PDF《有限公司的部分资产市 场价值》

湖南大康牧业股份有限公司拟收购汇一湖南农牧科技 有限公司的部分资产市场价值 评估报告 开元(湘)评报字[2012]第081号开元资产评估有限公司CAREA Assets Appraisal Co.

, Ltd 二一二年六月六日湖南大康牧业股份有限公司拟收购汇一湖南农牧科技有限公司的部分资产市场价值评估报告

1 目录注册资产评估师声明2摘要3评估报告5

一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者--5

二、评估目的6

三、评估对象和评估范围6

四、价值类型及其定义6

五、评估基准日7

六、评估依据7

七、评估方法9

八、评估程序实施过程和情况14

九、评估假设15

十、评估结论16 十

一、特别事项说明17 十

二、评估报告使用限制说明17 十

三、评估报告日18 评估报告附件19 湖南大康牧业股份有限公司拟收购汇一湖南农牧科技有限公司的部分资产市场价值评估报告

2 注册资产评估师声明

一、 我们在执行本资产评估业务的过程中, 遵循了相关法律、 法规和资产评估准则, 恪守了独立、客观和公正的原则;

根据我们在执业过程中所收集的资料,评估报告陈述 的内容是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任.

二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认;

提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告及其 评估结论是委托方和相关当事方的责任.

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存的或者预期的利益关系;

与相关当事方 没有现存的或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见.

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了现场调查;

我们已对评 估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必要的关注, 对评估对象及其所涉及资产 的法律权属资料进行了必要的查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委 托方及相关当事方完善产权以满足本次评估目的的要求.

五、 评估报告中的分析、 判断和结论受本评估报告中载明的假设和限定条件的限制;

我们认为本评估报告中载明的假设条件在评估基准日是合理的, 当未来经济环境发生较 大变化时,我们将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任.评估报告使 用者应当充分考虑本评估报告中载明的假设条件、限定条件、特别事项说明及其对评估 结论的影响.

六、评估报告中的评估结论是在评估假设和限制条件下,为本评估报告列明的评估 目的而提出的评估对象于评估基准日的价值参考意见,仅在评估基准日有效.评估报告 使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理使用评估报告和评估结 论,不应当将评估结论视为是对评估对象可实现价格的保证.因使用不当造成的后果与 签署本报告的注册资产评估师及所在机构无关.

七、我们及所在机构具备从事本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验.本 次评估除已在评估报告中披露的引用其他机构或专家的工作外, 没有引用其他机构或专 家的工作成果. 湖南大康牧业股份有限公司拟收购汇一湖南农牧科技有限公司的部分资产市场价值评估报告

3 湖南大康牧业股份有限公司拟收购汇一湖南农牧科技 有限公司的部分资产市场价值 评估报告摘要 开元(湘)评报字[2012]第0号湖南大康牧业股份有限公司: 开元资产评估有限公司接受贵公司的委托, 根据有关法律、 法规和资产评估准则, 遵循独立、客观、公正、科学的执业原则,采用成本法、市场法,按照必要的评估程 序,对湖南大康牧业股份有限公司拟收购汇一湖南农牧科技有限公司的部分资产于

2011 年12 月31 日的市场价值进行了评估,现将评估情况摘要报告如下:

一、评估目的 本次评估的目的是: 为湖南大康牧业股份有限公司拟收购汇一湖南农牧科技有限 公司的部分资产,而提供该部分资产于评估基准日的市场价值参考依据.

二、评估对象和范围 本次评估的对象为湖南大康牧业股份有限公司拟收购汇一湖南农牧科技有限公 司的部分资产的市场价值;

评估范围具体为存货、固定资产、在建工程、生物资产.

三、评估基准日 本次评估基准日为

2011 年12 月31 日.

四、价值类型及其定义 本次评估选取的价值类型为市场价值. 本评估报告所称市场价值是指自愿买方和 自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下, 评估对象在评估基准日进行正常 公平交易的价值估计数额.

五、评估方法 在分析各评估方法适用性的基础上,采用资产基础法(成本法)进行评估.

六、 评估结论 截止评估基准日

2011 年12 月31 日,汇一湖南农牧科技有限公司申报评估并经 审计的资产账面值为 1,456.29 万元, 经评估后, 该部分资产评估值为 1,597.04 万元 (大 写为人民币壹仟伍佰玖拾柒万零肆佰元整) ,评估增值额为 140.75 万元,增值率为 9.66%.汇一湖南农牧科技有限公司申报评估的各类资产评估结果详见下表: 各类资产和负债及股东全部权益评估结果汇总表 计量单位:人民币万元 编号项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%

1 流动资产 52.16 10.85 -41.31 -79.20 湖南大康牧业股份有限公司拟收购汇一湖南农牧科技有限公司的部分资产市场价值评估报告

4 2 非流动资产 1,404.13 1,586.19 182.06 12.97

3 其中:可供出售金融资产

4 投资性房地产

5 固定资产 561.17 592.02 30.85 5.50

6 在建工程 749.99 749.99 0.00 0.00

7 工程物资 18.24 18.24 0.00 0.00

8 生产性生物资产 74.74 225.94 151.20 202.30

9 无形资产

10 资产总计 1,456.29 1,597.04 140.75 9.66

七、特别事项说明:

1、对于按《中华人民共和国增值税暂行条例》及实施细则规定允许从企业应纳 增值税销项税额中抵扣进项税额的购进设备, 按评估基准日不含税市场价格进行评 估.

2、本次纳入评估范围的房屋建筑物所占土地均为租赁. 我们在评估中未考虑上述事项对评估结果的影响.

八、评估报告日:本报告出具日期为

2012 年6月6日以上内容摘要评估报告书正文, 欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结 论,应当阅读评估报告正文. 湖南大康牧业股份有限公司拟收购汇一湖南农牧科技有限公司的部分资产市场价值评估报告

5 湖南大康牧业股份有限公司拟收购汇一湖南农牧科技 有限公司的部分资产市场价值 评估报告开元(湘)评报字[2012]第号湖南大康牧业股份有限公司: 开元资产评估有限公司接受贵公司的委托, 根据有关法律、 法规和资产评估准则, 遵循独立、客观、公正、科学的执业原则,采用成本法、市场法,按照必要的评估程 序,对湖南大康牧业股份有限公司拟收购汇一湖南农牧科技有限公司的部分资产于

2011 年12 月31 日的市场价值进行了评估,现将评估情况报告如下:

一、委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者 一) 、委托方及产权持有者

(一) 、委托方为湖南大康牧业股份有限公司 住所:怀化市鹤城区鸭嘴岩工业园

3 栋 法定代表人:陈黎明 注册资本:人民币壹亿陆仟肆佰肆拾捌万元整 实收资本:人民币壹亿陆仟肆佰肆拾捌万元整 公司类型:上市股份有限公司 经营范围:销售政策允许的畜禽产品及其它农副品、种畜禽苗、饲料、畜牧机械、 五金、矿产品、纺织品、化工产品(不含危险品及监控化学品) ;

牲畜养殖并提供技 术咨询服务;

牲猪屠宰;

冻库出租;

道路运输代理;

货物配载信息服务;

仓储理货;

装卸搬运服务. (以上项目需专项审批的,审批合格后方可经营) . 成立时间:1997 年1月21 日

(二) 、产权持有者为汇一湖南农牧科技有限公司 汇一湖南农牧科技有限公司基本信息如下: 被评估企业:汇一湖南农牧科技有限公司 住所:湖南省常德市西洞庭管理区望洲办事处东湖村 法定代表人:肖立安 注册资本:人民币伍佰万元整 实收资本:人民币伍佰万元整 公司类型:有限责任公司(法人独资) 湖南大康牧业股份有限公司拟收购汇一湖南农牧科技有限公司的部分资产市场价值评估报告

6 经营范围:种畜禽、商品畜禽、水产养殖基地的筹建. 成立时间:2011 年1月14 日二) 、业务约定书约定的其他评估报告使用者 业务约定书约定的其他评估报告使用者为与本评估报告载明的评估目的之实现 相对应的经济行为密切相关的单位(或个人) .具体为被评估单位、被评估单位的股 东和国家法律法规规定的评估报告使用者(工商行政管理部门、证券监督管理部门 等) .

二、评估目的 本次评估的目的: 为湖南大康牧业股份有限公司拟收购汇一湖南农牧科技有限公 司的部分资产,而提供该部分资产于评估基准日的市场价值参考依据.

三、评估对象和评估范围 本次评估的对象为湖南大康牧业股份有限公司拟收购汇一湖南农牧科技有限公 司的部分资产的市场价值;

评估范围具体为存货、固定资产、在建工程、生物资产. 具体情况如下:

四、价值类型及其定义

1、价值类型及其选取:资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值 (投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等)两种类型.经评估人员与委托方充 分沟通后,根据本项目的评估目的、评估对象的具体状况及评估资料的收集情况等相 关条件,选取适宜的价值类型,并与委托方就本次评估的价值类型达成了一致意见, 最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型.

2、市场价值的定义:本评估报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各 自理性行事且未受任何强迫的情况下, 评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价 值估计数额.

3、选择价值类型的理由:从评估目的看:本次评估的目的是为汇一湖南农牧科 技有限公司股权转让提供股东全部权益价值参考意见,是一个正常的市场经济行为, 按市场价值交易一般较能为交易各方所接受;

从市场条件看:随着资本市场的进一步 发展,股权交易将日趋频繁,按市场价值进行交易已为越来越多的投资者所接受;

从 价值类型的选择与评估假设的相关性看: 本次评估的评估假设是立足于模拟一个完全 湖南大康牧业股份有限公司拟收购汇一湖南农牧科技有限公司的部分资产市场价值评估报告

7 公开和充分竞争的市场而设定的, 即设定评估假设条件的目的在于排除非市场因素和 非正常因素对评估结论的影响, 与本次评估的价值类型相关;

从价值类型选择惯例看: 一般评估目的情况下,当对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时,应 当选择市场价值作为评估结论的价值类型.

五、评估基准日

(一) 、 本项目评估基准日是

2011 年12 月31 日, 该评估基准日与本次评估的 《资 产评估业务约定书》载明的评估基准日一致.

(二)、确定评估基准日所考虑的主要因素:

1、评估基准日尽可能与评估人员实际实施现场调查的日期接近,使评估人员能 更好的把握评估对象所包含的资产、负债和整体获利能力于评估基准日的状况,以利 于真实反映评估对象在评估基准日的现时价值;

2、评估基准日尽可能与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近,使评 估基准日的时点价值对拟进行交易的双方更具有价值参考意义, 以利于评估结论有效 服务于评估目的.

3、评估基准日尽可能为与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近的会 计报告日,使评估人员能够较为全面地了解与评估对象相关的资产、负债和整体获利 能力的整体情况,以利于评估人员进行系统的现场调查、收集评估资料等评估工作的 开展. 经与委托方充分沟通并最终由委托方选取上述日期为本次评估的评估基准日.

六、评估依据

(一)经济行为依据 委托方与本公司签订的《资产评估业务约定书》 .

(二)法律、法规依据 1. 《中华人民共和国公司法》 ;

2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》 ;

3. 《中华人民共和国土地管理法》 ;

4. 中华人民共和国国家标准 GB/T50291-1999《房地产估价规范》 ;

5. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 (国务院令第

55 号) ;

湖南大康牧业股份有限公司拟收购汇一湖南农牧科技有限公司的部分资产市场价值评估报告

8 6. 国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土 地估价规程》的通知(国土资发[2002]195 号) ;

7. 《关于发布实施的通知》 (国土资发[2006]307 号) ;

8. 《湖南省人民政府关于公布湖南省征地补偿标准的通知》 (湘政发[2009]43 号) ;

9. ........