PDF《房地产估价报告》

房地产估价报告 估价报告编号: 金房[2017B]估字第

0090 号估价项目名称:北京市丰台区南方庄

1 号院(方安苑)8 号楼

308 号住宅用途房地产市场价值评估 估价委托人:北京市海淀区人民法院 房地产估价机构:北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 注册房地产估价师:霍桂英(注册号:1120120015) 苗永(注册号:1120100043) 估价报告出具日期:2017 年2月17 日北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路

25 号牛顿办公区

607 室

电话:88400910 传真:88400910-666 编号:金房[2017B]估字第

0090 号第1页致估价委托人函 北京市海淀区人民法院: 承蒙委托,我公司对位于北京市丰台区南方庄

1 号院(方安苑)8 号楼

308 号住宅用途房地产(建筑面积为 105.

79 平方米,房屋规划 及现状用途均为住宅,以下简称 估价对象 )的市场价值进行了估 价,为贵院办理相关案件提供价值参考依据. 注册房地产估价师根据估价目的, 遵循估价原则, 按照估价程序, 利用科学的估价方法(比较法、成本法) ,在认真分析现有资料的基 础上,经过周密准确的测算,并结合估价经验,详细考虑了影响房地 产价值的各项因素, 确定估价对象在价值时点2016年12月28日符合估 价假设和限制条件下的房地产市场价值为: 房地产市场总价:548 万元 大写金额:伍佰肆拾捌万元整 房地产市场单价:51801 元/平方米 (币种:人民币) 估价的详细结果及相关说明,详见附后的?估价结果报告?及相 关附件. 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 法定代表人:

2017 年2月17 日北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路

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0090 号目录注册房地产估价师声明

1 估价假设和限制条件

2 估价结果报告

5

一、估价委托人

5

二、房地产估价机构

5

三、估价目的

5

四、估价对象

5

五、市场背景描述与分析

8

六、价值时点

20

七、价值类型

21

八、估价依据

21

九、估价原则

23

十、估价方法

26 十

一、估价结果

26 十

二、注册房地产估价师

27 十

三、实地查勘期

27 十

四、估价作业期

27 附件27 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路

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电话:88400910 传真:88400910-666 编号:金房[2017B]估字第

0090 号第1页注册房地产估价师声明 我们郑重声明:

一、 注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确 的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏.

二、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、 客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到估价报告中已说明的估 价假设和限制条件的限制.

三、 注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜 在的利益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系,也对估价 对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见.

四、 注册房地产估价师是按照中华人民共和国国家标准 ?房地产 估价规范? (GB/T 50291-2015) 、 ?房地产估价基本术语标准? (GB/T 50899-2013)的规定进行估价工作,撰写本估价报告. 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路

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0090 号第2页估价假设和限制条件

一、一般假设

(一) 【市场条件】于价值时点房地产市场为公平、自愿、谨慎 行事的交易市场.

(二) 【转让前提】以估价对象为符合法律、法规规定,在市场 上可进行转让的房地产为假设前提.

(三) 【销售情况】以估价对象于价值时点未有任何形式的出售 为假设前提.

(四) 【权属】以产权人能够合法取得估价对象的房屋所有权及 相应分摊的国有出让建设用地使用权,无权属纠纷,足额支付有关税 费,并能保持现状利用为假设前提.

(五) 【实地查勘】注册房地产估价师已于

2016 年12 月28 日对 估价对象外观和使用状况进行了实地查勘, 注册房地产估价师不承担 对估价对象建筑结构质量进行调查的责任,也不承担对其它被遮盖、 未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任. 建筑物及相关设备的质 量情况最终应以有相关资质机构的鉴定结果为准.

(六) 【资料来源】本估价报告中涉及有关估价对象的一切资料 均由相关当事人提供, 本次估价是以相关当事人提供的与估价对象有 关的法律文件、 权属证明及相关资料真实、 合法、 准确、 完整为前提. 相关当事人对其提供资料的真实性、完整性和合法性负责.

(七) 【房屋安全、环境污染】注册房地产估价师已对房屋安全、 环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注, 未发现估价对 象存在安全隐患及环境污染问题且专业机构未进行鉴定、检测,本次 估价假定估价对象能正常使用、无环境污染问题. 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路

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二、未定事项假设

(一) 【债权债务】本次估价未考虑可能与估价对象产权人有关 的债权及债务情况对估价结果的影响.

(二) 【不可抗力、违约责任、特殊交易】本次估价时未考虑国 家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有 自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响, 也没有考虑估价 对象将来可能承担违约责任的相关事宜, 以及特殊交易方式对估价结 果的影响,在此提请报告使用者注意.

(三) 【征收、征用】本次估价以估价对象不属于依法公告列入 征收、征用范围或者受其他形式限制为假设前提.

三、背离事实假设 【租赁权】根据相关当事人介绍及注册房地产估价师实地查勘, 估价对象于价值时点存在租赁权. 但由于估价委托人及相关当事人未 能提供?租赁合同?等相关资料,无法确定其租赁详情.根据估价委 托人要求,本次估价未来考虑上述租赁权对估价结果的影响.在此提 请报告使用者注意.

四、不相一致假设 本次估价项目不存在不相一致事项, 故本估价报告无不相一致假 设.

五、依据不足假设 本次估价项目不存在依据不足事项, 故本估价报告无依据不足假 设.

六、本报告使用的限制条件

(一) 【报告使用】本报告的估价结果仅作为估价委托人在本次 估价目的下使用,不得做其他用途.未经本估价机构书面同意,本报 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路

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电话:88400910 传真:88400910-666 编号:金房[2017B]估字第

0090 号第4页告的全部或任何一部分均不得以任何形式公开发表.

(二) 【快速变现】估价结果为正常市场状况下的房地产市场价 格,未考虑快速变现等因素对价格的影响.如估价委托人需对该宗房 地产进行资产处Z时,需考虑快速变现因素对价格的不利影响.

(三) 【估价结果】本报告的估价结果以总价为准,单价为总价 除以建筑面积的取整值. 若以上述取整后得出的单价再乘以建筑面积 返算总价,由于取整位数不同,总价值会产生细微误差.本报告以估 价结果中列示的总价值、单位面积价值为准,返算的总价不影响估价 结果的客观准确性.

(四) 【使用期限】在无明显市场波动的前提下本报告估价结果 自估价报告出具之日起一年内有效,即2017 年2月17 日至

2018 年2月16 日.

(五) 【最终解释权】本报告由北京市金利安房地产咨询评估有 限责任公司负责解释. 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路

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0090 号第5页估价结果报告

一、估价委托人 单位名称:北京市海淀区人民法院 地址:北京市海淀区彰化路

13 号冠方大厦海淀区人民法院审判 管理办公室 联系人:王平 联系

电话:82956099

二、房地产估价机构 单位名称:北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 办公地址:北京市海淀区蓝靛厂南路

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607 室 法定代表人:谢静资质等级:一级 资质证书编号:建房估证字[2013]083 号 有效期限:2019 年9月17 日联系人:王慧办公

电话: (010)88400910 -622

三、估价目的 为估价委托人了解估价对象于价值时点

2016 年12 月28 日的市 场价值,办理相关案件提供价值参考依据.

四、估价对象

(一)估价对象基本状况 本次估价对象为位于北京市丰台区南方庄

1 号院

8 号楼

308 号住 宅用途房地产,建筑面积为 105.79 平方米.

(二)土地基本状况 估价对象位于北京市丰台区南方庄

1 号院

8 号楼

308 号. 根据相 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路

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电话:88400910 传真:88400910-666 编号:金房[2017B]估字第

0090 号第6页关当事人提供的?北京市内销商品房预售契约? 【编号:NO.157933】 , 土地使用年限自

1999 年1月5日至

2069 年1月4日, 于价值时点剩 余土地使用权年限为

52 年. 估价对象所在宗地四至:东至方庄南路,南至嘉和人家二期,西 至市政道路,北至方嘉国际.基础设施状况达到宗地红线外 七通 (通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热)及宗地红线 内 七通一平 (通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通 热及场地平整) .

(三)建筑物基本状况 估价对象位于北京市丰台区南方庄

1 号院

8 号楼

308 号, 所在小 区推广名为 方安苑 ,所在楼宇地上共

24 层,地下

1 层,所在楼宇 设两部电梯,两梯九户,钢混结构,建成年份约为

2001 年;

估价对 象位于第

3 层,建筑面积为 105.79 平方米,户型为

2 室1厅1厨1卫,朝向为西.于价值时点房屋已出租,用途为住宅. 估价对象建筑物权益状况详见下表: 坐落 丰台区南方庄

1 号院

8 号楼 所有权人 陈永昌 产别 私产 房屋用途 住宅 楼号或幢号 部位号及房号 结构 房屋总层数 所在层数 建筑面积(O)

8 308 号 钢混

24 3 105.79 估价对象建筑物装修装饰、设施设备状况以及新旧程度如下: - 部位 地面 墙壁 顶棚 备注 内装修 卧室

1 地砖 涂料 石膏板 朝西,带阳台 卧室

2 地砖 涂料 石膏板 朝西 客厅 地砖 涂料+软包 石膏板 朝西 厨房 地砖 墙砖 PVC - 卫生间 地砖 墙砖 PVC 暗卫 阳台 地砖 墙砖 PVC - 公共部分 地砖 墙砖 涂料 - 外装修 外墙石材+涂料;

塑钢窗 设施设备 市政供暖、消防系统、两部电梯 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路

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电话:88400910 传真:88400910-666 编号:金房[2017B]估字第

0090 号第7页新旧程度 综合成新率约为八成新 根据注册房地产估价师的实地查勘, 估价对象房屋承重构件和围 护墙较好;

地面平整;

门窗启闭较灵活,涂料光泽度较好;

墙面及顶 棚墙皮完好;

管道通畅、水卫、电照设备齐全完好;

房屋日常维护保 养状况良好,成新率为八成新.

(四)其他权利状况 根据相关当事人介绍及注册房地产估价师实地查勘, 估价对象于 价值时点存在租赁权.但由于估价委托人及相关当事人未能提供?租 赁合同?等相关资料,无法确定其租赁详情. 除此之外,估价委托人及相关当事人提供的全部资料中未显示 估价对象于价值时点存在抵押权、担保权、典权等其他他项权利;

注 册房地产估价师收集的相关资料中亦未显示估价对象于价值时点存 在抵押权、担保权、典权等其他他项权利.

(五)区位状况

1、 位Z估价对象位于北京市丰台区南方庄1号院8号楼308号,所在小区 推广名为 方安苑 ,所在楼宇地上共24层,地下共1层,估价对象位 于第3层.紧邻方庄南路,位Z较优.

2、居住社区成熟度 周边主要有四方景园、世纪星家园、方嘉国际等居住小区,居住 社区成熟度较优.

3、交通 估价对象区域内有方庄南路、南三环等道路,道路通达度较优;

周边有

511 路、25 路、623 路、128 路等公交线路,北距地铁

14 号 线方庄站约

1 公里,除执行北京市小客车尾号限行政策外,无其它特 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路

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电话:88400910 传真:88400910-666 编号:金房[2017B]估字第

0090 号第8页殊交通管制;

估价对象所在小区有地上及地下停车位, 停车位较充足. 综合分析,交通便捷度较优.

4、外部配套设施 区域内有交通银行、浦发银行等金融机构;

有家乐福超市等商业 设施;

有北京华博医院等医疗机构,有芳星园第二小学等教育机构, 综合分析,公共服务设施状况较优. 估价对象所在区域基础设施状况达到 七通 (通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热) ,基础设施状况优.

5、周围环境 区域内公共绿化设施较少,自然环境一般;

区域内无国内知名 高等院校,一般.综合分析,自然与人文环境一般.

五、市场背................