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鹰潭市龙岗资产运营有限公司

2019 年公司债券信用评级报告

2 关注: ? 公司以土地资产为主的存货规模较大,同时其他应收款占用资金较多,资产流动性 较弱 .

2017 年末,公司存货规模为 368,808.34 万元,占总资产的 44.83%.其中土 地资产账面价值合计 289,072.59 万元,占存货的 78.38%.2017 年末公司其他应收 款为 220,067.39 万元,占总资产的 26.75%,主要为应收高新区管委会往来款项. ? 公司经营性现金流较差,而主要在建及拟建项目投资规模较大,未来面临较大资金 压力.2015-2017 年公司经营现金流分别净流出 49,982.57 万元、20,602.32 万元及 47,559.39万元;

截至2018年6月末, 公司主要在建拟建项目尚需投资超过532,429.84 万元,未来面临较大资金压力. ? 公司有息债务规模快速增长,面临一定的偿债压力.截至

2017 年末,公司有息债 务为 273,182.00 万元,2015-2017 年复合增长率为 19.12%;

有息债务/EBITDA 上升 到15.11,公司的偿债压力增大. ? 公司存在一定的或有负债风险. 截至

2017 年末, 公司对外担保的规模为 121,320.00 万元,占公司年末净资产的 23.36%,存在一定的或有负债风险. 主要财务指标(单位:万元) 项目

2017 年2016 年2015 年 总资产 822,650.21 735,471.64 686,482.85 所有者权益合计 519,343.24 505,263.98 449,484.34 有息债务 273,182.00 213,694.63 192,531.54 资产负债率 36.87% 31.30% 34.52% 流动比率 7.12 10.78 6.07 速动比率 3.39 3.88 2.14 营业收入 370,154.55 265,154.99 526,507.64 营业外收入 10,486.99 10,803.12 9,522.06 利润总额 15,536.92 15,023.68 14,360.62 综合毛利率 2.34% 2.59% 1.42% EBITDA(万元) 18,076.85 16,387.63 15,149.93 EBITDA 利息保障倍数 1.98 1.20 2.18 经营活动现金流净额 -47,559.39 -20,602.32 -49,982.57 注:2016 年数据来自

2017 年审计报告期初数(下同) 资料来源:公司

2015 年、2017 年审计报告,中证鹏元整理

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一、发行主体概况 公司成立于2010年3月30日,由鹰潭市龙岗新区管理委员会组建,初始注册资本为 2,000.00万元.2010年12月27日,根据鹰府字[2010]83号文件,鹰潭市龙岗新区管理委员会 被整体划入江西鹰潭经济技术开发区(系鹰潭高新区前身)管理.2011年1月27日,鹰潭 市龙岗新区管理委员会将所持公司100%股权全部转让给江西鹰潭经济技术开发区管理委 员会(以下简称 鹰潭经开区管委会 );

同时,鹰潭经开区管委会以评估价值15,350.61 万元的国有土地使用权出资,增加公司注册资本4,600.00万元、资本公积10,750.61万元. 2012年12月27日,根据鹰府字[2012]69号文件,公司股东更名为高新区管委会.2016年10 月18日公司股东会决议,同意公司以资本公积转增资本方式增加注册资本至10,000万元. 截至2019年3月31日,公司注册资本和实收资本均为10,000万元,高新区管委会是公 司的控股股东和实际控制人,持有公司100%的股权. 图1 截至2019年3月31日公司产权及控制关系 资料来源:公司提供,中证鹏元整理 公司是高新区基础设施建设的重要主体, 主要从事高新区范围内的基础设施建设等业 务. 2015年, 高新区管委会将鹰潭炬能科技发展有限公司、 江西炬能投资发展有限公司 (持 有鹰潭炬能有色金属有限公司51.00%的股权)、鹰潭炬能物业管理有限公司这3家公司 100%的股权无偿划拨给公司;

2017年公司投资设立江西炬能置业有限公司、鹰潭炬能建 设工程有限公司2家子公司.截至2017年末,公司合并范围内的子公司共7家,具体见附录 二.

二、本期债券概况 债券名称:2019年鹰潭市龙岗资产运营有限公司公司债券;

发行总额:6.30亿元;

债券期限和利率:本期债券为7年期固定利率债券;

4 还本付息方式:本期债券按年计息,不计复利,每年付息一次.在债券存续期的第

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4、

5、

6、7个计息年度末分别按照债券发行总额20%、20%、20%、20%和20%的比例偿还 债券本金,最后五个计息年度每年的应付利息随当年兑付的本金一起支付.

三、本期债券募集资金用途 本期债券募集资金63,000万元, 其中38,000万元用于鹰潭高新区智慧产业园建设项目, 占该项目总投资比例的68.52%, 25,000万元用于补充营运资金, 占募集资金总额的39.68%. 表1 募集资金用途情况(单位:万元) 项目名称 计划总投资 拟使用本期 募集资金 拟使用本期募集 资金占募投项目 总投资的比例 鹰潭高新区智慧产业园建设项目 (使用募 集资金部分) 55,461.00 38,000.00 68.52% 补充营运资金 - 25,000.00 - 合计 - 63,000.00 - 资料来源:公司提供,中证鹏元整理 鹰潭高新区智慧产业园建设项目的项目法人为公司,建设内容包括主体建设工程(包 括标准中试厂房、研发楼、标准仓库、仓储物流中心、综合服务中心、综合办公楼)以及 配套设施建设.根据山东润昌工程设计有限公司出具的《鹰潭国家高新区双创产业园建设 项目可行性研究报告》(以下简称 可研报告 )及公司出具的《鹰潭市龙岗资产运营有 限公司关于鹰潭高新区智慧产业园建设项目收益测算及现金流情况的专项说明》 (以下简 称 专项说明 ),项目规划用地面积约为224,057平方米,总建筑面积408,000平方米, 项目总投资111,951万元,本次债券中38,000.00万元将用于建设该项目的部分建设内容, 该部分建设内容总建筑面积为208,000平方米. 项目建设规划期为8个月, 建设期为24个月, 截至2018年12月底,项目已完成可行性研究及审批、总体规划及场地准备,农用地转建设 用地等事项已经获得批复.目前项目已基本完工前期工作,土地平整工作已基本完成,正 处于项目开发初期阶段,已投资金额约2,100万元,占项目总投资比例为3.79%. 表2 募投项目审批情况 核准时间 核准部门 核准文件 核准文号

2016 年9月13 日 鹰潭高新技术产业开发 区科技和经济发展局 《关于鹰潭国家级高新区双创产业 园建设项目可行性研究报告请示的 批复》 鹰高新科经字 〔2016〕59 号2016 年8月18 日 鹰潭高新技术产业开发 区国土资源局 《关于鹰潭国家级高新区双创产业 园建设项目建设用地的预审意见》 鹰高国土资文 〔2016〕5 号2016 年9月6日鹰潭高新技术产业开发 区规划建设环保局 《关于鹰潭国家级高新区双创产业 园建设项目环境影响报告书的批复》 鹰高新建字 〔2016〕10 号52016 年8月12 日 鹰潭高新技术产业开发 区科技和经济发展局 《关于鹰潭国家级高新区双创产业 园建设项目节能评估报告审查意见 的批复》 鹰高新科经字 〔2016〕44 号2016 年9月22 日 鹰潭高新技术产业开发 区规划建设环保局 《中华人民共和国建设工程规划许 可证》 建字第鹰高规 2016-025 号2016 年9月14 日 鹰潭高新技术产业开发 区规划建设环保局 中华人民共和国建设用地规划许可 证》 地字第鹰高规 2016-23 号2016 年9月23 日 鹰潭高新技术产业开发 区管理委员会 《关于鹰潭国家级高新区双创产业 园建设项目社会稳定风险的说明》 鹰高新字 〔2016〕133 号-鹰潭高新技术产业开发 区科技和经济发展局 《关于鹰潭国家级高新区双创产业 园建设项目更名为鹰潭高新区智慧 产业园建设项目的通知》 鹰高新科经字 〔2017〕55 号 资料来源:公司提供,中证鹏元整理 根据山东润昌工程设计有限公司出具的 《鹰潭国家高新区双创产业园建设项目可行性 研究报告》(以下简称 可研报告 )及公司出具的《鹰潭市龙岗资产运营有限公司关于 鹰潭高新区智慧产业园建设项目收益测算及现金流情况的专项说明》(以下简称 专项说 明 ),项目总投资额111,951.00万元,其中商务区工程建设投资37,250万元、仓储物流 区工程建设投资6,000万元、产业孵化区工程建设投资50,250万元,其他配套基础设施 18,451万元.本期债券募集资金投资的部分总投资额为55,461万元,使用募集资金38,000 万元.项目建设规划期为8个月,建设期为24个月. 经测算, 在项目运营期内, 项目可实现项目收入76,377.50万元, 扣除经营成本9,830.68 万元及各项税金及附加4,277.14万元,可实现净收益62,269.68万元,财务内部收益率为 5.25%,投资回收期(税后)为13.63年.在债券存续期内,项目实现总收入47,860.80万元, 扣除经营成本项目5,188.46万元及各项营业税金及附加2,680.20万元,项目实现净收益 39,992.13万元,可以覆盖存续期债券利息.截至2018年8月末,公司土地征地、拆迁、土 地报批等已投资2,933万元.根据鹰高新字【2016】102号文,高新区管委会承诺从2017年至2023年对募投项目每年专项补贴6,000万元.考虑到募投项目实际销售和出租的价格可 能达不到预计的单价金额,或者销售面积和出租率可能达不到预定目标,使得募投项目可 能面临无法达到预期收益的风险.

四、外部运营环境

(一)宏观经济和政策环境 我国经济运行总体平稳,总需求面临下行压力,宏观政策强化逆周期调节,继续实施 积极的财政政策和稳健的货币政策,基础设施建设投资有望迎来缓慢复苏 面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的改革发展稳定任务, 我国以供给侧结构性改革

6 为主线,着力深化改革扩大开放,坚决打好三大攻坚战,使得经济运行保持平稳和持续健 康发展.2016-2018 年,我国国内生产总值(GDP)从74.71 万亿元增长至 90.03 万亿元, 各年分别增长 6.7%、6.8%、6.6%.稳增长下新旧动能发生转换,旧动能日渐趋弱,新经 济则发展壮大但方........