PDF《2015.01》

1 出品单位:克而瑞信息集团・研究中心 总编:丁祖昱 张燕主编:孟音林波责任编辑:杨科伟 马千里 余仁花 陶媛王青青 江怡珊 谢杨春 余露晴 【研究视点】 首月开局即冷,2015 年市场需谨慎勿乐观 新年首月房地产市场即时转淡,没能延续去年四季度以来的快速回升势 头,供求双双大幅下滑.

一般而言,临近年关都是成交淡季,但眼下离年关 尚早,成交下滑更多的是因为前期地方救市政策效应递减、而信贷政策又止 步不前,加之购房者对未来政策有了更多的期待,观望情绪上升. 在我们看来,虽然

2014 年诸多城市楼市最终完美收官,但房地产行业供 大于求的基本面并未实质改变.2015 年要走出一波 小阳春 行情绝非易事, 对于开发企业而言,在淡市之下不应有坐等心理,不要心存侥幸,而更应积 极创新营销手段,特别是在供求矛盾较大的城市,加紧去库存仍是首要任务.

2015 年, 那些反应迅速、 仍积极以价换量去库存的房企才可能取得较好业绩. 【纵深解读】 经济:GDP 增速或继续下调,稳增长仍要借力房地产 政策: 救市 第三波袭来,千方百计去库存仍是核心 楼市:供求皆环比锐减近四成,仍应坚持去化勿乐观 房价:全国一手房价格指数十连跌,同比跌幅扩大 土地:整体成交虽现降温,一线地市依旧火爆 【图说楼市】 2015.01 ? 供应:新增供应环比大幅回落 38%,一线下降更为明显 ? 成交:成交量环比大幅下降,但普遍好于去年同期 ? 库存:1 月多数城市供小于求,但库存压力有增无减 ? 成交结构:北京刚需占比大幅上升,沪深中档产品成交为主

2 新年首月房地产市场即时转淡,没能延续去年四季度以来的快速回升势头,供求双双大幅下滑.一般 而言,临近年关都会成交冷淡,但眼下离年关尚早,成交下滑更多是因为前期地方救市政策效应递减、而 信贷政策又止步不前,加之购房者对未来政策有了更多的期待,观望情绪上升. 随着

2014 年经济数据的出炉,作为中国经济支柱产业的的房地产行业,1 月政策暖风频吹,央行行 长周小川和国务院总理李克强在冬季达沃斯论坛对房地产行业的表态无疑对稳定房地产行业信心至关重 要. 不仅各地政府纷纷出招救市, 连住建部也在为 千方百计去库存 出谋划策, 出台一系列连贯性举措. 通过鼓励地方存量房转化保障房、支持企业积极 自救 、降低购房者负担等多渠道,努力盘活现有存量 房源,鼓励购房消费,全力去库存. 政府虽频频发声意在去库存,但落地难度大,短期内不能给购房者带来实质性利好.尤其是购房者多 对2015 年政策环境也预期向好,特别是对信贷环境放宽的信心较足,反而让购房者对未来政策有了更多 的期待,从而加重市场的观望情绪.最终表现为

1 月份

28 个

一、二线重点城市商品住宅成交量环比大幅 下滑 36%,就连四季度成交反弹力度最大的一线城市也整体下滑 32%.此外,北方特别是东北地区,因地 理位Z和季节因素,市场进入 冬歇期 ,部分城市成交环比降幅达五成以上. 此外,开发企业经过去年三季度以来的触底回升行情,资金得以回笼,且年初业绩压力较小,推盘节 奏放缓,使得本月整体新增供应量环比下滑 38%;

虽然各项目营销依然积极,努力去化,但折扣力度普遍 收窄.供应量的减少和营销力度减弱也是造成成交下滑的重要原因. 在以产品去化为主导的驱动下,企业普遍收缩了投资力度,土地成交量同、环比均大幅下跌,分别锐 减了 54%和44%.但对于优质地块竞争依然激烈,北京、上海、杭州等

一、二线城市依然受到开发商重点 关注,高单价、高总价地块屡屡拍出,城市之间前景分化将成为常态. 在我们看来,虽然

2014 年诸多城市楼市最终完美收官,但房地产行业供大于求的基本面并未实质改 变.2015 年要走出一波 小阳春 行情绝非易事,对于开发企业而言,在淡市之下不应有坐等心理,不 要心存侥幸,而更应积极创新营销手段,特别是在供求矛盾较大的城市,加紧去库存仍是首要任务.2015 年1季度,那些反应迅速、仍积极以价换量去库存的房企才可能取得较好业绩. 首月开局即冷,2015 年市场需谨慎勿乐观

3 经济下行的隐忧是目前最主要的问题.

2014 年GDP 增速最终定格在 7.4%, 勉强完成年初确定的 7.5% 左右的增长目标,但投资、进出口等指标回落,依然预示着经济存在较大的下行压力.

1、2015 年增速目标可能进一步调低,房地产复苏将受其制约 据国家统计局数据显示,2014 年全年国内生产总值约 63.65 万亿元,同比增速为 7.4%,较2013 年 全年 7.7%的增幅回落 0.3 个百分点,增速创下了

24 年新低.但在全球经济复苏缓慢大背景下,7.4%增速 仍是一个不错的数据.目前中央已能够容忍较低速的经济增长,由 高速 GDP 增长依赖:转向更加注重 经济结构的转型.在经济增长由高速向中高速转变时,7.4%的GDP 增速基本处在合理区间. 李克强总理在达沃斯论坛上表示,GDP 现在 7%增长堪比五年前 10%,一来显示了 GDP 基数在不断 增大,7%增长也要达到

8000 多亿美元,大于几年前 10%的增量;

二来 7%数字被多次提及,或许在传递

2015 年GDP 目标要下调的信息.GDP 增速放缓对房地产行业的影响也显而易见,首先固定投资增速随 之下滑,进而房地产投资增速将继续放缓,未来或将在 10%低位持续一段时间.

2、经济增长动力不足,短期还需房地产投资助力

2014 年进出口总额

43030 亿美元,比上年增长 2.3%,全年进出口增速呈现缓中趋低的态势.全年社 会消费品零售总额 26.24 万亿元,同比名义增长 12.0%,增速相比

2013 年回落 1.1 个百分点,虽呈现了 较为稳健的增长势头,但全年增幅处于相对低位.全国固定资产投资增幅仍在下滑,全年投资 50.2 万亿 元,同比增长 15.7%,增幅比去年下降 2.7 个百分点. 消费动力不足,出口恢复缓慢,而投资受到房地产投资的大幅下滑的拖累,增速不断放缓,三驾马车 动力集体不足. 在创新引擎还没打造完成, 传统引擎的改造又需要花大量时间去探索的情况下, 短期来看, 稳住经济增长,还是只能靠投资来保证,因而其重要性也高于消费.如果经济刺激政策加码,投资力度也 会加大,房地产投资增速也会筑底企稳,加快行业走出调整期和复苏的脚步. 如此看来,想要稳住中国经济,稳住固定资产投资,管理层必然先会稳住房地产市场,扼制房地产投 资不断下滑的势头.近2个月,八位中央部局重要领导就房地产行业先后发声, 托市 的隐意已不难看 出.在经济下行的压力较大的环境下,预计今年管理层对房地产支持力度会有所加大.信贷环境方面,CPI 持续走低,为降准和降息提供了操作空间,虽然没有直接针对房地产,也会间接在资金面给房地产带来活 力.但放宽资金面的本意在缓解经济下行压力,降低企业融资成,支持实体经济资金需求.因此政府也会 通过窗口指导使资金更多的流向实体经济,而非房地产市场,房地产行业的资金面仍应保持谨慎乐观. GDP 增速或继续下调,稳增长仍要借........