PDF《房地产估价报告》

陕西公信房地产评估有限公司

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1 房地产估价报告项目名称:陕西省西安市高陵区泾渭一路 唐品庄 园(唐品 A+)

2 号楼

2 单元

1401 室住 宅房地产估价报告 委托方:河北省沧州市孟村回族自治县人民法院 受托方:陕西公信房地产评估有限公司 估价人:吴萍 (注册号

6119970010 ) 刘爱林 (注册号 4220090062) 价值 时点:2018 年07 月30 日 估价作业日期:2018 年07 月30 日―2018 年08 月06 日 估价报告编号:公信(估)字2018 第0194 号 陕西公信房地产评估有限公司

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2 目录

一、致委托方函

3

二、估价师声明

4

三、估价的假设和限制条件

6

四、估价结果报告

9

五、附件

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3 致委托方函 河北省沧州市孟村回族自治县人民法院: 受贵院委托,我公司经过实地查勘和市场调查,遵照《中华人 民共和国城市房地产管理方法》 、国家标准《房地产估价规范》等 法律法规和技术标准,遵循独立、客观、公正和科学的评估原则, 依据科学的评估理论、标准、方法和程序,组织评估小组对谢淑 香所属的位于陕西省西安市高陵区泾渭一路 唐品庄园 (唐品 A+)

2 号楼

2 单元

1401 室(合同登记号:GX201604129)住宅房地产进 行了价值评估.经现场查勘、综合分析、认真计算、严格审查, 确定价值时点

2018 年07 月30 日,估价目的为董国健与谢淑香、 卢俊德民间借贷纠纷一案,确定司法处置所涉及的房地产提供市 场价值参考依据:

1、房屋总建筑面积:135.79 平方米;

2、房地产评估单价:$4380 元/平方米;

3、房地产评估总值:$59.48 万元;

大写 (人民币):伍拾玖万肆仟捌佰圆整. 估价报告使用人在使用本报告之前须对报告全文,特别是对 估 价的假设和限制条件 认真阅读以免使用不当,造成损失.估价 的详细结果、过程及有关说明,请见《估价结果报告》 . 陕西公信房地产评估有限公司 法定代表人:李战雄

2018 年08 月06 日 陕西公信房地产评估有限公司

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4 估价师声明 注册房地产估价师根据自己的专业知识和职业道德,在此郑 重声明:

1、注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实、 准确、完整的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏.

2、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师自 己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但是受到本估价 报告中已经说明的假设和限制条件的限制.

3、注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或 潜在的利益关系,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系, 也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有任何偏见.

4、注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准 GB/T 50291-2015《房地产估价规范》 、中华人民共和国国家标准 GB/T 50899-2013《房地产估价基本术语标准》进行分析,形成意见和 结论,撰写本估价报告.

5、注册房地产估价师已对本估价报告中的估价对象进行了实 地查勘,但仅限于对评估标的物外观和使用状况.注册房地产估 价师不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他 被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任. 陕西公信房地产评估有限公司

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6、本次所有参加估价的注册房地产估价师对其职业道德、专 业胜任能力和勤勉尽责估价等做出郑重的承诺和保证.

7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助.

8、当事人在收到报告后十日内,若有异议,提出书面相关资 料,逾期或未提出书面资料者,则视为无异议. 参加估价的注册房地产估价师 姓名 注册号 签名 签名日期 吴萍

6119970010 年月日刘爱林

4220090062 年月日陕西公信房地产评估有限公司

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6 估价的假设和限制条件

一、一般假设

1、本次评估资料由孟村回族自治县人民法院提供,我们对资 料记载的权属、面积、用途等进行了审慎检查,但未予以核实. 估价委托人提供的上述资料是此次估价的重要依据,估价委托人 应对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责.在此亦提醒报 告使用者对估价对象的产权及权益(含他项权利等)状况再次予 以核实.

2、注册房地产估价师对房屋安全、环境污染等影响估价对象 价值的重大因素给予了必要关注,无理由怀疑估价对象存在安全 隐患,但无相应的专业机构进行鉴定、检测,假定估价对象房屋 质量等是合格的.

3、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的 交易市场.既满足以下条件: (1)交易双方自愿的进行交易;

(2)交易双方处于利己动机进行交易;

(3)交易双方精明、谨慎行事、并了解交易对象、知晓市场 行情. (4)交易双方有充裕的时间进行交易;

(5)不存在买者因特殊兴趣而给予附加价.

4、估价对象权属是完整的、合法的,可在市场上进行自由的 陕西公信房地产评估有限公司

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7 交易,未出现任何方式的使估价对象强迫出售的情况,既没有司 法机关、行政机关禁止其交易的情形.出售时不附带任何他项权、 租赁权、优先购买权,售后回租,以及其他类似的可能影响其正 常交易价格的权利约束和特殊条款.

5、 房地产的正常评估价值, 是在价值时点正常的经济环境下, 在正常的市场价格基础上的评估价格.考虑到未来市场变化风险 和短期强制处置等因素对房地产价值的不利影响,在短期强制处 置的情况下,潜在购买群体受到限制、心理排斥、营销策略以及 需支付拍卖佣金等因素影响,最可能实现的价格一般比公开市场 家价格要低.

二、依据不足假设 至价值时点,委托方未提供《房屋所有权证》 ,本次评估建筑 面积依据委托方提供的 《商品房买卖合同( 合同登记号: GX201604129) 》 ,该合同约定房屋建筑面积共 135.79 平方米,其中,套内建筑面积 106.86 平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑 面积 28.93 平方米.本次评估设定建筑面积为 135.79 平方米,最 终建筑面积以《房屋所有权证》为准,因此造成评估结果有误差 的,估价机构和估价人员不承担任何法律责任.

三、估价报告使用限制

1、本报告估价结果仅为估价委托人实现本次评估目的而提供 房地产司法鉴定意见,这个意见本身并无强制执行效力,我们只 陕西公信房地产评估有限公司

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8 对结论本身合乎执业规范要求负责,而不对资产定价决策负责.

2、本报告仅供委托方用于报告所列明的目的使用,用于其他 与本评估目的无关的经济行为无效.

3、 本估价报告专为估价委托人所使用, 未经本估价机构同意, 不得向委托方和评估报告审查及使用部门以外的单位或个人提 供;

本报告的全部或部分及任何参考资料内容均不允许在任何公 开发表的文件、通告或声明中引用,亦不得以其他任何方式公开 发表.

4、本估价报告自出具之日一年内有效.

5、本报告由陕西公信房地产评估有限公司负责解释.

6、本报告必须经估价机构加盖公章、注册房地产估价师签字 后方可使用,估价机构仅对报告的原件承担责任,对任何形式的 复制件概不认可且不承担责任. 陕西公信房地产评估有限公司

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9 房地产估价结果报告

一、委托估价方 委托估价方:孟村回族自治县人民法院.

二、估价机构 陕西公信房地产评估有限公司是经陕西省工商行政管理局批 准,具有企业法人商住执照;

经陕西省住房和城乡建设厅、西安 市房屋管理局批准,具有房地产评估资格,资质等级:贰级,证 书编号:陕房地评(2001)009 号,法定代表人:李战雄.

三、估价对象简介

1、估价对象范围 估价对象位于西安市高陵区泾渭一路 唐品庄园(唐品 A+)

2 号楼

2 单元

1401 室,总建筑面积为 135.79 平方米.本次估价范 围包含房屋主体、分摊的国有土地使用权价值以及建筑物所配套 的给水、排水、供电、供气、有线、通讯等设施设备价值.

2、位置及环境状况 估价对象位于西安市高陵区泾渭一路 唐品庄园(唐品 A+) 小区,该小区四至为:东临雍泾渭一路,西近延西高速路,南邻 城市蓝湾小区,北临泾渭北路,生活服务设施齐全,商服繁华度 一般,环境条件好.具体如下: 学校:高庄小学、高庄中学等;

医院:泾河医院等;

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10 交通:公交线路

202 路等. 估价对象位置示意图

3、房屋建筑物情况 估价对象建筑物位于西安市高陵区泾渭一路 唐品庄园(唐品A+)

2 号楼

2 单元

1401 室,该建筑物为剪力墙结构,住宅用 途,于2014 年建成并投入使用;

建筑物共

18 层,本次估价对象 位于地上第

14 层,水、电、通讯、天然气、暖气(壁挂锅炉)等 公共配套设施齐全,在价值时点建筑物维护较好.

4、评估对象状况 估价对象建筑物位于西安市高陵区泾渭一路 唐品庄园(唐品A+)

2 号楼

2 单元

1401 室,总建筑面积为 135.79 平方米,层高3.0 米,户型为三室两厅一厨两卫,布局合理,南北朝向,通 风采光条件较好.室内未装修,为毛坯状态.至价值时点,估价 陕西公信房地产评估有限公司

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11 对象状况良好.

5、权属关系 依据委托方提供的《孟村回族自治县人民法院司法鉴定委托 书(2018)孟法

0930 委评字

20 号》委托书关于董国健与谢淑香、 卢俊德民间借贷纠纷一案及相关书面资料所示,本次评估对象西 安市高陵区泾渭一路 唐品庄园(唐品 A+)

2 号楼

2 单元

1401 室住宅房地产,权属于谢淑香,商品房买卖合同(合同登记号: GX201604129) ,总建筑面积为 135.79 平方米.

四、估价目的 为董国健与谢淑香、卢俊德民间借贷纠纷一案,确定司法处 置所涉及的房地产提供市场价值参考依据.

五、估价时点 价值时点设定为

2018 年07 月30 日,即估价师现场查勘日. 一切取价标准均为价值时点有效的价格标准或加以修正.

六、价值类型 本次评估价值为西安市高陵区泾渭一路 唐品庄园 (唐品 A+)

2 号楼

2 单元

1401 室住宅房地产,建筑面积共计 135.79 平方米, 在价值时点

2018 年07 月30 日外部经济环境以及前述假设、限制 条件下所体现的评估价值.

七、估价依据

(一)法律、法规和部门规章 陕西公信房地产评估有限公司

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1、 《中华人民共和国城市房地产管理法》 ;

2、 《中华人民共和国担保法》 ;

3、 《中华人民共和国物权法》 ;

4、 《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》 ;

5、 《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 .

(二)技术标准及估价指导意见、信息等

1、中华人民共和国国家标准 GB/T 50291―2015《房地产估价 规范》 ;

2、 中华人民共和国国家标准 GB/T50899-2013 《房地产估价基 本术语标准》 .

(三)委托方提供的资料

1、 孟村回族自治县人民法院司法鉴定委托书 (2018) 孟法

0930 委评字

20 号;

2、商品房买卖合同(合同登记号:GX201604129) ;

八、估价原则 本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的基本原则下, 结合估价目的对估价对象进行估价.具体依据如下估价原则:

1、独立、客观、公正原则 要求估价机构有完全独立性,估价机构和估价人员与估价对 象及相关........