PDF《当前环境下房地产开发企业法律风险防御体系的构建》

(9)因施工合同纠纷诉讼导致的法律风险,包括合同法规定的工程款优先受偿 权产生的风险;

(10)黑白合同产生的法律风险.

三、关于房地产销售阶段的法律风险

1、与销售中介公司相关的风险 (1)因销售代理合同签订及履行产生的法律风险;

(2)因销售代理公司及其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险.

2、与广告策划相关的法律风险 (1)因广告策划合同签订及履行产生的法律风险;

(2)因广告策划文字或图片侵犯第三人知识产权的法律风险;

(3)因虚假广告带来的法律风险;

(4)因广告内容不当的法律风险.

3、与销售行为相关的法律风险 (1)违规销售产生的法律风险;

(2)取得商品房预售证书的相关法律风险;

(3)预售房款的收取和使用的相关法律风险;

(4)促销方案的相关法律风险;

(5)销售现场布置和样板房相关的法律风险;

(6)销售人员违规操作、擅自修改认购书、购房合同产生的法律风险;

(7)认购书、购房合同书相关的法律风险.

4、与购房者相关的法律风险 (1)因房屋质量问题产生的法律风险;

(2)因延期交房、延期办理房地产证产生的法律风险;

(3)因设计方案变更产生的法律风险;

(4)因公共设施使用等相关问题的法律风险;

(5)因按揭贷款合同产生的风险(备注:在房地产市场低迷、经济衰退的时候, 这类风险特别突出,因开发商是对按揭贷款承担连带责任的. ) .

四、关于物业管理有关的法律风险

1、前期物业管理合同签订的风险;

2、开发商与其关联物业公司权利义务关系混乱的法律风险;

3、销售房屋承诺赠送物业管理费的法律风险;

4、未经竣工验收交付房屋的法律风险;

5、物业用房有关的法律风险;

第三部分 房地产开发企业法律风险防御体系构建步骤 根据我们多年的专业服务经验,在借鉴国际国内房地产开发企业法律风险防范 成功经验的基础上,并通过对企业风险控制理论的系统分析,我们建议从如下几方 面建立房地产开发企业的法律风险防御体系: 第一步:分析法律风险 需对公司以下事项进行整理并系统分析:

1、 已签署的各类协议、意向书等合同文件;

2、 曾发生和正在发生的纠纷、争议和诉讼;

3、 已颁布实施的合同管理制度、招标管理制度、财务管理制度、人事管理制 度等重大制度. 第二步:建立法律风险防御文件体系 在第一步分析法律风险的基础上,建立公司完整的法律风险防御文件体系,具 体应包括:

1、合同标准文本的建立.根据我们的经验,不同的房地产开发项目涉及合同种 类是基本相同的,而且房地产公司在合同签订时处于强势地位,现在很多大型知名 房地产公司已在企业内部集合各方专家的经验智慧建立了一整套标准合同文本,这 样从源头上避免了合同条款的法律风险,也节省了公司内部合同审查的时间.这些 合同文本通常包括:施工总承包合同、分包合同(包括指定分包、专业分包及劳务 热点专题04 /

05 分包) 、材料设备采购合同、桩基工程合同、水电安装施工合同、幕墙施工合同、钢 结构施工合同、电梯安装合同、绿化施工合同、围墙及道路施工合同,大堂、电梯、 前室、公共走廊精装修合同,可视对讲系统工程合同、自动消防报警系统设备合同 及闭路监控、周边防卫系统工程施工合同等,电梯设备、空调机组、卫生洁具、水泵、灯具、污水处理设备、变压器、配电柜、排烟、喷淋气体灭火及防盗门等工程 材........