PDF《土地估价报告》

土地估价报告 项目名称:北京市顺义区北小营镇北小营村北 F1 住宅 混合公建用地(住宅、商业、综合)国有建 设用地使用权市场价值评估 受托估价单位:北京中鼎联合房地产评估有限公司 土地估价报告编号 : (京)中鼎(2018)地估法字第

010 号 提交估价报告日期 :

2018 年10 月15 日 土地估价报告 北京中鼎联合房地产评估有限公司

电话:(010)88825655 地址:朝阳区安慧里四区

15 号中国五矿大厦

426 室 传真:(010)888825433 目录 土地估价报告.

1 第一部分 摘要

1

一、估价项目名称

1

二、委托估价方.1

三、产权方.1

四、受托估价方.1

五、估价目的

1

六、估价期日

1

七、估价日期

2

八、地价定义

2

九、估价结果

6

十、土地估价师签字.8 十

一、土地估价机构.8 第二部分 估价对象界定.13

一、委托估价方.13

二、产权方.13

三、估价对象

13

四、估价对象概况

13

五、影响地价的因素说明.15 第三部分 土地估价结果及其使用.37

一、估价依据

37

二、土地估价

38

三、估价结果和估价报告的使用.44 第四部分 附件.50 北京中鼎联合房地产评估有限公司

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1 土地估价报告 第一部分 摘要

一、估价项目名称 北京市顺义区北小营镇北小营村北 F1 住宅混合公建用地(住宅、商业、 综合)国有建设用地使用权市场价值评估.

二、委托估价方 委托估价单位:北京市第二中级人民法院 单位地址:北京市丰台区方庄路

10 号 联系人:潘兵 联系

电话:010-87553220

三、产权方 名称:北京宁昌房地产开发有限公司

四、受托估价方 名称:北京中鼎联合房地产评估有限公司 类型:有限责任公司(自然人投资或控股) 住所:北京市朝阳区安慧里四区

15 号楼院

2 号楼 2-4 内4层426 室 法定代表人:徐春荣 统一社会信用代码:91110102721410982X 土地评估机构注册证号:A201111017 执业范围:全国范围内从事土地评估业务 联系

电话:(010)88825655

五、估价目的 受北京市第二中级人民法院的委托,北京中鼎联合房地产评估有限公司 对北京宁昌房地产开发有限公司拥有的北京市顺义区北小营镇北小营村北 F1 住宅混合公建用地(住宅、商业、综合)国有建设用地使用权市场价值进行 评估,为委托方执行(2018)京02 执

30、31 号案件提供价值参考而评估出 让国有建设用地使用权市场价值.

六、估价期日

2018 年8月22 日. 北京中鼎联合房地产评估有限公司

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2

七、估价日期

2018 年8月22 日至

2018 年10 月15 日.

八、地价定义 估价对象为一宗 F1 住宅混合公建用地,用途含住宅、商业、综合用地, 根据委托估价方提供的资料及现场查勘情况,估价期日估价对象登记使用权 类型和估价设定土地使用权类型、登记用途和估价设定用途、实际开发程度 和估价设定开发程度等情况如下:

(一)土地使用权类型、性质 根据《国有建设用地使用权出让合同》[合同编号:京地出[合]字(2013) 第0102 号]及 《补充协议》 、 《国有土地使用证》 [京顺国用 (2013 出) 第00043 号],估价对象建设用地总面积 21022.28 平方米,其中出让宗地面积为 21022.28 平方米(包含建筑面积

17000 平方米的公共租赁住房(现场竞建) 占地面积,该用地不收取政府土地收益,按划拨方式办理土地手续.待相关 部门明确其具体位置及占地面积后,出让宗地面积 21022.28 平方米相应减 少) .估价对象于估价期日的土地使用权类型、性质为出让国有建设用地使用 权,土地使用权人为北京宁昌房地产开发有限公司.

(二)土地用途设定 根据《国有建设用地使用权出让合同》[合同编号:京地出[合]字(2013) 第0102 号]及 《补充协议》 、 《国有土地使用证》 [京顺国用 (2013 出) 第00043 号],估价对象规划用途为 F1 住宅混合公建用地,用途为住宅、商业、综合 用地,本次估价设定估价对象用途为 F1 住宅混合公建用地.

(三)估价设定的开发程度 根据估价人员现场查勘和委托方提供的资料,在估价期日,估价对象的 实际开发程度已达到宗地红线外 六通 (即宗地红线外通路、通电、通讯、通 上水、通下水、通燃气)及宗地红线内场地平整,本次评估设定估价对象的 土地开发程度为宗地红线外 六通 (即宗地红线外通路、 通电、 通讯、 通上水、 通下水、通燃气)及宗地内场地平整.

(四)土地利用现状及规划条件 于估价期日,估价对象场地平整,为未开发的空地. 根据《国有建设用地使用权出让合同》[合同编号:京地出[合]字(2013) 北京中鼎联合房地产评估有限公司

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3 第0102 号]及《补充协议》 、 《建设工程规划许可证》附件[建字第

110113201500133 号/2015 规(顺)建字

0111 号]、工程规划附图、规划内 容如下所示: 《国有建设用地使用权出让合同》规划一览表 用地规模 (平方米) 容积率 地上建筑规 模(平方米) 控制高度 (米) 建筑密度 (%) 绿地率 (%) 21022.28

2 42045

36 30

30 《国有建设用地使用权出让合同》及《补充协议》要求: 1.估价对象建设用地总面积 21022.28 平方米,其中出让宗地面积为 21022.28 平方米(包含建筑面积

17000 平方米的公共租赁住房(现场竞建) 占地面积,该用地不收取政府土地收益,按划拨方式办理土地手续.待相关 部门明确其具体位置及占地面积后,出让宗地面积 21022.28 平方米相应减 少) . 2.本次出让宗地中竞建的 公共租赁住房 将由受让人完成建设,并由市 住房城乡建设委或政府授权的其他单位进行回购,回购价格

4000 元/平方米. 公共租赁住房 用地不收取政府土地收益,按划拨方式办理土地手续. 3.根据顺义区政府意见,该宗地所处区域为河东新区的重点产业地区, 为确定该宗地的开发给该区域带来良好的经济效益,宗地配建公建部分受让 人全部自持经营,未经顺义区政府批准,不可转让或分割对外销售. 4. 根据 《国有建设用地使用权出让合同》 [合同编号: 京地出[合]字(2013) 第0102 号]及《补充协议》 ,受让人同意在本合同项下宗地范围内同步修建下 列工程配套项目,并在建成后无偿移交给政府: (1)规划要求的必备的市政设施、公用设施项目;

(2)规划要求的必备的教育、医疗、社区服务配套项目;

(3)规划要求的其他项目. 北京中鼎联合房地产评估有限公司

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4 《建设工程规划许可证》一览表 住宅项目: 序号 项目性质 总建筑面 积(O) 建筑面积(O) 层数 高度(m) 栋数 住房套数 地上 地下 地上 地下 地上 地下 1#公租房 14076.07 12978.3 1097.77

12 1 34.95 -3

1 226

1 规划项目性质包括: 住宅 / 12978.3 设备用房 / / 1097.77 序号 项目性质 总建筑面 积(O) 建筑面积(O) 层数 高度(m) 栋数 住房套数 地上 地下 地上 地下 地上 地下

2 2#公租房 3653.06 3393.14 259.92

12 1 34.95 -3.6

1 55 规划项目性质包括: 住宅 / 3139.7 设备用房 / / 59.92 文体活动站 / /

200 监控与歌华电视转 换间 /

15 物业管理用房 / 238.44 序号 项目性质 总建筑面 积(O) 建筑面积(O) 层数 高度(m) 栋数 住房套数 地上 地下 地上 地下 地上 地下

3 3#商品住宅楼 4455.64 4113.5 342.14

11 1

34 -3

1 44 规划项目性质包括: 住宅 / 4113.5 设备用房 / / 342.14 序号 项目性质 总建筑面 积(O) 建筑面积(O) 层数 高度(m) 栋数 住房套数 地上 地下 地上 地下 地上 地下

4 4#商品住宅楼 4455.64 4113.5 342.14

11 1

34 -3

1 44 项目性质 住宅 / 4113.5 设备用房 / / 342.14 总计 26640.41 24598.44 2041.97

4 369 公共服务 设施: 序号 项目性质 总建筑面 积(O) 建筑面积(O) 层数 高度(m) 栋数 地上 地下 地上 地下 地上 地下

1 5#酒店商业楼 31252.79 17446.56 13806.23

9 2 35.25 -9.6

1 规划项目性质 包括: 社区卫生服务 站/150 菜市场 /

300 社区居民委员 会/350 北京中鼎联合房地产评估有限公司

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5 配电室 /

450 公厕 /

50 再生资源回收 站/30 屋顶水箱间 /

50 人防室外口 / 77.75 机动车库 / / 13156.23 人防管理用房 / 25.35 商业面积 / 5246.18 酒店面积 / 10717.28 锅炉房 / /

300 消防泵房、蓄 水池 / /

350 人防工程情况: 人防工程 / 3987.57 人防室外口及 通道面积 / 103.1 人防地面管理 房面积 / 25.35 /

1 / 3.75 /

1 平时用途 车库 总计 31252.79 17446.56 13806.23

1 根据工程规划附图建筑面积归类如下: 用途 建筑面积(平方米) 地上 地下 合计 公租房 17015.00 1357.69 18372.69 商品住宅 8463.44 684.28 9147.72 酒店商业楼 16566.56 13806.23 30372.79 合计 42045.00 15848.20 57893.20 本次评估中土地规划条件依据上述文件内容进行确定,评估中考虑了公 租房政府回购收入及建设成本,且商业部分以开发企业自持为前提进行测算.

(五)土地使用年限设定 根据《国有土地使用证》[京顺国用(2013 出)第00043 号],估价对象 住宅用途国........