PDF《金华市人民政府公报》

金华市人民政府公报 金华市人民政府主办 2017年第1期 (总第230期) 2017年2月28日出版 目录【市政府令】 金华市物业管理办法 第56号 (1) 【市政府文件】 金华市人民政府关于表彰金义综合保税区建设工作先进单位的通报 金政发 〔2017〕 3号11) 金华市人民政府关于印发金华市金融业发展 十三五 规划的通知 金政发 〔2017〕 4号 (12) 金华市人民政府关于印发金华市综合交通发展规划 (2016-2020年) 的通知 金政发 〔2017〕 6号 (25) 金华市人民政府关于印发金华市全民健身实施计划 (2016―2020年) 的通知 金政发 〔2017〕 7号 (65) 金华市人民政府关于表彰2016年度金华市人民政府质量奖获奖单位的通报 金政发 〔2017〕 8号 (72) 金华市人民政府关于表彰2016年度全市工业经济工作先进单位的通报 金政发 〔2017〕 9号 (73) 金华市人民政府关于印发金华市重大建设项目 十三五 规划的通知 金政发 〔2017〕 11号 (76) 【市府办文件】 金华市人民政府办公室关于公布行政规范性文件清理结果的通知 金政办发 〔2017〕 3号… (157) 金华市人民政府办公室关于窑炉熔炉煤气发生炉茶炉淘汰改造补助政策的通知 金政办发 〔2017〕 4号 (182) 金华市人民政府办公室关于在金华市区推行新型居住证制度的通知 金政办发 〔2017〕 5号 (183) 金华市人民政府公报 2017年第1期 金华市物业管理办法 第56 号 《金华市物业管理办法》 已于2016年12月29日经市政府第144次常务会议审议通 过, 现予公布, 自2017年2月9日起施行.

市长 暨军民 2017年1月6日 金华市物业管理办法 目录

第一章 总则

第二章 业主、 业主大会和业主委员会

第三章 物业管理服务

第四章 物业的使用和维修

第五章 法律责任

第六章 附则

第一章 总则第一条 为规范本市物业管理活动, 维护物业管理各方合法权益, 保障物业的合 理使用, 根据 《中华人民共和国物权法》 《中华人民共和国物业管理条例》 《浙江省物业 管理条例》 和有关法律、 法规, 结合本市实际, 制定本办法. - -

1 金华市人民政府公报 2017年第1期 第二条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作. 各县 (市、 区) 房产主管部门 (以下称物业主管部门) 负责本辖区内物业管理活动的 监督管理工作, 指导乡镇人民政府 (街道办事处) 做好业主大会、 业主委员会的成立与 选举等工作. 公安、 民政、 财政、 规划、 环保、 市场监管、 质监、 综合执法、 人防、 价格、 消防等部门 按照各自职责, 协助做好物业管理的监督管理工作. 第三条 乡镇人民政府 (街道办事处) 负责指导本辖区内业主大会成立、 业主委员 会的组建及日常工作, 协调物业管理和社区建设的相互关系. 社区 (村) 居 (村) 民委员会协助物业主管部门以及乡镇人民政府 (街道办事处) 开 展物业管理相关工作. 第四条 各县 (市、 区) 人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导, 建立由辖区物业主管部门、 乡镇人民政府 (街道办事处) 、 社区 (村) 居 (村) 民委员会、 公安、 业主委员会、 物业服务企业、 业主代表等参加的联席会议制度, 协调处理物业管理 重大事宜.联席会议由物业所在地县 (市、 区) 物业主管部门负责召集和主持. 物业管理联席会议主要协调解决下列事项:

(一) 业主委员会不依法履行职责;

(二) 业主委员会换届过程中出现重大争议;

(三) 履行物业服务合同中出现重大纠纷;

(四) 其他需要协调解决的重大争议和纠纷. 第五条 各县 (市、 区) 司法行政部门、 物业主管部门应当健全物业管理纠纷人民 调解组织体系, 受理本辖区内物业管理纠纷. 物业管理纠纷人民调解遵照 属地管理 原则, 调解不成的通过仲裁、 诉讼等途径 解决.

第二章 业主、 业主大会和业主委员会 第六条 依法登记取得或者根据物权法规定以其他方式取得建筑物专有部分所 有权的人, 应当认定为业主. 第七条 建设单位应当在取得建设工程规划许可证之日起三十日内, 向项目所在 县 (市、 区) 物业主管部门提供建设工程规划许可证及附件、 附图 (含总平面图) .县 (市、 区) 物业主管部门应当在收到相关材料之日起十个工作日内核定物业管理区域并 - -

2 金华市人民政府公报 2017年第1期 书面告知建设单位. 跨行政区域的建设项目, 由共同的上一级房产主管部门会同民政部门划分物业管 理区域. 建设单位在房屋销售时, 应当将已核定的物业管理区域范围向物业买受人明示. 第八条 具备下列条件之一的, 业主委员会可以向所在县 (市、 区) 物业主管部门 提出调整物业管理区域的要求:

(一) 经自然分割或者习惯形成的两个及以上相对独立区域, 能明确分清共用配套 设施设备管理维护责任, 并经各区域中专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人 数过半数的业主同意划分为多个物业管理区域的;

(二) 两个及以上独立物业管理区域经各区域中专有部分占建筑物总面积过半数 的业主且占总人数过半数的业主同意, 合并为一个物业管理区域的. 要求调整物业管理区域的, 业主委员会应当提交物业管理区域划分方案、 物业管 理用房划分方案、 设施设备维护管理责任划分方案、 调整后物业管理区域管理方案和 业主大会决议等材料.所在县 (市、 区) 物业主管部门应当在收到相关材料之日起二十 个工作日内, 会同当地乡镇人民政府 (街道办事处) 及社区 (村) 居 (村) 民委员会作出是 否调整物业管理区域的决定. 第九条 业主可以以幢、 单元、 楼层为单位, 共同决定本单位范围内的物业管理事 项.事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共 同决定. 第十条 符合成立业主大会条件的, 乡镇人民政府 (街道办事处) 应当在收到建设 单位或者专有部分占建筑专有总面积百分之五以上且人数占总人数百分之五以上的 业主书面申请后, 两个月内指导成立业主大会筹备组. 县 (市、 区) 物业主管部门应当及时将物业建设相关资料移送至物业所在乡镇人民 政府 (街道办事处) . 业主大会筹备组由业主代表、 建设单位以及乡镇人民政府 (街道办事处) 或者社区 (村) 居 (村) 民委员会的代表组成, 成员人数应当为7一11人单数.业主代表由乡镇人 民政府 (街道办事处) 或受委托的社区 (村) 居 (村) 民委员会组织业主推荐产生, 其中业 主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十.筹备组组长可以由乡镇人民政府 (街 道办事处) 代表或者受委托的社区 (村) 居 (村) 民委员会的代表担任. 筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内公告.业主对筹备 - -

3 金华市人民政府公报 2017年第1期 组成员有异议的, 由乡镇人民政府 (街道办事处) 协调解决. 第十一条 业主委员会可以设立候补委员制度.候补委员人数不超过业主委员 会正式委员人数的百分之五十.候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生, 其选举产生规则、 任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同, 与正式委员一并备 案. 业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之 五十的, 可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补, 并在物业管理区域内公告. 业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的, 应当重新选举业主委 员会.候补委员递补规则等具体内容应当在业主大会议事规则中予以明确. 第十二条 业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内, 上一届业主委员 会应当在乡镇人民政府 (街道办事处) 的指导下, 将其保管的有关凭证、 档案等资料、 印 章以及其他属于全体业主共有的财物, 移交给新一届业主委员会, 并完成交接工作. 业主委员会委员资格在任期内提前终止的, 应当在终止之日起三日内向本届业主 委员会移交由其保管的前款所列资料及财物. 拒不移交本条第

一、 二款所述物品的, 乡镇人民政府 (街道办事处) 应当责令移交, 物业所在地公安机关予以协助. 第十三条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担.业主大会、 业主委员 会的运作经费由全体业主共同承担. 业主委员会应在每年3月底前公布上一年度业主大会、 业主委员会运作经费的使 用情况, 接受全体业主监督. 第十四条 县 (市、 区) 人民政府应对乡镇人民政府 (街道办事处) 的物业管理经费 给予必要保障, 并建立小区物业管理综合考评机制, 对优秀的业主委员进行奖励. 具体的考评和奖励办法由县 (市、 区) 人民政府制定.

第三章 物业管理服务 第十五条 建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前, 按照不少于物业实测地 上总建筑面积千分之七的比例提供物业管理用房.但物业管理区域内的物业均为非 住宅的, 按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之三的比例提供物业管理办公用 房. 城乡规划主管部门批建为商业或者办公用途的地下部分建筑应参照本条第一款 - -

4 金华市人民政府公报 2017年第1期 规定同比例计提物业管理用房. 物业管理用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证或其附件、 附图 (含 总平面图) 中载明, 并在办理物业销售 (预售) 证之前予以确定.分期开发建设且物业 管理用房不能同期交付的, 建设单位应当提供等面积过渡性物业用房. 第十六条 住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业进行 前期物业服务, 并签订前期物业服务合同.投标人少于三个或者物业管理区域总建筑 面积小于3万平方米的, 经物业所在地县 (市、 区) 物业主管部门批准, 可以采用协议方 式选聘.同一物业管理区域内的非住宅面积计入物业管理区域总面积. 前期物业服务期间, 物业服务企业经征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面 积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后, 提前终止有约定期限的前期物业服 务合同的, 自书面通知到达建设单位之日起满三个月时合同终止.建设单位应当按照 相关规定及时另行选聘物业服务企业.但业主大会已经按照规定选聘物业服务企业 的, 自物业服务合同生效之日起, 该前期物业服务合同终止. 建设单位应当与物业服务企业就前期介入物业服务的开办费进行约定, 用于购买 物业办公设备等固定资产, 所购资产归全体业主所有, 由物业服务企业使用.物业服 务企业应当向小区业主公示开办费购买的资产, 退出物业管理项目时向业主委员会或 者另聘的物业服务企业移交.物业主管部门应当监督物业开办费的使用和管理. 第十七条 物业服务企业根据物业服务合同约定或者业主大会决定, 可以对物业 管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、 共用设施设备等进行经营, 收益 归全体业主所有, 可用于补充专项维修资金, 也可以根据业主大会的决定用于业主大 会、 业主委员会运作经费或物业管理的其他需要. 物业经营性收益由物业服务企业代管的, 应当单独列账;

由业主委员会自行管理 的, 应当以业主委员会名义开设账户, 不得以任何个人或者其他组织名义进行管理. 实行物业服务包干制收费的, 每年公布一次物业经营性收益情况;

实行物业服务 酬金制收费的, 每年公布一次各项资金收支情况. 前期物业服务期间, 建设单位和物业服务企业应当在前期物业服务合同中详细约 定物业经营性收益使用管理事项, 并向业主公示.前期物业服务结束时, 业主委员会 应当审计前期物业服务期间物业经营性收益收支情况, 并将审计结果予以公示. 第十八条 物业交付使用前, 物业服务费由建设单位交纳;

物业交付使用后, 物业 服务费由业主承担. - -

5 金华市人民政府公报 2017年第1期 业主应当依照物业服务合同 (包括前期物业服务合同) 的约定及时交纳物业服务 费.业主违反物业服务合同约定, 经书面催交仍逾期不交的, 业主委员会可采用在本 物业管理区域公示等方式协助催交. 物业服务合同双方对物业服务费收取有异议的, 可向物业管理纠纷人民调解组织 申请调解.调解不成的通过仲裁、 诉讼等途径解决. 物业主管部门建立物业不良档案.欠缴物业费、 不规范物业服务等不良物业行为 应记入物业不良档案, 并纳入社会征信体系, 作为有关部门实施信用联合奖惩的依据. 第十九条 物业服务合同双方约定预收物业服务费的, 预收期限最高不得超过十 二个月.物业服务合同存续的剩余期限不足十二个月的, 则预收期限不得超过合同的 剩余期限. 物业产权交易时, 买卖双方当事人应当对物业服务费结算进行明确约定, 并应在 办理产权交易手续之日起三十日内, 将物业产权转移情况、 业主名单、 联系方式等告知 物业服务企业和业主委员会. 第二十条 物业交付使用前, 建设单位应当依照有................