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2019 年4月25 日WWW.EMPERORCAPITAL.COM

2 股份评析 景瑞 (1862.HK) - 毛利率改善、分拆物管机遇 完全回归至

一、二线城市,销售能见度提升

2015 年至

2017 年间,景瑞积极於

三、四线城市,去除 土储库存,并成功於去年,完全回归至

一、二线城市, 而以货值计,去年 75%土储座落於苏州、杭州、南京、 天津等二线城市,另外的 24%土储,位於上海、北京. 上述

一、二线城市,存在稳固的刚性需求,故此景瑞现时 的销售前景,较2015 年至

2017 年时改善.再者,上述 去库存已完成,故此,压抑毛利率的因素,已经消除, 继而毛利率可望从去年 22.6%水平,进一步改善至今年 23%至25%水平. 分拆物管上市,从而释放价值的机遇 物业管理的分部收入,去年增 42%至3.9 亿人民币.展望 今年,这分部的溢利有望达

5 千万人民币,从而将乎合 於港交所独立上市的条件.内地物管同业,现时坐拥

15 倍至

28 倍十二个月预测市盈率的可观估值,若景瑞 最快得以在

2020 年至

2021 年间,成功分拆物管分部 上市,届时将迎来释放价值的机遇. 扩充租务分部,提升经常性收入能力 随著(i)收租用公寓、办公楼的翻新项目落成,以及(ii)潜在 收购,租务分部收入,可望继

2018 年翻逾倍后,於今年 再次翻倍以上,并达到

3 至4亿人民币.景瑞计划把自由 现金流的 5%,用作扩充收租物业组合,以提升产生经常 性收入的能力,而明年租务收入目标,为5至8亿人民币. 另外,由於(1)以逾 30%折让,收购项目进行翻新,兼(2) 项目位於

一、二线城市,包括上海、北京、苏州等,从而 支撑租金、出租率水平,故此,景瑞的收租项目,录得 理想的 4.5 厘至 5.5 厘净经营溢利收益率 (net operating income yield). 充裕土储,供2至3年发展之用 去年底时,坐拥

480 万平方米、位於

一、二线城市的土储, 而至上月底时,土储货值达

528 亿人民币,可供

2 至3年发展之用,另外,现正洽谈新增两块分别位於天津、上海 的土储,合共货值

40 亿人民币,而景瑞拟占 60%权益. 上述反映景瑞物业发展的可持续性,兼具销售能见度. 简介、年至今销售进展、估值 景瑞是内房开发商,总部位於上海,土储集中在

一、二线 城市.今年销售目标为

280 亿人民币,相当於按年 11% 增长.今年首季完成上述目标的 14%,当中涉及农历新年 季节性因素,期内平均售价,为每平方米近 2.1 万人民币, 较去年全年轻微回落 4%,与限价政策相乎,而今年全年 平均售价,料介乎每平方米 2.1 万至 2.2 万人民币,大致 与去年持平.现时股价较去年底资产净值,有逾 60%折让, 若今年销售达标,以及上述的毛利率改善,和分拆物管的 估值理想,届时将更有效反映景瑞股份的投资吸引力. 前收市价:HK$2.85 图一:日线图 资料来源:彭博 图二:2019 年3月底土储货值 (人民币) 资料来源:景瑞 图三:办公楼翻新项目,产生 4.5 至5.5 厘净经营溢利收益率 资料来源:景瑞 Daily Research Report 每曰财经评论 每日财经评论

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3 企业、金融市场讯息 ? 腾讯(700.HK)旗下的微信支付与同程艺龙(780.HK) 达成战略合作,用户通过微信支付分在同程艺龙预 订酒店,可获得先住后付、入住免押等优待.用户 只需从微信支付中的「酒店」 、 「火车票机票」入口 和「同程艺龙酒店机票火车」小程序等渠道预订标 有「闪住」标签的酒店,系统会提醒开通微信支付 分评估,当用户达到