PDF《房地产估价报告》

房地产估价报告 估价项目名称:北京市海淀区颐泉家苑澄瑞居

3 号楼

2 单元

201 房地产市场价值评估 估价委托人:北京市朝阳区人民法院 房地产估价机构:北京中鼎联合房地产评估有限公司 注册房地产估价师 :徐春荣 注册号:1120000121 贺云海 注册号:1120030036 估价报告出具日期 :2018 年11 月29 日估价报告编号:(京)中鼎(2018)房估法字第

020 号 北京中鼎联合房地产评估有限公司

电话:(010)88825655 地址:朝阳区安慧里四区

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426 室 传真:(010)88825433 I 致估价委托人函 北京市朝阳区人民法院: 受贵院的委托, 北京中鼎联合房地产评估有限公司根据国家有关 房地产市场价值评估的规定,本着独立、客观、公正、谨慎的原则, 按照科学、公允的方法,对贵院执行

2018 京0105 执恢

6836 号案 件涉及的北京市海淀区颐泉家苑澄瑞居

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201 房地产进 行了市场价值评估.

一、估价目的 为估价委托人执行

2018 京0105 执恢

6836 号案件提供价值参 考而评估房地产市场价值.

二、估价对象 北京市海淀区颐泉家苑澄瑞居

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201 房地产,住宅 用途房屋所有权 (建筑面积 359.44 平方米, 《北京市海淀区不动产登 记事务中心出具的《查封登记信息》 )及其分摊的出让国有土地使用 权.

三、价值时点

2018 年10 月31 日,价值时点为注册房地产估价师实地查勘日 期.

四、价值类型

(一)价值类型 本次估价结果为市场价值,采用市场价值标准.

(二)价值内涵 本次估价结果为于价值时点

2018 年10 月31 日估价对象的房屋 建筑物与其占有的出让国有土地使用权的市场价值之和. 估价对象房屋建筑物市场价值是指估价对象住宅用途房屋建筑 物在现状条件下,约2010 年建成,钢混结构,剩余经济耐用期的房 屋建筑物市场价值. 估价对象分摊的出让国有土地使用权市场价值是指估价对象所 北京中鼎联合房地产评估有限公司

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426 室 传真:(010)88825433 II 分摊的国有土地使用权类型为国有出让,开发程度为宗地外 七通 (通上水、通下水、通电、通讯、通路、通燃气、通热)及红线内场 地平整,土地用途为一类居住用地的条件下的市场价值.

五、估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象及临近类似房 地产进行实地查勘、调查后,根据估价对象特点,遵照国家有关法律 法规、 估价技术标准, 经过反复研究, 选用比较法和成本法进行评估. 比较法, 选取一定数量的可比实例, 将他们与估价对象进行比较, 根据其间的差异对可比实例成交价格进行修正调整后得到估价对象 价值或价格的方法. 成本法:测算估价对象在价值时点的重置成本和折旧,将重置成 本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法.

六、估价结果 估价人员根据估价目的,遵循独立、客观、公正、谨慎的估价原 则,按照科学的估价程序,全面分析了影响估价对象价值的因素,并 运用适当的估价方法, 确定估价对象于价值时点

2018 年10 月31 日 的房地产市场价值,估价结果如下: 房地产单价:103389 元/平方米 房地产总价:3716.21 万元 大写金额:叁仟柒佰壹拾陆万贰仟壹佰元整 (货币种类:人民币)

七、特别提示

(一) 估价委托人提供的资料中未记载估价对象的房屋建成年份. 根据估价人员在实地查勘时向小区的物业管理公司工作人员进行核实, 房屋建成年份约为

2010 年,本次估价房屋建成年份以估价人员调查 结果为依据.

(二)估价委托人提供的资料中未记载估价对象所在小区的容积 率,本次估价采用了估价对象所在社区公开资料中记载的容积率.本 北京中鼎联合房地产评估有限公司

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426 室 传真:(010)88825433 III 次评估以公开资料中记载的容积率 0.68 为依据,如与事实不符,估价 结果应根据实际情况作相应调整.

(三)估价委托人及相关当事人均未提供估价对象《国有土地使 用证》原件或复印件,根据估价人员调查,估价对象所在社区 颐泉 家苑澄瑞居 土地使用权的取得时间为

2004 年,估价对象规划用途 为住宅,法定最高使用年限为

70 年,截至价值时点,剩余土地使用 年限约为

56 年,成本法中土地剩余使用年限以此为依据,如与事实 不符,估价结果应根据实际情况作相应调整.

(四) 估价委托人提供的资料中未记载估价对象的房屋性质. 根 据估价人员在实地查勘时向小区的物业管理公司工作人员进行核实, 并根据估价人员调查,估价对象所在社区 颐泉家苑澄瑞居 土地取 得方式为出让,确定估价对象的房屋性质为商品房,如与事实不符, 估价结果应根据实际情况作相应调整.

(五)估价结果为房地产市场价值,包含估价对象房屋结构、安装、装修工程价值,不包含可移动的设备、家具、电器等价值,且未 考虑快速变现等处分方式带来的影响.

(六)估价结果不包含估价对象涉及的未缴物业管理费、水电供 暖费、有线电视费、通信费及其他费用,亦不包括司法诉讼费、交易 (拍卖)处置的相关税费. 北京中鼎联合房地产评估有限公司

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4 目录 注册房地产估价师声明

6 估价假设和限制条件.7

一、一般假设

7

二、未定事项假设

8

三、背离事实假设

9

四、不相一致假设

9

五、依据不足假设

9

六、估价报告使用限制

9 房地产估价结果报告.12

一、估价委托人.12

二、房地产估价机构.12

三、估价目的

12

四、估价对象

12

五、价值时点

18

六、价值类型

18

七、估价原则

18

八、估价依据

20

九、估价方法

22

十、估价结果

23 十

一、注册房地产估价师.23 十

二、实地查勘期

23 十

三、估价作业期

23 附件:

1、北京市朝阳区人民法院出具的《委托司法鉴定函》复印件

2、估价对象位置示意图

3、估价对象现场照片

4、北京市海淀区不动产登记事务中心出具《抵押权登记信息》 、 《查封登记信息》 、 《房屋登记表》 、 《房产分户平面图》复印件 北京中鼎联合房地产评估有限公司

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5

5、估价机构《营业执照(副本) 》复印件

6、估价机构资质证书复印件

7、房地产估价师注册证书复印件 北京中鼎联合房地产评估有限公司

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6 注册房地产估价师声明 我们根据自己的专业知识和职业道德,在此郑重声明:

一、我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的.

二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正 的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的估价假设和 限制条件的限制.

三、我们与本估价报告中估价对象没有现实或潜在的利益,与估 价委托人及估价利害关系人没有利害关系.

四、 我们依照 《中华人民共和国资产评估法》 、 《房地产估价规范》 (GB/T 50291-2015) 、 《房地产估价基本术语标准》 (GB/T 50899-2013)进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告.

五、注册房地产估价师徐春荣、估价人员魏思雨、唐文君对本估 价报告中的估价对象进行了实地查勘, 估价人员对估价对象的查勘仅 限于估价对象的外观和使用状况, 估价人员不承担对估价对象建筑结 构质量进行调查的责任, 也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到 的部分进行查勘的责任.

六、没有其他单位和个人对本估价报告提供专业帮助.

七、本报告估价结果仅作为估价委托人在本次估价目的下使用, 不得做其他用途.未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一 部分均不得向估价委托人、报告审查部门以外的单位和个人提供,也 不得以任何形式公开发表.

八、本估价报告由北京中鼎联合房地产评估有限公司负责解释. 北京中鼎联合房地产评估有限公司

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7 估价假设和限制条件

一、一般假设

1、注册房地产估价师仅对估价委托人提供的北京市海淀区不动 产登记事务中心出具《抵押权登记信息》、《查封登记信息》、《房 屋登记表》、《房产分户平面图》复印件进行了检查.不动产登记机 关要求产权人本人或受托人(有产权人出具的授权委托书)携带身份 证明原件和产权证原件才能对估价对象的登记信息进行查询, 由于产 权人的原因,估价人员未能向当地不动产登记机关核实,假定估价委 托人及相关当事人提供的资料合法、真实、准确、完整.

2、估价对象房屋所有权人、房屋坐落、结构、建筑面积、规划 用途等均以估价委托人提供的北京市海淀区不动产登记事务中心出 具《抵押权登记信息》 、 《查封登记信息》 、 《房屋登记表》 、 《房产分户 平面图》复印件为准,装修情况以估价人员价值时点现场查勘记录为 准.

3、本次估价以估价对象不属于法律法规不允许转让的房地产为 假设前提.

4、估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用 权.

5、注册房地产估价师对房屋安全、环境污染等影响估价对象价 值的重大因素给予了必要关注, 无理由怀疑估价对象存在安全隐患且 无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下,假定估价对象能正常安 全使用.

6、本估价报告中, 估价结果为估价对象于价值时点的市场价值, 采用公开市场价值标准. 市场价值是指在设定交易条件下最可能实现的价格, 它依据了如 下假设: (1)交易双方是自........