PDF《第一章 总则（第一条~第五条）》

-1- 目录 物业管理条例释义.

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第一章 总则(第一条~第五条)1

第二章 业主及业主大会(第6条~第20 条)8

第三章 前期物业管理(第21 条~第31 条)30

第四章 物业管理服务(第32 条~第49 条)42

第五章 物业的使用与维护(第50 条~第56 条)67

第六章 法律责任(第57 条~第69 条)73

第七章 附则(第70 条)89 《物业管理条例》全文(2003 年)90

第一章 总则.90

第二章 业主及业主大会.90

第三章 前期物业管理.92

第四章 物业管理服务.93

第五章 物业的使用与维护.94

第六章 法律责任.95

第七章 附则.96 《物业服务收费管理办法》发改价格〔2003〕1864 号.97 -1- 物业管理条例释义 (2003 年6月8日中华人民共和国国务院令第

379 号公布 根据

2007 年8月26 日 《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订)

第一章 总则(第一条~第五条) 制定物业管理条例的目的 第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和 工作环境,制定本条例. 【释义】 本条规定了制定物业管理条例的目的. 随着物业管理在我国的迅速发展,物业管理企业不断涌现,物业管理中的问题也层出不穷.长期 以来,我国没有一部完整的、系统的物业管理法律规范,使得物业管理工作缺乏依据,业主的合法权 益得不到有效保护,极大地阻碍了物业管理的进一步发展.因此, 《物业管理条例》(以下简称条例) 的出台就具有极为重要的意义. 根据该条例的规定,制定该条例的目的主要有以下两个方面:

(一)规范物业管理活动. 物业管理属于国家产业结构分类中的第三产业,是房地产业的分支行业.物业管理企业在全国范 围内的产生和发展,必然导致物业管理行业的出现,早在

1993 年成立的 深圳市物业管理协会 就 反映了这一趋向.到1999 年底, 物业管理行业已初具规模,就业人数与日俱增,整体素质相对提高. 根据房地产消费环节的长期性和我国城市化发展, 可以预见物业管理行业完全可能发展成为房地产业 中的最大的分支行业. 物业管理是房地产综合开发过程的最后一个环节,直接关系到业主和使用人的切身利益.如果没 有良好的物业管理,开发商建造的房屋品质再好也可能出现销售问题,业主买的崭新的房屋不久就可 能会破旧不堪,人们的生活和工作环境也会日趋恶化.因此,物业管理的有无和好坏,是直接关系到 住宅与房地产业能否实现社会再生产良性循环的大问题. 目前,尽管有的省、市已出台了有关物业管理方面的法规,如广东、上海、北京等地都发布了省 (市)物业管理条例或办法,但由于全国缺乏统一的法律、法规作为依据,众多物业管理公司的管理行 为千差万别,楼宇买卖纠纷中,因 物业管理 引发的案件日渐上升.这就必须制定统一的法律、法规,明确物业管理公司的权利和义务,规范其管理行为,使其置于政府有关部门和业主的监督之下. 物业管理法规一方面明确要求房地产开发商在项目立项时就应全盘考虑以后的物业管理问题, 并 在规划设计中认真听取物业管理公司或物业管理咨询服务单位的意见, 预先完善物业的配套设施和预 留物业管理所需用房,赋予物业管理公司在开发的房地产竣工时参与验收权,从而保障物业管理良性 运行的必要前提条件;

另一方面,明确房地产开发商、物业管理公司、业主和物业使用人三方面在物 -2- 业管理方面的各自地位、权利、义务和责任关系,鼓励竞争择聘物业管理企业,规范物业管理行为, 推行前期物业管理服务协议、 物业管理服务委托合同、 业主公约及其他种类物业管理规约的示范文本, 加强归口主要管理部门的行政指导和监督,从而保证物业管理效果符合法规、合同、规约的要求,最 终产生增强人们放心购房、宽心用房、欢迎物业管理解除后顾之忧的信念等有利于货币化分房政策实 施、闲置房销售、物业管理普遍化的社会效应,促进住宅与房地产业持续健康地发展,维护房地产市 场及其第三级消费环节市场――物业管理市场秩序的正常稳定.

(二)明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务,维护业主和物业管理企业的合法权 益,改善人民群众的生活和工作环境. 物业所有权人、使用权人、物业管理企业的合法权益得到依法保障,有利于社会主义民主进一步 发展,有利于人民的法制观念和法律意识水平的提高,有利于城市投资环境和人民生活环境的显著改 善.物业管理法规依据民法基本原则,平等地保护物业管理活动当事人各方的合法权益,同时贯彻财 产所有者主权原则,法定和保障业主团体和物业使用权人对物业管理的民主权利,促进了社会主义民 主在社会管理、经济管理事务中的发展,也增强了人民特别是城市居民依法办事、信守合同的法律观 念.物业管理的开展,有利于物业的保值和增值,使住宅区和厂商办公区的环境以及城市形象都获得 很大改观,进而吸引更多的外来投资,发展城市经济和社会生产力. 物业管理的基本内涵 第二条 本条例所称物业管理, 是指业主通过选聘物业管理企业, 由业主和物业管理企业按照物业服 务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫 生和秩序的活动. 【释义】 本条规定了物业管理的基本内涵. 物业管理,通常是指物业管理企业受业主的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及 其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并 向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务. 物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式 相配套的综合性管理,是与随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理,是 与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理.按照社会产业部门 划分的标准,这种高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体、寓经营与管理于服务 之中的物业管理是一种服务性行业,属于第三产业.实行物业管理是为了发挥物业的最大使用功能, 使其保值增值,并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境,最终实现 社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长. 关于物业管理的基本内涵可从以下几个方面作出分析:

(一)物业管理关系的主体:业主和物业管理企业. 业主既是业主个体自治法律关系的基本主体,又是业主团体自治法律关系的构成主体.业主是指 -3- 物业的所有权人. 物业管理的经营人主要是企业. 物业管理企业是指依法成立, 接受委托从事物业管理活动的企业. 物业管理企业的设立,既要符合法律规定的有关企业设立的一般标准,又要满足针对物业管理的所设 定的特殊条件.物业管理企业的主要职能是遵照国家有关政策法规,运用现代管理科学和先进维修养 护技术管理物业,妥善处理业主投诉,有效地维护业主合法权益,为业主和使用人创造一个优美的居 住和工作环境.

(二)物业管理关系产生的依据:物业服务合同. 物业服务合同是广大业主选举出来的业主委员会与其选聘的物业管理企业之间签订的委托物业 管理企业对物业进行综合管理的法律文件. 物业服务合同由业主委员会代表全体业主起草并与物业管 理企业共同签署,所以该文件的制定要尽量完善、全面,充分表达全体业主的要求.物业服务合同主 要包括以下几个方面的内容:(1)确定所管理的物业,阐明管理物业座落何处,产权归谁所有.(2)委 托管理决议及管理企业,阐明业主委员会经过讨论研究,最后做出决议.(3)委托管理工作范围.如保 安、绿化、卫生、清洁、维修保养、财务管理、管理费及维修基金的安排使用,有关健身、娱乐及商 业设施等. (4)业主委员会和物业管理企业的联合会议制度, 由物业企业定期向业主委员会报告并讨论 重大管理事项.(5)报告制度.业主委员会要求物业管理企业定期报告工作,定期公布账目,接受全体 业主监督.其他如保密条款、违约责任、续约条件与方法、争议的解决等等.

(三)物业管理的基本内容. 物业管理基本内容按服务的性质和提供的方式可分为:常规性的公共服务、针对性的专项服务和 委托性的特约服务三大类.一是常规性的公共服务,主要有以下几项:(1)房屋建筑主体的管理及住宅 装修的日常监督;

(2)房屋设备、设施的管理;

(3)环境卫生的管理;

(4)绿化管理;

(5)配合公安和消防 部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作;

(6)车辆道路管理;

(7) 公众代办性质的服务.二是针对性的专项服务:(1)日常生活类;

(2)商业服务类;

(3)文化、教育、卫生、体育类;

(4)金融服务类;

(5)经纪代理中介服务;

(6)社会福利类.三是委托性的特约服务.物业 管理企业在实施物业管理时,第一大类是最基本的工作,是必须做好的.同时,根据自身的能力和业 主的要求,确定第

二、第三大类中的具体服务项目与内容,采取灵活多样的经营机制和服务方式,以 人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作,并不断拓展其广度和深度. 物业管理企业的方式――市场竞争机制 第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业. 【释义】 本条规定了国家提倡的选择物业管理企业的方式,即市场竞争机制. 物业管理是市场经济的产物,而市场经济的主要特征就是通过公开、公平、公正的竞争,达到买 卖双方等价交换的目的.因此,竞争是物业管理得以生存和发展的活力所在.然而,纵观我国目前的 物业管理,在许多地方尚未形成完善的市场机制,物业管理公司对物业管理经营权的获得并没有通过 -4- 市场竞争而轻易获取,普遍存在着谁开发谁管理的状况.从El 前的物业管理实践来看,能够提供物 业管理服务的企业的组建形式大致有以下几种:一是由房地产开发企业派生出来的子公司,占现有这 类公司的大多数;

二是由房地产管理部门所属的房管所(站)转变而来;

三是大中型企业单位组建的;

四是社会上自发成立的;

五是由街道办事处组建的.这些企业或附属政府管理部门,或附属开发商, 大都带有一定的垄断性.这不仅使其管理难以达到专业化、社会化、规范化的要求,如果长期下去, 还会因行业本身缺乏活力而衰竭不振,因此,打破这种由主管部门或开发单位指定 终身制 物业管 理者的模式,是物业管理市场发展到一定阶段的必然产物. 物业管理呼唤竞争,这里的竞争主要是指物业管理市场上的竞争.在物业管理市场上,众多的物 业管理公司都希望能够被聘用.正是由于这种竞争的存在,业主可以较为自由地对物业管理公司进行 选择,它可以聘用,........