以作为长期从事物业管理的工 作人员的参考书. 在编写本书过程中,由于时间和条件的限制,本书难免有不妥之处,敬请广大师生和 读者批评指正. 编者2005 年3月目录第1章物业管理学概论.1 1.1 物业.1 1.1.1 物业的概念和性质.1 1.1.2 物业的分类.3 1.2 物业管理的概念和特点.3 1.2.1 物业管理的概念.3 1.2.2 物业管理的特点.4 1.3 物业管理的起源和发展.7 1.3.1 物业管理的起源和发展.7 1.3.2 我国物业管理的发展.8 1.4 物业管理的原则和作用.9 1.4.1 物业管理的原则.9 1.4.2 物业管理的作用.11 1.5 物业管理的主要内容.12 1.6 物业管理市场和物业经营管理.14 1.6.1 物业管理市场.14 1.6.2 物业经营.16 1.7 物业管理学和管理学的关系.18 1.7.1 管理学基本原理.18 1.7.2 物业管理学.19 1.7.3 物业管理与管理学.19 1.8 思考练习题.24 第2章物业管理企业与业主自治.25 2.1 物业管理企业.25 2.1.1 物业管理企业概述.25 2.1.2 物业管理企业的类型.26 2.1.3 物业管理企业的资质及审批程序.28 2.1.4 物业管理企业的机构设置.31 2.1.5 物业管理企业的权利和义务.35 II 物业管理学 2.2 业主自治组织.36 2.2.1 业主.36 2.2.2 业主(代表)大会.37 2.2.3 业主委员会.39 2.3 物业管理中的几大关系.42 2.3.1 物业管理与房地产行政主管部门之间的关系

42 2.3.2 物业管理与专业化服务公司的关系.43 2.3.3 业主、业主委员会与物业管理企业之间的关系

44 2.3.4 物业管理与其他机构之间的关系.45 2.4 思考练习题.45 第3章物业管理运作.46 3.1 物业管理的招标和投标.46 3.1.1 物业管理市场招投标的原则.46 3.1.2 物业管理招标.47 3.1.3 物业管理投标.48 3.1.4 投标书的拟写和经营管理测算.49 3.2 物业管理的早期介入.51 3.2.1 主动性和超前性.51 3.2.2 早期介入不同阶段的任务.52 3.2.3 前期物业管理工作.55 3.3 物业的进驻阶段.56 3.3.1 接管验收和竣工验收.56 3.3.2 物业交接双方的责任.58 3.4 物业用户入伙.59 3.5 物业的综合管理.62 3.5.1 综合服务的涵义.62 3.5.2 物业综合管理的质量标准.63 3.5.3 综合服务的内容.65 3.5.4 综合服务的方式.65 3.5.5 综合服务的意义和作用.66 3.5.6 物业综合管理的实施.67 3.6 物业档案管理.72 3.6.1 物业档案资料的内容.72 3.6.2 物业档案管理的要求.73 目录 III 3.6.3 物业档案管理的制度.74 3.7 思考练习题.75 第4章物业租赁管理.76 4.1 物业租赁综述.76 4.1.1 物业租赁概念.76 4.1.2 物业租赁的分类.76 4.2 物业租赁合同.78 4.2.1 租赁合同的作用.78 4.2.2 租赁合同的审批.79 4.2.3 物业租赁合同的内容.81 4.2.4 签订物业租赁合同的原则.82 4.2.5 物业租赁关系.83 4.2.6 物业租赁关系的确立、变更或终止.85 4.2.7 物业租赁纠纷的调解和仲裁.87 4.3 物业租金.88 4.3.1 城市房屋租金的构成.88 4.3.2 城市房屋租金的确定.89 第5章物业管理人才培养.94 5.1 物业管理人才素质的培养.94 5.1.1 物业管理所需人才类型.94 5.1.2 物业管理人员应具备的素质.95 5.1.3 怎样培养物业管理人员的素质.96 5.2 物业管理企业的人员培训.97 5.2.1 员工培训管理的基本原则.97 5.2.2 培训的类别.98 5.2.3 制订培训计划和培训方案.98 5.2.4 物业管理各部门员工培训的组织实施.99 5.2.5 建立完善培训评估制度.105 5.3 物业管理企业的人员管理.106 5.3.1 人力资源管理的内容.106 5.3.2 人员的招聘与解聘.107 5.3.3 人员的考核与奖惩.110 5.4 人力资源管理评估.112 5.4.1 为什么要进行人力资源管理评估.112 5.4.2 如何进行人力资源管理评估.112 IV 物业管理学 5.5 思考练习题.113 第6章档案管理和财务管理.114 6.1 档案管理.114 6.1.1 物业管理的档案分类.114 6.1.2 物业管理档案资料的建立.115 6.2 财务管理.118 6.2.1 财务管理的概念.118 6.2.2 财务管理的职能.118 6.2.3 财务管理的目标.119 6.2.4 财务管理的基本内容.119 6.2.5 财务管理制度.121 6.2.6 资金筹措.122 6.2.7 物业管理企业费用控制.123 6.2.8 财务费用预算.123 6.3 思考练习题.127 第7章物业价格评估.128 7.1 物业估价概述.128 7.1.1 物业估价的原则.128 7.1.2 物业估价的意义.130 7.2 物业价格.130 7.2.1 物业估价程序及估价报告格式.130 7.2.2 物业价格的成因及特点.133 7.2.3 影响物业价格的因素.136 7.3 物业价格评估的市场比较法.136 7.3.1 概述.136 7.3.2 交易实例的收集.137 7.3.3 可比实例的选取.137 7.3.4 价格可比基础的建立.138 7.3.5 可比实例的比较修正.138 7.3.6 市场比较法估价程序.142 7.4 物业价格评估的收益法.146 7.4.1 概述.146 7.4.2 收益法的计算公式.147 7.4.3 纯收益的求取.152 7.4.4 还原利率的确定.153 目录 V 7.4.5 收益法估价程序.154 7.5 物业价格评估的成本法.156 7.5.1 概述.156 7.5.2 新建物业的成本估价法.156 7.5.3 旧有物业的成本估价法.157 7.6 物业租赁价格的评估.164 7.6.1 概述.164 7.6.2 物业租赁价格评估的方法.165 7.7 思考练习题.168 第8章物业经营财务管理与经济技术分析.169 8.1 物业管理与经济学关系.169 8.2 物业经营企业的财务管理.171 8.2.1 财务管理的基本概念和基本理论.171 8.2.2 物业管理公司财务管理的组织安排和制度安排

176 8.2.3 物业经营企业财务管理主要的工作内容及其财务管理职能

178 8.3 物业经营企业的流动资产管理.180 8.3.1 货币资金的管理.180 8.3.2 应收账款的管理.182 8.4 物业经营企业的资金筹措与资金管理.183 8.5 物业经营企业的投资决策与经营决策.191 8.6 物业经营技术经济分析.195 8.6.1 计算考虑时间因素的资金等效值.195 8.6.2 技术经济效果评价指标及其应用.199 8.7 思考练习题.203 第9章物业管理的法规、保险及安全工作.204 9.1 民事诉讼法律制度及物业管理.204 9.2 物业管理中的投诉与处理.205 9.3 物业管理与保险.210 9.4 物业管理中的安全工作.212 9.4.1 物业小区的保安、消防管理概述.213 9.4.2 物业小........