PDF《关于认真学习贯彻适用《最高人民法院关于审理》

3 3版版版版版版版版版版版版版版版版版版版版版版版版版版版版版版版2015年8月28日 星期五 案件部主办 责任编辑 辛九慧 新闻热线 (010)

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cn [现在开庭] 本报讯 冯某与金某签订了一份购 房合同,约定冯某以近

1400 万元的价 格购买金某位于上海市的一处别墅.然而,冯某在支付了350万元之后拒绝履 行后续合同,理由是刚刚得知自己属于 限购对象 ,不具有在上海买房的资 格.金某和冯某因合同无法履行各有怨 言,于是均向法院提起诉讼.近日,上 海市第一中级人民法院二审作出宣判, 判令解除双方购房合同,金某可没收定 金279.6万元. 非沪籍人口签约购房,支付 定金后欲毁约

2012 年6月,经营一家温泉度假村 的金某与某建筑公司签订建设工程施工 合同, 约定由建筑公司承接温泉度假村工 程, 而冯某是该工程的实际施工管理人. 金某在发包工程的时候, 提出条件要求冯 某购买其位于上海的别墅, 冯某为揽下施 工任务, 同时考虑到买房也可以保值, 同 意购买金某的别墅.之后, 金某、 冯某及 建筑公司三方签订房屋买卖合同, 约定由 冯某向金某购买位于上海市的一处别墅, 总价为1398 万元, 冯某应于2012 年7 月30日前支付定金500万元, 后续购房款在 2013年6月5日前付清, 建筑公司为冯某 履行合同义务提供连带责任保证.另在 合同落款处注明 此合同与建设工程施工 合同同时生效 等字. 随后,冯某只支付购房款

350 万元,尚欠购房款

1000 多万元,于是, 金某将冯某和建筑公司起诉到法院,要 求冯某支付剩余购房款及逾期利息,建 筑公司对上述钱款损失承担连带清偿责 任.冯某以自己为非沪籍人口,属于 限购对象 为由,与建筑公司一起提 起反诉,要求解除房屋买卖合同,金某 返还定金及相应利息. 一审法院认为, 政府颁布的限售政 策, 一经颁布即向公众公示, 任何人均可 查阅. 金某、 冯某在签订买卖合同前未尽 到审慎义务, 导致合同无法继续履行, 双 方对合同的解除均有过错, 不适用定金 罚则. 关于定金, 法律规定不得超过主合 同标的额的 20%, 故冯某已支付的

350 万元中279.6万元系定金, 70.4万元系购 房款. 法院判令, 解除三方签订的房屋买 卖合同, 金某返还冯某定金279.6万元及 购房款70.4万元. 买方对购房政策有审慎义务,法院二审适用定金罚则改判 金某不服, 上诉至上海市第一中级人 民法院, 称双方签订买卖合同后, 冯某因 房价下跌而恶意违约, 以房屋无法过户为 借口提出解除合同, 且双方合同明确约 定: 过户时购房者姓名可以变更为乙方 指定的名字 , 故冯某完全可以将系争房 屋过户至符合购房条件的他人或者公司 名下而继续履约.此外, 根据有关规定, 冯某如能提供在上海市缴纳一定期限的 个人所得税或社会保险证明, 就不属于限 购范围.因此, 双方的买卖合同完全能够 继续履行.若因冯某单方违约造成合同 无法履行, 其应当承担相应的违约责任. 冯某一方面辩称自己对限购政策并 不知情,一方面提出,当初签订的房屋 买卖合同与建设工程施工合同相关联, 因施工工程款未到位致其未能按约支付 房款. 上海一中院审理后认为,根据双方 买卖合同第十二条约定: 过户时购房 者姓名可以变更乙方指定的名字. 不 能排除冯某在签约时知晓其是限购对象 的可能性.冯某虽为限购对象,但是完 全可以通过缴纳一定期限的社会保险或 者个人所得税使自己符合购房条件, 也 可以按照合同约定指定其他具有购房资 格的人作为购房人使合同得以继续履 行, 但冯某在合同履行过程中既不按约 支付购房款, 又不积极消除合同履行中 的障碍, 已构成违约, 应当承担违约责 任. 另外, 冯某以工程款未到位为由拒绝 履行买卖合同, 法院并不认同, 因为两份 合同的签约主体及法律关系并不相同, 本案房屋买卖合同中对付款期限已作了 明确具体的约定, 并未约定以工程款支 付进度作为本案中冯某支付购房款的先 决条件. 据此, 法院二审适用定金罚则作 出改判, 判令解除房屋买卖合同, 购房定 金279.6 万元归卖方金某,剩余购房款 70.4万元返还给冯某. (李潇) 冯某作为买受方,在购买价值逾千 万的系争房屋时,更应本着谨慎的注意 义务,对其是否具有购房条件与购房资 格作出合理的预判再决定是否签约.冯 某称其签约时不知道 沪九条 的存 在,一方面缺乏相应的证据予以佐证, 另一方面,即便冯某确实不知道自己是 限购对象,其自身对政策的不了解亦不 能成为其免责的理由,更不能将合同不 能履行的风险转嫁给无任何过错的金某 一方. 连线法官 本报讯 近日,山东省冠县人 民法院对冠县组织部原副部长赵刚 贪污案作出一审判决,以贪污罪判 处其有期徒刑八年;