PDF《北京市地方标准》

北京市地方标准 商品住宅工程质量保修规程 Home Protection Specification (征求意见稿) 前言根据北京市建设委员会对《商品住宅工程质量保修规程》(DB11/641-2009) 的复审结果, 北京市住房和城乡建设科学技术研究所 (北 京市房屋安全鉴定总站)会同有关单位对本规程进行了修订.

本规程的主要技术内容是: 明确房地产开发企业对商品住宅工程质量的 保修责任、保修范围、保修期限及保修要求. 本规程的管理部门和日常管理机构为北京市住房和城乡建设委员会. 本规程的具体解释工作由北京市住房和城乡建设科学技术研究所 (北京 市房屋安全鉴定总站)负责,各单位和个人在使用本规程时,如有疑问和意 见,可函告:京市住房和城乡建设科学技术研究所(北京市房屋安全鉴定总 站) (地址:北京市朝阳区华威北里

18 楼;

邮政编码:100021) . 本规程主编单位:北京市住房和城乡建设科学技术研究所(北京市房 屋安全鉴定总站) 北京市建筑节能与环境工程协会 本规程参编单位:北京市建筑节能与建筑材料管理办公室 北京市物业服务指导中心 北京市房屋事务管理中心 北京市石景山区建设委员会 北京市物业管理行业协会 北京市建筑设计研究院有限公司 中建一局集团第五建筑有限公司 东方雨虹防水技术股份有限公司 广州迪森家用锅炉制造有限公司 北京九阳实业有限公司 北京振利科技股份有限公司 主要起草人: 主要审查人: 目次1总则…1

2 术语…2

3 基本规定…3

4 质量保修范 围…4

5 质量保修期 限…5

6 质量保修要 求…7 条文说明…10 Contents

1 General Principles

1 2 Technical Terms…2

3 Basic Regulations…3

4 Warranty Exclusions…4

5 The Warranty Period…5

6 Requesting Warranty Service…7 Clause Explanation…10

1 1 总则1.0.1 为了加强商品住宅工程质量保修管理, 维护商品住宅所有权人与房地 产开发企业的合法权益,明确商品住宅工程质量保修责任、保修范围、保修 期限和保修要求,特制定本规程. 1.0.2 本规程适用于北京市普通商品住宅, 各类保障性住房和政策性住房等 住宅的工程质量保修. 1.0.3 本规程是北京市商品住宅工程质量保修专项标准, 商品住宅质量保修 除执行本规程外,尚应符合国家及北京市现行有关标准、规程的规定.

2 2 术语2.0.1 商品住宅 commercial housing 由房地产开发企业建设并销售, 由商品住宅所有权人通过合法交易方式 购买的住宅. 2.0.2 房地产开发企业 the developer 具有开发商品房资质的企业,即建设工程项目的投资主体或投资者,也 是建设项目管理的主体. 2.0.3 商品住宅所有权人 the homeowner 商品住宅所有权人系独占性地支配其所有商品住宅合法权利的人. 2.0.4 质量缺陷 quality defects 商品住宅工程的实体性能、 使用功能和室内环境等不符合相应标准或合 同约定的要求. 2.0.5 质量保修 the limited warranty 商品住宅工程在交付使用后,在保修期限内出现的质量缺陷,由房地产 开发企业负责无偿修复. 2.0.6 质量保修范围 warranty exclusions 商品住宅工程在交付使用后,在质量保修期限内,由房地产开发企业无 偿为商品住宅所有权人修复质量缺陷的项目. 2.0.7 质量保修期限 the warranty period

3 商品住宅工程交付使用后, 由房地产开发企业无偿为商品住宅所有权人 修复质量缺陷的起止时间. 2.0.8 质量保修责任 warranty responsibility 房地产开发企业因其销售的商品住宅在法律规定或合同约定的期限内, 出现的质量缺陷,所应承担的保修或赔偿的责任.

4 3 基本规定 3.0.1 房地产开发企业应对所售商品住宅承担质量保修责任, 买卖双方应在 商品住宅买卖合同中,对工程质量保修范围、保修期限和保修责任等内容进 行约定,约定内容必须符合国家有关法律、法规的规定. 3.0.2 当商品住宅所有权发生变更时, 房地产开发企业仍应按原买卖合同中 约定的质量保修范围、保修期限和保修责任对住宅的工程质量进行保修. 3.0.3 已投保建设工程质量保险的商品住宅, 房地产开发企业在保险合同中 约定的质量保修范围、保修期限、保修责任符合本规程的规定时,由承担保 险的机构实施保修. 3.0.4 在保修期限内, 房地产开发企业应指定相应机构和人员具体履行质量 保修责任,并将联系方式告知住宅所有权人;

若有变更,应及时公告. 3.0.5 当房地产开发企业不能履行质量保修责任时, 应委托相关单位履行质 量保修责任并签订委托协议,受托单位的资质应满足保修服务要求. 3.0.6 在保修期限内,房地产开发企业应对商品住宅进行维修,致使房屋原 使用功能受到影响,给住宅所有权人造成损失的,房地产开发企业应当依照 相关法律和双方约定承担赔偿责任. 3.0.7 住宅所有权人使用不当、 第三方或超出设计标准的自然灾害造成的房 屋损坏,不属于质量保修范围;

住宅所有权人或使用人自行对房屋结构、门窗、电气、设备、管线系统、有防水要求的部位、保温等进行拆改的,拆改 部分不属于质量保修范围.

5 3.0.8 房地产开发企业和住宅所有权人对房屋的质量保修问题产生争议时, 可委托有相应资质的检测机构进行鉴定.

6 4 质量保修范围 4.0.1 地基与基础工程;

4.0.2 主体结构工程,包括承重墙、梁、板和柱等;

4.0.3 保温工程,包括屋顶、外墙、架空或外挑楼板、不供暖地下室顶板、 分隔供暖与非供暖空间隔墙等;

4.0.4 防水工程,包括建筑屋面、外窗、地下室、外墙面、住宅室内有防水 要求的房间等;

4.0.5 建筑装饰装修工程,包括建筑地面、抹灰、门窗、吊顶、轻质隔墙、 饰面板、饰面砖、涂饰、裱糊与软包、细部等;

4.0.6 建筑给水、排水工程,包括室内给水系统、热水系统及消防给水系 统的输水设备及附属设施、管道设施及配件、给排水器具及卫生器具,室内 排水系统的管道设施及配件. 4.0.7 建筑中水工程及游泳池工程,包括室内中水系统的输水设备及附属 设施、管道设施及配件,室内游泳池系统的水系统设备设施、管道及配件. 4.0.8 消防工程,包含火灾自动报警及联动控制系统、消防应急广播系统、 应急照明系统. 4.0.9 供暖和制冷工程,包括室内热水热源、供暖和制冷设备及相关配套设 备、管道设施、末端散热及制冷设施等. 4.0.10 电气工程,包括电线、电缆敷设,配电箱、插座、开关、灯具、防 雷和接地等设施.

7 4.0.11 智能建筑工程,包含通信系统(通讯、网络、有线电视) 、安全防 范系统、建筑设备监控系统、智能家居及智能控制系统等. 4.0.12 通风与空调工程,包括设备、管道及安装配件等.通风与空调工程, 包括送排风及防排烟系统的风机、 风管、 风口及阀部件及其绝热防腐做法等, 空调系统的冷源及配套设备、管道设施及其绝热防腐做法、阀门部件、末端 空调设备等. 4.0.13 电梯工程,包含产品和安装两部分,产品包含电梯驱动主机、悬挂 装置、电气控制系统、导轨、门系统、轿厢、安全部件;

4.0.14 室外工程,包括车棚、围墙、大门、挡土墙、垃圾收集站、建筑小 品、道路、花坛、场坪绿化、室外给水系统、室外排水系统、室外供热系统、 室外供电系统、室外照明系统等.

8 5 质量保修期限 5.0.1 地基与基础工程质量保修期限应为设计文件确定的建筑设计使用年 限. 5.0.2 主体结构工程质量保修期限应为设计文件确定的建筑设计使用年限. 5.0.3 外保温工程、内保温工程、屋顶和架空或外挑楼板的保温工程质量保 修期限不得低于

10 年,夹心保温工程的保修期限应同于主体结构工程质量 保修期限;

不供暖地下室顶板、分隔供暖与非供暖空间隔墙的保温工程质量 保修期限不得低于

15 年. 5.0.4 屋面、 住宅室内有防水要求的房间及外墙面防水工程质量保修期限不 得低于

5 年,地下室防水工程质量保修期限不得低于

10 年. 5.0.5 装饰装修工程中, 除有专门规定质量保修期限的分项工程应遵从其规 定外,室内装修工程质量保修期限不得低于

5 年;

室外涂料装修质量保修期 限不得低于

2 年;

室外其他材料装修质量保修期限不得低于

5 年;

除五金件 质量保修期限不得低于

2 年外,外窗与入户门质量保修期限不得低于

5 年. 护栏和扶手的质量保修期限不得低于

5 年. 5.0.6 除采取隐蔽方式安装和共用部位的的给排水、中水、热水及供暖管道 质量保修期限不得低于

10 年外,建筑给排水、中水及热水工程质量保修期 限不得低于

2 年;

若管线设置在主体结构内,其质量保修期限应与主体结构 设计使用年限相同.

9 5.0.7 除采取隐蔽方式安装的管线质量保修期限不得低于

10 年外,供暖、通 风及空调系统质量保修期限不得低于

2 年;

若管线设置在主体结构内,其质 量保修期限应与主体结构设计使用年限相同. 5.0.8 除线缆质量保修期限不得低于

5 年外,电气工程质量保修期限不得低 于2年. 5.0.9 智能建筑工程质量保修期限不得低于

2 年. 5.0.10 通风与空调工程质量保修期限不得低于

2 年. 除采取隐蔽方式安装的 管线质量保修期限不得低于

10 年外,通风与空调工程质量保修期限不得低 于2年;

若管线设置在主体结构内,其质量保修期限应与主体结构设计使用 年限相同. 5.0.11 电梯工程质量保修期限不得低于

3 年. 5.0.12 室外工程质量保修期限不得低于

2 年. 5.0.13 太阳能热水工程中集热器的保修期限不得低于

5 年,除取隐蔽方式 安装的循环管道保修期限不得低于

10 年外,太阳能热水工程质量保修期限 不得低于

2 年,若管线设置在主体结构内,其质量保修期限应与主体结构设 计使用年限相同. 5.0.14 商品住宅的质量保修期限应自房地产开发企业首次交付住宅买受人 之日起计算.共用部位的质量保修期限应自交付首套住宅之日起计算.在建 设工程保修期限内, 经维修的部位保修期限自所有权人和相关单位验收合格 之日起重新计算.

10 6 质量保修条件及要求 6.0.1 住宅保修责任人按以下程序履行保修义务:

1 住宅保修责任人接到质量报修申请(书面或电话)后,应在规定时 间内派保修人员到达现场了解情况,如出现的问题确属保修范围,应按照本 章所列条款要求安排质量保修.

2 保修工作应按照国家和北京市相应规范、标准的要求实施.共用部 位的质量保修工作完成后由房地产开发企业、保修实施单位和物业公司(已 成立业主委员会的,业委会也应参加)共同验收并签字确认;

非共用部位的 质量保修工作完成后由房地产开发企业、 保修实施单位和住宅所有权人共同 验收并签字确认. 6.0.2 当地基基础出现的不均匀沉降, 或建筑主体结构出现的变形或开裂可 能涉及安全性时,应及时查明原因并维修;

如达到危险状态时,应立即采取 抢险、抢修措施. 6.0.3 建筑保温工程出现以下现象时应进行质量保修:

1 外保温工程因建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜 或霉变;

保温层出现破损或脱落;

抹面层空鼓、开裂、渗漏;

保温层外粘贴 的饰面层脱落.

2 内保温工程因建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、渗水、结露、 结霜或霉变;

保温层出现破损或脱落;

抹面层空鼓、开裂,保温板缝.

5 屋顶、架空或外挑楼板、不供暖地下室顶板、分隔供暖与非供暖空

11 间隔墙保温层损坏或脱落. 6.0.4 屋面出现渗漏或积水现象时,保修责任人应于

24 小时内采取有效的 临时抢修措施;

待具备维修条件时

3 日内开始进行进行屋面防水工程质量保 修. 6.0.5 住宅室内墙、顶、地面等部位出现以下现象时,保修责任人应

3 日内 开始进行质量保修:

1 室内地面、顶面或墙面出现渗漏、积水;

2 外墙出现雨水渗漏引起外墙内表面浸湿. 6.0.6 地下室底板、侧墙及顶板等出现渗漏、积水现象时,保修责任人应

3 日内开始进行质量保修. 6.0.6 外装修出现以下现象时,应在

10 日内开始进行质量保修:

1 饰面砖出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值;

2 涂饰出现开裂、掉粉、起砂、空鼓,剥离、石灰爆裂、脱皮、锈渍、 起皮等现象. 6.0.7 内墙面抹灰、饰面砖出现裂缝、脱落、空鼓等现象时,应在

7 日内开 始进行质量保修. 6.0.8 地面出现以下情况时,应在

7 日内开始进行质量保修:

1 水泥地面出现裂纹、脱皮、麻面、起砂及空鼓等现象;

2 地面砖在正常使用中出现脱落或开裂等现象;

3 木、竹地板在正常使用中出现起拱、翘曲等现象.

12 6.0.9 门、窗及五金件出现以下情况时,应在

7 日内开始进行质量保修:

1 门、窗出现雨水渗漏、密封条脱槽、破........