PDF《2015 杭州楼市研究分析报告》

2015 杭州楼市研究分析报告

2016 年1月目录前言

1

一、2015 年杭州楼市特征.

2

(一) 巨量成交刷新所有历史纪录 市场逆转.2

(二) 市场逆转来源于对政策的超级敏感.2

(三) 商品房价格恢复性上涨.3

(四) 市场分化加剧.4

(五) 显形库存有增无减 实际库存缓缓下降.5

(六)

9 月以后土地市场强劲复苏 多个板块创区域地价新高.5

(七) 二手房成交创新高 价格稳定微涨.6

(八) 大型开发商的背后有险资的影子.7

(九) 本土部分开发商选择不同的转型创新之路.7

(十)

2013 年以及前几年的高价土地仍有

50 个以上项目亏损.7

二、商品房市场分析.8 1.成交量:市区商品房成交超 12.5 万套 1315.0 万方 2126.6 亿元 均刷新历史最高纪录.8 2.成交均价:杭州市区商品房成交均价同比上涨 3.2%10 3.成交结构:刚需仍是市场绝对主导 改善型需求有所上升 豪宅市场表现强劲.15 4.库存量:市区商品房可售房源近

16 万套 以2015 年月均成交去化需

15 个月.23

5 2015 年成交排行榜.27

三、二手房市场分析.35 1.成交量:主城区成交

43252 套创2010 年来新高 较2014 年增长 68.1%35 2.成交均价:2015 年二手住宅均价

19212 元/平方米 同比上涨 2.9%36 3.成交结构:90 平方米以下户型成交占比超

6 成 改善型购房有所增加.37

四、土地市场分析.43 1.重要结论: 地王 频现/寡头化日益凸显/区域分化严重/部分板块地价与周边房价脱节.43 2.成交量:市区共出让 5677.2 亩 总可建 850.9 万方 总成交金额 630.5 亿元.44 3.成交价格:市区土地成交楼面均价为

7410 元/平方米 同比上涨达 18.3%50

五、2016 年杭州楼市展望.56

(一)巨量成交 价格止跌转涨 库存缓缓下降 市场逆转改变了人们的预期.56

(二)杭州迎来城市建设和发展的重大机遇.56

(三)对杭州这个城市的乐观判断 不能脱离令人担忧的中国经济大背景.56

(四) 如果宏观经济和金融不出现重大危机 杭州楼市将呈现出以下特征.58 (1)虽不如

2015 年 但仍会有较高的成交量 (2)改善型需求所占比例进一步提高 特别是品质改善需求 (3)部分投资性需求将入市 (4)平均价格将继续恢复性上涨 (5)市场分化将继续加剧 特别是产品分化 同一区域不同产品价格会有巨大差距 (6)通过产品创新和提升获得溢价 保本微利的概率较大

1 前言杭州楼市是带着极大的不确定性,带着

15 万套库存的重压进入

2015 年的.

2014 年上半年, 由于政府决策拖延, 直至

8 月底才全面解除 限购 限贷 , 市场失去了去库存的一个长达半年的黄金窗口期, 使得杭州巨量库存没有时间和 时机根本缓解. 进入

2015 年以后,解除 限购 和 限贷 的政策边际效应急剧减弱,市 场再度陷入低迷和观望. 我们在《2014 杭州楼市研究分析报告》中预测: 可以断定,官方为了保持 经济增长,一定会继续出台一系列的救市措施.这些措施包括降息降准,降低二 手房营业税的年限,不排除直接出台救市措施,契税返还等可能性 . 这些预测全部得到了印证.

3 月5日,两会的《政府工作报告》吹响了救市政策的动员令.3 月30 日, 3・30 政策 成为

2015 年救市政策的发令枪. 随后一场波澜壮阔的救市行动由此展开. 超级敏感的杭州楼市由此也在

2015 年创造了刷新所有历史纪录的成交量, 并结束了长达一年半时间的价格下跌趋势, 实际库存缓缓下降, 市场发生大逆转.