PDF《农业服务有限公司事宜涉及的河南省黄泛区实业集团有限公司》

中农发种业集团股份有限公司拟投资设立中农发(周口)现代 农业服务有限公司事宜涉及的河南省黄泛区实业集团有限公司 的部分建筑物和土地使用权价值项目 资产评估报告 中铭评报字[2015]第16005-2 号 (共一册 第一册) 中铭国际资产评估(北京)有限责任公司 Zhong Ming (Bei jing)Assets Appraisal International Co.

,Ltd 二一五年二月四日 中农发种业集团股份有限公司拟投资设立中农发(周口)现代农业服务有限公司事宜涉及的河 南省黄泛区实业集团有限公司的部分建筑物和土地使用权价值项目・资产评估报告 中铭国际资产评估(北京)有限责任公司 第1页Zhong Ming (Bei jing)Assets Appraisal International Co.,Ltd 本册目录 评估报告声明.2 资产评估报告摘要.3

一、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者概况.6

二、评估目的.7

三、评估对象和评估范围

8

四、价值类型及其定义.8

五、评估基准日.9

六、评估依据.9

七、评估方法.12

八、评估程序实施过程和情况.14

九、评估假设.15

十、评估结论.15 十

一、特别事项说明.16 十

二、评估报告使用限制说明.17 十

三、评估报告日

18 评估报告附件.19 中农发种业集团股份有限公司拟投资设立中农发(周口)现代农业服务有限公司事宜涉及的河 南省黄泛区实业集团有限公司的部分建筑物和土地使用权价值项目・资产评估报告 中铭国际资产评估(北京)有限责任公司 第2页Zhong Ming (Bei jing)Assets Appraisal International Co.,Ltd 评估报告声明

一、我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,恪守 独立、客观和公正的原则;

根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内 容是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任.

二、评估对象涉及的资产、负债清单由产权持有单位申报并经其签章确认;

所 提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的 责任.

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;

与相关当事 方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见.

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;

我们已对 评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及 资产的法律权属资料进行了查验,但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式 的保证.并对已经发现的问题在评估报告的重要事项中进行了如实披露,且已提请 委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求.

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件 的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事 项说明及其对评估结论的影响.

六、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发 表专业意见,并不承担相关当事人决策的责任.评估结论不应当被认为是对评估对 象可实现价格的保证.

七、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊交 易方式可能追加付出的价格对评估结论的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变 化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响.我们对评估基准日后有关资 产价值发生的变化不负责任.

八、我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能存在 的瑕疵事项对评估结论的影响,亦不承担责任.

九、评估报告使用者应关注评估报告特别事项说明和使用限制. 中农发种业集团股份有限公司拟投资设立中农发(周口)现代农业服务有限公司事宜涉及的河 南省黄泛区实业集团有限公司的部分建筑物和土地使用权价值项目・资产评估报告 中铭国际资产评估(北京)有限责任公司 第3页Zhong Ming (Bei jing)Assets Appraisal International Co.,Ltd 中农发种业集团股份有限公司拟投资设立中农发(周口)现代 农业服务有限公司事宜涉及的河南省黄泛区实业集团有限公司 的部分建筑物和土地使用权价值项目 资产评估报告摘要 中铭评报字[2015]第16005-2 号 中农发种业集团股份有限公司: 中铭国际资产评估(北京)有限责任公司接受贵单位的委托,根据有关法律、 法规和资产评估准则、资产评估原则,采用成本法,按照必要的评估程序,因贵单 位拟投资设立中农发(周口)现代农业服务有限公司,对该事宜涉及的河南省黄泛 区实业集团有限公司部分建筑物和土地使用权在

2015 年1月31 日的市场价值进行了 评估.现将评估报告主要内容摘要如下:

一、经济行为:中农发种业集团股份有限公司拟投资设立中农发(周口)现代 农业服务有限公司事宜.

二、评估目的:因中农发种业集团股份有限公司拟投资设立中农发(周口)现 代农业服务有限公司,对该事宜涉及的实业集团拟出资建筑物和土地使用权进行评 估,提供评估基准日市场价值参考意见.

三、评估对象:评估对象为实业集团部分建筑物和土地使用权的市场价值.

四、评估范围:评估范围为实业集团的部分建筑物和土地使用权.

五、价值类型:市场价值.

六、评估基准日:2015 年1月31 日,一切取价标准均为评估基准日有效的价格 标准.

七、评估方法:成本法.

八、评估结论:经实施评估程序后,于评估基准日,实业集团部分建筑物和土 地使用权在原地持续使用的假设前提下的市场价值为 1,015.40 万元. 评估结论详细情 况详见资产基础法评估明细表.

九、特别事项:评估报告使用者应关注下述特别事项对评估结论的影响. 中农发种业集团股份有限公司拟投资设立中农发(周口)现代农业服务有限公司事宜涉及的河 南省黄泛区实业集团有限公司的部分建筑物和土地使用权价值项目・资产评估报告 中铭国际资产评估(北京)有限责任公司 第4页Zhong Ming (Bei jing)Assets Appraisal International Co.,Ltd

(一)产权瑕疵 1.2013 年12 月30 日,河南省黄泛区农场召开党政班子联席会议并形成[2014]1 号会议纪要,会议决议同意河南鼎宏实业有限公司以所购建的固定资产及附属物作 价抵偿所欠河南省黄泛区农场的款项.

2014 年1月23 日,河南省黄泛区农场与河南鼎宏实业有限公司签订《协议书》, 同意河南鼎宏实业有限公司以所购建的固定资产及附属物作价抵偿所欠河南省黄泛 区农场的款项.抵偿方案为①土地按原价 403.62 万元交付河南省黄泛区农场,河南 鼎宏实业有限公司因购买土地自有资金累计利息 161.95 万元,由河南省黄泛区农场 负担;

②河南鼎宏实业有限公司购建的固定资产按照协议价 446.58 万元,扣除所欠 河南省黄泛区农场借款

150 万元和利息

76 万元及河南鼎宏实业有限公司使用河南省 黄泛区农场在该土地修建固定资产累计折旧 101.94 万元后,应向河南鼎宏实业有限 公司支付 118.64 万元,以上两项合计河南省黄泛区农场应向河南鼎宏实业有限公司 支付 684.21 万元.以上款项是否支付,是土地、固定资产归属产权至关重要,需产 权持有单位提供相关依据.

2014 年10 月16 日,河南省黄泛区农场、实业集团联合签发场记[2014]90 号文件 《关于划转国有土地的请示》,根据河南省人民政府及河南省农业厅相关文件精神, 为便于河南省黄泛区实业集团有限公司有效实施国有土地资产统一管理,扩大融资 渠道, 请示将河南省黄泛区农场国有土地使用权划转至实业集团.

2014 年11 月6日, 河南省农业厅签发豫农农场[2014]15 号文件《河南省农业厅关于将河南省黄泛区农场 国有土地使用权划转至河南省黄泛区实业集团有限公司的批复》,同意将河南省黄 泛区农场国有土地使用权统一划转到实业集团. 2.纳入本次评估范围内的房产,其中:办公楼、宿舍楼已办理了房屋产权手续, 房产证号为周房权证泛字第

00038525 号,证载权利人为河南鼎宏实业有限公司,由 于河南鼎宏实业有限公司已将该产权证载房产抵债给河南省黄泛区农场,其过户手 续正在办理中;

住宅房、仓库、餐厅未办理房屋产权手续,其产权手续正在办理中. 3.纳入本次评估范围内的土地使用权已办理了泛国用(2008)第001 号《国有 土地使用证》,证载权利人为河南鼎宏实业有限公司,由于为河南鼎宏实业有限公 司已将该产权证载土地使用权抵债给河南省黄泛区农场,根据委托方介绍过户手续 正在办理中. 4.河南省黄泛区农场如何将地上固定资产转给实业集团,需提供权属过户相关 中农发种业集团股份有限公司拟投资设立中农发(周口)现代农业服务有限公司事宜涉及的河 南省黄泛区实业集团有限公司的部分建筑物和土地使用权价值项目・资产评估报告 中铭国际资产评估(北京)有限责任公司 第5页Zhong Ming (Bei jing)Assets Appraisal International Co.,Ltd 手续.

(二)未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素 根据实业集团的承诺,确定纳入评估范围的资产不存在未决事项、或有事项、 法律纠纷等不确定因素.

(三)重大期后事项 根据实业集团的承诺,确定纳入评估范围的资产、负债不存在其他重大期后事 项.

(四)其他需要说明的重要事项 1.评估师未对各种建筑物、构筑物的隐蔽工程及内部结构(非肉眼所能观察的 部分)做技术检测,评估师在假定产权持有者提供的有关工程资料是真实有效的前 提下,在未借助任何检测仪器的条件下,通过实地勘察作出的判断. 2.评估人员未对隐蔽工程进行实地开挖勘察,仅根据产权持有单位提供的资产 清单及有关资料进行估算,不排除在执行这些程序后可能发现影响评估结论的事项. 3.本评估报告仅为本项目评估目的提供参考价值.一般来说,由于评估目的 不同、价值类型不同、评估基准日不同,同样的资产会表现出不同的价值. 4.本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化.

十、报告使用有效期:本评估报告的使用有效期为自评估基准日起一年,即从

2015 年1月31 日起至

2016 年1月30 日的期限内有效. 十

一、评估报告日:本评估报告正式提出日期为

2015 年2月8日. 以上内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结 论,应当阅读评估报告正文. 中农发种业集团股份有限公司拟投资设立中农发(周口)现代农业服务有限公司事宜涉及的河 南省黄泛区实业集团有限公司的部分建筑物和土地使用权价值项目・资产评估报告 中铭国际资产评估(北京)有限责任公司 第6页Zhong Ming (Bei jing)Assets Appraisal International Co.,Ltd 中农发种业集团股份有限公司拟投资设立中农发(周口)现代 农业服务有限公司事宜涉及的河南省黄泛区实业集团有限公司 的部分建筑物和土地使用权价值项目 资产评估报告正文 中铭评报字[2015]第16005-2 号 中农发种业集团股份有限公司: 中铭国际资产评估(北京)有限责任公司接受贵单位的委托,根据有关法律、 法规和资产评估准则、资产评估原则,采用成本法,按照必要的评估程序,因贵单 位拟投资设立中农发(周口)现代农业服务有限公司,对该事宜涉及的河南省黄泛 区实业集团有限公司部分建筑物和土地使用权在

2015 年1月31 日的市场价值进行了 评估.现将资产评估情况报告如下:

一、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者概况 本次资产评估项目的委托方为中农发种业集团股份有限公司,产权持有单位为 河南省黄泛区实业集团有限公司(以下简称 实业集团 ),委托方以外的其他评 估报告使用者为本次经济行为相关的审批机构、工商行政管理部门和国家法律、法 规规定的评估报告使用者.

(一)委托方概况 名称:中农发种业集团股份有限公司(以下简称 农发种业 ) 注册号:100000001032163 住所:北京市西城区阜成门外大街甲

28 号(西楼)12 层 法定代表人:陈章瑞 注册资金:36728.7248 万人民币 类型:股份有限公司(上市) 经营范围:批发预包装食品(有效期至

2016 年07 月19 日).油料作物、花卉、 剑麻的种植、加工、销售;

粮食种植;

水产品养殖;

农业高新技术及产品的开发、 技术转让、技术服务;

种子加工设备、检验仪器的销售、安装;

饲料销售;

饲料添 中农发种业集团股份有限公司拟投资设立中农发(周口)现代农业服务有限公司事宜涉及的河 南省黄泛区实业集团有限公司的部分建筑物和土地使用权价值项目・资产评估报告 中铭国际资产评估(北京)有限责任公司 第7页Zhong Ming (Bei jing)Assets Appraisal International Co.,Ltd 加剂、针纺织品及服装、皮革制品的生产、销售;

金属材料、焦炭、橡胶及制品、 化工产品及化工轻工材料(危险化学品除外)、建筑材料、木材、机械电器设备、 工艺美术品、土畜产品、百货、五金交电、电子计算机及其配件、胶合板的销售;

蔬菜、水果的种植、加工;

粮食、水产品加工;

进出口业务;

货物仓储服务;

对农 业、食品业的投资、管理;

与上述业务相关的信息资询服务;

对住宿、餐饮、文化 娱乐项目的投资管理.(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活 动) 成立日期:1999 年8月13 日 营业期限:1999 年8月13 日至长期

(二)产权持有单位概况: 名称:河南省黄泛区实业集团有限公司(以下简称 实业集团 ) 注册号:411600000002535 住所:河南省黄泛区农场中心中路

266 号 法定代表人:陈彦亮 注册资金:350,000 万元 经济类型:有限责任公司(国有独资) 经营范围:种植业、养殖业、品种培育、繁殖,农技推广、农副产品加工、化工、机械加工、房地产、建筑工程、物流、商品贸易(以上项目需要取得许可证的 凭许可证经营). 成立日期:2010 年6月12 日 营业期限:2010 年6月12 日至

2030 年6月11 日

(三)委托方和产权持有单位之间的关系 委托方与产权持有单位拟合资成立中农发(周口)现代农业服务有限公司.

(四)业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 委托方以外的其他评估报告使用者为国家法律、法规规定的其他评估报告使用 者.

二、评估目的 因中农发种业集团股份有限公司拟投资设立中农发(周口)现代农业服务有限 公司,对该事宜涉及的河南省黄泛区实业集团有限公司部分资产进行评估,提供评 估基准日市场价值参考意见. 中农发种业集团股份有限公司拟投资设立中农发(周口)现代农业服务有限公司事宜涉及的河 南................