PDF《房地产行业 2019 年度信用展望》

(2)2010-2015 年在上调首套房和二套房的首付比例等政策收紧下,房地产投资增 速整体震荡下行至

2015 年度接近于零增长;

(3)2016 年至今,在棚改货币化政策下, 房地产开启去库存,房地产投资增速从低位上行.

2018 年前三季度我国商品房销售面积为 11.93 亿平方米,同比增长 2.9%,较上年 同期涨幅收窄 7.4 个百分点;

其中住宅销售面积为 10.35 亿平方米,同比增长 3.3%,较 上年同期收窄 4.3 个百分点.分城市来看,一二线城市受供应量增加影响,住宅销售面 积跌幅收窄,三线城市受棚改货币化补偿比例下降影响,涨幅有所回落.根据国家统计 局数据显示,2018 年前三季度,40 个大中城市2 一线城市商品房住宅销售面积同比下滑 8.14%,较上年同期跌幅收窄 20.72 个百分点;

二线城市商品房住宅销售面积同比由

2 40 大中城市指北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、 福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、无锡、苏州、温州、北海和三亚 新世纪评级

2019 年度行业信用展望报告 -

3 - -4.41%升至-0.04%;

三线城市商品房住宅销售面积增速由上年的 9.32%回落至 5.63%. 预计短期内,受益于供应量的增加,房地产销售面积将有所回升,但随着需求的不断释 放,整体市场将保持放缓态势.价格方面,受到限价的影响,新建住宅销售价格涨幅收 窄,带动二手住宅销售价格调整.根据国家统计局数据显示,2018 年前三季度,一线城 市新建商品住宅平均销售价格上涨 13.2%,与上年同期持平,二手住宅平均销售价格同 比上涨 0.6%,涨幅比上年同期回落 14.4 个百分点.二三线城市新建商品住宅平均销售 价格同比分别上涨 6.4%和7.0%,涨幅比上年同期分别回落 4.1 和1.1 个百分点.二三线 城市二手住宅平均销售价格同比分别上涨 5.1%和5.2%,涨幅比上年同期分别回落 3.8 和0.2 个百分点.总的来看,2018 年以来,住宅销售量价增速回落,但仍保持正增长.

2018 年前三季度商品房销售额 10.41 万亿元,同比增长 13.30%,增速同比下滑 1.3 个百 分点;

其中住宅销售金额 8.84 万亿元,同比增长 15.60%,增速同比下降 4.2 个百分比.

图表 3. 2008-2018 年前三季度我国主要类型商品房销售面积及销售同比(单位:万平方米,%) 资料来源:Wind 资讯

2018 年前三季度我国房地产市场融资政策收紧,新开工提速,但缺少销售的支撑, 库存3 回升.

2008 年次贷危机后, 在国家四万亿的推动下以及可供交易房屋品种的多元化, 我国 房地产开发投资加速,带动了新开工面积的逐年增加,但在 新国八条 、房地产税改革 等政策收紧下,商品房销售增速不及新开工,库存持续上升.自2014 年7月起,各地 方政府相继取消或放松限购等调控政策,转而出台救市政策,包括调整公积金贷款、减 免税收、调整首付比例、放松户籍政策、提供住房补贴等.而央行数次下调贷款基准利 率,亦对楼市整体形成了有效支撑.同时,国家通过棚改货币化助推去库存.2015-2017 年,销售面积超过新开工面积,库存增速降至 1%-2%.

3 包括待售商品房面积和住宅、办公楼、商业营业用房的施工面积. 新世纪评级