PDF《荣鑫物业》

1 荣鑫物业 NEEQ :

872978 西安荣鑫物业管理股份有限公司 年度报告

2018 2 公司年度大事记.

2018 年8月16 日,公司股票在 全国股份转让系统挂牌并公开转 让 荣华.北经城项目通过了省 物业管理示范项目的考评, 获得

2018 年度陕西省物业管 理示范项目荣誉.

12 月份, 公司分别与安康、 汉中城 投公司成立控股子公司, 预计增加 物业管理面积约

287 万平米. 公告编号:2019-012

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第一节 声明与提示

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第二节 公司概况

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第三节 会计数据和财务指标摘要

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第四节 管理层讨论与分析

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第五节 重要事项

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第六节 股本变动及股东情况

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第七节 融资及利润分配情况

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第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况

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第九节 行业信息

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第十节 公司治理及内部控制

28 第十一节 财务报告

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4 释义 释义项目 释义 本公司、公司、股份公司、荣鑫物业 指 西安荣鑫物业管理股份有限公司 有限公司、荣鑫有限 指 西安荣鑫物业管理有限公司 彩生活、深圳彩生活 指 深圳市彩生活服务集团有限公司 荣华集团 指 西安荣华集团有限公司 鑫顺信息、西安鑫顺 指 西安鑫顺信息科技合伙企业 汉中城投 指 汉中市城投荣鑫物业管理有限公司 安康荣安、安康荣投 指 安康荣投物业服务有限公司 鑫梦科技 指 西安鑫梦信讯智能科技有限公司 鑫梦源 指 西安鑫梦源智能科技合伙企业(有限合伙) 股东会 指 西安荣鑫物业管理有限公司股东会 股东大会 指 西安荣鑫物业管理股份有限公司股东大会 董事会 指 西安荣鑫物业管理股份有限公司董事会 监事会 指 西安荣鑫物业管理股份有限公司监事会 高级管理人员 指 本公司总经、副总经理、财务总监、董事会秘书 三会 指 股东(大)会、董事会、监事会 三会议事规则 指 《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监 事会议事规则》 全国股份转让系统公司 指 全国中小企业股份转让系统有限责任公司 挂牌 指 公司股票在全国中小企业股份转让系统挂牌进行公 开转让之行为 新时代证券、主办券商 指 新时代证券股份有限公司 全国股份转让系统 指 全国中小企业股份转让系统 元、万元 指 人民币元、人民币万元 《公司章程》 指 《西安荣鑫物业管理股份有限公司章程》 报告期 指2018 年1月1日至

2018 年12 月31 日 报告期初 指2018 年1月1日报告期末 指2018 年12 月31 日 公告编号:2019-012

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第一节 声明与提示 【声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚 假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任. 公司负责人张小红、主管会计工作负责人张晓金及会计机构负责人(会计主管人员)卢茜保证年 度报告中财务报告的真实、准确、完整. 大华会计师事务所(特殊普通合伙)会计师事务所对公司出具了标准无保留意见审计报告. 本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述,不构成公司对投资者的实质承诺,投资者及相关人士均应 对此保持足够的风险认识,并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异. 事项 是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、 完整 是 √否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 √否 是否存在豁免披露事项 是 √否 【重要风险提示表】 重要风险事项名称 重要风险事项简要描述 正相关行业调控带来的风险 公司的服务业态主要为住宅社区提供物业相关服务, 市场拓展 在一定程度上受住宅地产行业发展的影响. 目前公司管理的项 目来源主要为房地产商新开发的物业项目, 如果政府出台政策 对房地产行业进行较长期的严格调控, 仍将有可能影响公司新 增管理面积的增长速度. 市场竞争风险 目前,全国的物业服务企业数量较多,其中绝大部分是中小企 业, 物业行业存在高度分散、 所提供服务同质程度增高的特点. 在一些优质物业企业进入资本市场或通过兼并收购扩大规模 的趋势下,行业集中度将加速提高,未来品牌知名度和美誉度 的提升对企业发展至关重要,行业内大多数企业将面临更激 烈的市场竞争. 调价机制缺失风险 目前我国商品房物业服务收费实行的是市场调节价, 经济适用 住房实行的是政府指导价.商品房由于业主大会成立困难、物 业管理市场主体协商机制不健全、 业主对物业费上调存在排斥 心理等多种原因,物业费难以上涨,严重背离质价相符的基本 市场规律,物业企业普遍出现亏损的情况,普通住宅和老旧小 公告编号:2019-012

6 区尤为严重. 公司治理风险 公司在整体变更为股份公司后,逐步建立健全了法人治理结 构,制定了适应企业发展的内部控制体系.但由于股份公司成 立时间较短,公司及管理层对于新制度仍在学习和理解之中, 规范运作意识的提高, 相关制度切实执行及完善均需要一定的 过程.因此,公司未来经营中存在因内部管理不适应发展需求 而影响公司持续、稳定发展的风险. 关联方业务依赖风险 公司主营业务相关的物业服务管理业务基本由控股股东控制 的关联方开发,公司在业务拓展方面对关联方存在依赖.如果 关联方的房地产开发业务放缓或选聘其他物业服务企业管理 新开发的项目,可能会影响公司业务的发展. 人力成本上升风险 公司所处的物业管理行业主要的成本为人工成本, 人工成本占 成本比重超过 50%.近几年各地最低薪资标准不断提高, 社保 政策不断调整,导致用工成本持续上涨,人工成本上升已经成 为影响物业公司盈利能力的主要风险之一. 公司实际控制人不当控制风险 报告期内, 公司实际控制人崔荣华、 张秦川合计持有公司 70% 的股份,实际控制人客观上存在利用其控制或控股地位,通过 行使表决权对公司 发展战略、经营决策、人事安排和利润分 配等重大事项施加影响, 从而可能损害公司及中小股东的利益 的风险.公司存在实际控制人不当控制风险. 物业费无法收回的风险 公司提供物业服务时, 众多业主对服务的评价感受可能会大相 径庭,兼有个人经济状况差别等因素,容易形成部分业主拖欠 管理费时间较长、金额大的情况,会存在一定数量应收账款不 能按时收回风险, 业主物业管理费的收回过程中也会给公司带 来一定的费用负担. 本期重大风险是否发生重大变化: 是 公告编号:2019-012

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第二节 公司概况

一、基本信息 公司中文全称 西安荣鑫物业管理股份有限公司 英文名称及缩写 - 证券简称 荣鑫物业 证券代码

872978 法定代表人 崔荣华 办公地址 西安市未央路

130 号凯鑫大厦

19 层

二、联系方式 董事会秘书或信息披露事务负责人 王燕 职务 董事会秘书 电话 029-86511589 传真 无 电子邮箱 [email protected] 公司网址 - 联系地址及邮政编码 西安市未央路

130 号凯鑫大厦

19 层710018 公司指定信息披露平台的网址 www.neeq.com.cn 公司年度报告备置地 董事会秘书办公室

三、企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间

1999 年6月28 日 挂牌时间

2018 年8月16 日 分层情况 基础层 行业(挂牌公司管理型行业分类) 房地产业(K)-房地产业(K70)-物业管理(K7020)房地产业 (K)-房地产业(K70)-物业管理(K7020) 主要产品与服务项目 公司主要为住宅社区、 写字楼提供物业服务, 其中主要包括日常 物业管理服务和房地产开发前期配套服务 普通股股票转让方式 集合竞价转让 普通股总股本(股) 14,000,000 优先股总股本(股)

0 做市商数量

0 控股股东 崔荣华 实际控制人及其一致行动人 崔荣华、张秦川

四、注册情况 项目 内容 报告期内是否变更 统一社会信用代码 91610132710152658R 否 注册地址 西安市未央路

130 号凯鑫大 厦19 层否公告编号:2019-012

8 注册资本 14,000,000.00 是-

五、中介机构 主办券商 新时代证券 主办券商办公地址 北京市海淀区北三环西路

99 号院

1 号楼

15 层1501 报告期内主办券商是否发生变化 否 会计师事务所 大华会计师事务所(特殊普通合伙) 签字注册会计师姓名 沈瑞鉴、邱俊洲 会计师事务所办公地址 中国北京市海淀区西四环中路

16 号院

7 号楼

12 层

六、自愿披露 适用 √不适用

七、报告期后更新情况 适用 √不适用 公告编号:2019-012

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第三节 会计数据和财务指标摘要

一、盈利能力 单位:元 本期 上年同期 增减比例 营业收入 74,253,095.01 69,289,694.62 7.16% 毛利率% 29.23% 24.10% - 归属于挂牌公司股东的净利润 13,501,120.56 11,809,286.17 14.33% 归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损 益后的净利润 13,076,120.56 11,733,506.25 11.44% 加权平均净资产收益率%(依据归属于 挂牌公司股东的净利润计算) 59.62% 77.56% - 加权平均净资产收益率%(归属于挂牌 公司股东的扣除非经常性损益后的净利 润计算) 57.74% 77.06% - 基本每股收益 0.96 2.36 -59.32%

二、偿债能力 单位:元 本期期末 上年期末 增减比例 资产总计 75,421,716.15 77,305,753.82 -2.44% 负债总计 46,026,220.93 61,411,379.16 -25.05% 归属于挂牌公司股东的净资产 29,395,495.22 15,894,374.66 84.94% 归属于挂牌公司股东的每股净资产 2.10 3.18 -33.96% 资产负债率%(母公司) 61.03% 79.44% - 资产负债率%(合并) 61.03% 79.44% - 流动比率 112.29% 124.83% - 利息保障倍数 - - -

三、营运情况 单位:元 本期 上年同期 增减比例 经营活动产生的现金流量净额 5,205,676.55 19,033,346.51 -72.65% 应收账款周转率 763.00% 786.00% - 存货周转率 - - -

四、成长情况 本期 上年同期 增减比例 总资产增长率% -2.44% 11.65% - 营业收入增长率% 7.16% -0.41% - 净利润增长率% 14.33% 1.40% -

五、股本情况 公告编号:2019-012

10 单位:股 本期期末 上年期末 增减比例 普通股总股本 14,000,000 5,000,000 180.00% 计入权益的优先股数量

0 0 - 计入负债的优先股数量

0 0 -

六、非经常性损益 单位:元 项目 金额 营业外收入-政府补贴 500,000.00 非经常性损益合计 500,000.00 所得税影响数 75,000.00 少数股东权益影响额(税后) - 非经常性损益净额 425,000.00

七、补充财务指标 适用 √不适用

八、因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述情况 会计政策变更 会计差错更正 √不适用 公告编号:2019-012

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第四节 管理层讨论与分析

一、业务概要 商业模式: 公司属于物业管理行业, 拥有一级物业服务企业资质, 主要通过商务谈判或 招投标的方式,与房 地产开发商、社区业主委员会、商户等客户签订物业管理服 务合同,向其提供专业的物业管理服务, 并收取物业服务费以获取报酬.目前,公司形成了日常物业管理服务和互联网相结合的经营模式,在 提供传统物业管理服务外,通过 互联网+ 的手段更好的为业主提供全方位的服务.公司提供专业、 优质的物业管理服务, 通过近二十年的经营,积累了丰富的物业管理经验, 已在西安地区拥有良好的 口碑和品牌认可度. (1)采购模式 公司采购主要分为物资采购和服务外包两种.物资采购方面,如维修物料、 保洁用具等,为了提 高采购物资的质量,控制采购价格,降低成本,公司每月固定日期收集各片区的《计划采购申请》 ,审 批通过后由各片区负责将物资进行统一采购管理. 服务外包方面,因公司管理的物业项目较多,而物 业行业又属于劳动密集型产业,日常保洁、楼宇内公共区域墙面、顶面的粉刷、设备维修及专业维护 等物业服务都需要大量的人力.随着中国经济发展的不断加大,国内劳动力成本也在急剧上升,公司 用工成本将会逐步提高.因此,为了提高经营效益,公司将保洁、保安技术含量较低、附加值不高的 业务大部分进行外包,同时,保留物业服务部 分核心服务,如客服、监控等服务.首先由公司收集外 包方相关资料,并组织对其进行调................