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24 June

2017 (Saturday) Page: Expert's Talk

2017 年06 月24 日 星期六 置业家居 再谈天台、平台与花园之别(上) 本栏上期以「阳台与露台」为题,回顾一下历史也比较两者在现代住宅设计中的应用.

文章刊出后, 笔者发觉在不少近年落成的住宅楼宇中,也有一些看来性质相似的空间,但在种种法规或技术限制下, 那些空间,在日常使用及保养维修的角度看却可能存在不少的差异.今期,笔者为大家探讨「天台、 平台、花园」三者的区别. 把天台、平台和花园一并卖给小业主的住宅楼宇大多出现於低层和小高层楼宇设计.这些低层住宅以 往多以独立屋或连排别墅的模式出现,近年也有以分层单位的设计.这些楼宇多在地下(地面层 ground floor)配备私人花园.而「小高层」住宅可在最底及最高部分加入复式设计从而增加卖点及吸 引力.最低层单位亦有机会附设私人花园及在复式上层把结构向后退入一点,辟出一个露天的小平台. 可是,不论何种的建筑型式,如没地契或建筑条例的限制,例如天台需留作大厦公用部分以作为避火 层或绿化用途外,很多时发展商也把大厦部分天台空间,一并卖给顶层业主. 天台进行建筑工程必须入则 其实,这三种不同的空间其性质表面看来相似,三者都是「户外」的空间,不可计算入卖楼的「实用 面积」内,但业权都归属相关的业主,可是当中却存在一些使用及日常保养维修以致物业管理上的差 别.在此,笔者尝试作一个简单的比较供读者参考. 「天台」空间严格上来说并不属於住宅用途,只是楼宇的附设部分.一般来说,并没有特定用途.反 过来讲,如果天台注明用途如「天台花园」、「球场」、「操场」、「泳池」、「机电设备」、「冷 气机位」等具体描述,不可随意改变用途.如要改动,事前要详细考虑新用途会否引发加大建筑面积 计算、承重(外加荷载)加大引致天台楼板超负荷危害结构安全、走火通道要求增大或其他楼宇安全 设计的相应要求等.同样,假如「天台」没有注明任何用途,业主要把它用作「绿化」用途,也一样 需要评估结构能力及排水、防水设计要求,不要造成与「城大绿化天台」一样的意外.同时,根 行法例及法庭案例的演绎,在天台进行任何建筑工程,都不会是「豁免工程」,必须入则屋宇处,待 批准后才可进行,否则有可能要承担刑事责任.除了罚款外,也许亦会冒着入狱的风险. 假如有关工程已经纳入小型工程监管制度下的工程类别,业主也可经此途径进行相关改动工程,而毋 须经过一般比较费时失事的入则程序.例如那些绿色环保太阳能热水系统或太阳能光伏板的安装很多 时都涉及建筑工程,这些工程如果不超越一定规模,可利用小型工程制度处理. 一些常见於住宅天台的设施如伸缩檐篷或遮阳花棚,在现行法例下,都不可豁免入则亦不是小型工程. 但屋宇署已进行修订法例程序,把这两项工程纳入小型工程制度,日后可以较简单方法合法进行.除 了建筑物条例的考虑,业主也应同时小心查看地契及公契下的限制,看看有关工程是否同符合乎地契 及公契限制. 装修天台或影响公用部分 此外,「天台」空间从物业管理及日常维修的角度看也存在不少限制.很多时,业主会把天台装修得 美轮美奂,铺设不少高级地台石或设置各种设备如小厨房和洗手盆以便你日常使用.可是,在这些装 修材料背后的地台防水层、外墙栏河和围墙等乃归类公用部分,在未经法团或管理公司同意前,不可 改动.就算打算在地上安装一坐户外灯饰,也有可能在安装灯座及电Q时打进丝,破损了「公家」 的防水层,引发日后漏水风险;